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这四个楼市较热城市新政满月,调控效果如何?
金融快报 2020年8月27日 09:47:04  阅读量:41301

       图片来源:微摄

       文章来源:中国经济网

  二季度以来,部分城市房价上涨较快,土地市场热度偏高,给房地产市场带来不稳定预期。7月,全国多个城市接连发布房地产调控政策,深圳、杭州、宁波、东莞等楼市较热的城市采取多种措施限制投资投机资金,打击炒房,保障城市新市民和年轻人的住房需求。

  8月已过半,让我们看看这些城市的楼市调控政策实施效果如何!

  深圳:715新政后首周交易规模下降,价格理性回归

  7月15日,深圳住建局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》的要点包括:调整商品住房限购年限,深户购房需落户满3年并提供连续36个月及以上的社保或个税证明,夫妻离异三年以内,拥有住房套数按照离异前家庭套数计算;完善差别化住房信贷措施,已有一套住房的,购买非普通住宅,首付八成起;个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。7月29日,深圳住建局出台“新八条”细则,对社保、离婚和新政执行节点等具体细节进行了解读。

  受供应增加带动,新房市场成交规模先降后增,价格整体保持稳定。根据中指数据,深圳7.15新政出台后首周,商品住宅成交面积环比下降近4成,之后两周成交面积有所回升。究其原因,7月深圳商品住宅新批上市面积增加,且集中在中旬和下旬,市场供应端的明显改善,带动成交回升。3月以来深圳新房价格整体较为平稳。尽管短期新政对新房市场影响有限,但预计后期影响将进一步显现。

  二手房成交量先降后增,目前仍保持在高位,价格理性回归。根据中指数据,深圳7.15新政出台后首周,二手住宅成交套数下降至不足2000套,为5月底以来最低水平,随后在需求的强支撑下,回升至相对高位。但在个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年等政策影响下,二手房市场挂牌量有所减少,市场情绪受到一定影响。价格来看,根据中国房地产指数系统二手住宅价格指数,7月深圳二手住宅均价环比上涨0.4%,涨幅为今年以来的最低水平,较6月明显收窄1个百分点以上,新政出台对价格的影响更加明显,市场更加理性。

  整体来看,深圳7.15新政出台后,新房、二手房成交量均出现短暂下行,但在市场较强的需求支撑下,以及受新房供应端明显改善的带动,短期成交仍较为活跃。价格理性回归,新房价格整体保持稳定,二手房价格环比涨幅明显收窄。当前,新政对市场情绪带来一定影响,未来仍将进一步显效。

  杭州:新房市场热度有所下降,二手房市场量增价跌

  7月2日,杭州住房保障和房产管理局发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,支持自住,抑制投机炒房。具体措施:(一)通过高层次人才家庭优先购房方式取得的住房,自商品住房合同网签备案之日起,5年内不得上市交易;(二)对“无房家庭”的认定进行了补充,需满足“自意向登记日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳社保或个人所得税满12个月”的要求;(三)房地产开发企业公证摇号公开销售新建商品住房,应对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障;(四)对购房意向登记的有关要求进行了调整,明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。

  7月中下旬新房市场成交明显缩量,价格仍保持上涨态势。根据中指数据,7月杭州新建住宅成交面积同比增长27.5%,环比下降29.0%,7月中下旬成交规模明显缩减。受新政(主要是新政规定一户家庭只能进行一个项目的摇号)影响,杭州新房成交规模虽仍有一定体量,但市场情绪有所降温,新开盘项目中签率和流摇率均在上升,去化率下降。价格方面,新建住宅均价环比上涨0.96%,涨幅与上月基本持平。

  二手房成交量保持高位,均价小幅回落。根据中指数据,杭州7.2新政出台后首周,二手住宅成交套数环比减少近2成,但随着新建住宅与二手住宅之间价差缩小,加之新政出台后杭州新房摇号难度加大,二手住宅成交量有所回升,7月二手住宅成交套数环比增长6%,同比增长80%。价格来看,7月杭州二手住宅均价环比下跌0.12%,为进入2020年后的首次下跌,新政对二手房价格产生一定影响。

  另外,从土地市场来看,7月杭州(市本级)共成交住宅用地8宗,成交楼面均价为21989元/平方米,环比上涨32.4%,平均溢价率为24.9%,较6月上涨3.5个百分点。其中,下城区文晖单元地块经过2个多小时83轮竞拍,最终由滨江集团以107.4亿元竞得,折合楼面价约35965元/㎡,溢价率21.8%。由此看出,杭州住宅用地热点地块仍在持续推出,土地市场热度仍然较高。

  整体来看,7月杭州新房市场受供应量减少及新政的影响,成交量环比有所下降,同比继续增长,中下旬成交规模明显缩量;二手房成交量短期继续维持高位,预计政策效果仍需一段时间显现。价格方面,新房价格环比涨幅与上月基本持平,二手房价格在新政影响下小幅回落,环比年度首次为负。

  宁波:新房市场成交量回落后趋稳,价格结构性上涨

  7月6日,宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,《通知》强调加大土地供应力度,调整限购范围,实施区域限购限贷,调整公积金贷款政策,加大市场监管力度。7月22日,宁波市住建局、自然资源和规划局联合发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》,指出符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房,该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

  新房市场成交量下降后趋稳,受高价项目集中入市影响,新房价格现结构性上涨。根据中指数据,受6月底多个项目集中开盘影响,7月第一周宁波商品住宅成交面积大幅增加;宁波7.6和7.22新政出台后首周,新建住宅成交面积均有所下降,随后在市场需求的强支撑下短期回升趋稳。价格来看,7月在多个高价项目集中入市、短期市场情绪仍较高等因素的带动下,宁波新房价格环比上涨1.83%,涨幅较6月扩大0.5个百分点,预计随着政策逐渐显效,8月价格涨幅将有所收窄。

  从土地市场来看,7月新政出台后,宁波(市本级)共成交住宅用地16宗,成交楼面均价为10968元/平方米,环比下跌9.0%,平均溢价率为18.1%,较6月下跌8.6个百分点。其中,鄞州区、镇海区、江北区等多宗地块均以底价成交,宁波住宅用地热点地块供应量有所减少,土地市场热度降低。

  东莞:调控力度相对较弱,价格上涨,土地市场热度仍较高

  7月2日,东莞出台《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,《通知》要求申请预售的商品住房项目,总建筑面积30000平方米及以下的,须一次性申请预售。分期申报销售价格的,每幢(栋)申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%(含)。7月25日,东莞住建局等12部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,《通知》指出,非本市户籍购买首套一手二手需1年以上社保或纳税证明,二套2年社保或纳税证明;购买的商品住房,须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

  新房市场成交量回落后有所回升,房价短期内受政策影响较小。东莞7.25新政力度相对较弱,政策出台后首周,新建住宅成交面积较为平稳,随后,成交面积短暂回落后提升至相对高位,政策效果仍有待观察。价格来看,7月东莞二手住宅均价环比上涨1.54%,涨幅较6月扩大近1个百分点,短期内受政策影响较小,预计8月价格涨幅或将有所收窄。

  从土地市场来看,7.25新政出台后,东莞多宗住宅用地高溢价率成交,土地市场热度仍较高。其中,7月28日和8月6日,凤岗镇油甘埔村成交的两宗地块,成交楼面价分别为21681元/平方米和21199元/平方米,位居城市楼面价前两位,溢价率均超30%。

  整体来看,因深圳、杭州、宁波、东莞四个热点城市的政策力度不同,政策实施的效果也不相同。新政出台后,深圳、宁波、东莞新房市场成交量虽有波动,但短期内楼市活跃度仍然较高,杭州市场热度有所回落;新政短期内对深圳、杭州的二手房成交规模影响较小,政策仍需时间消化。价格方面,新政对各城市新房价格的影响尚未显现,对深圳、杭州的二手房价格影响相对明显,7月深圳二手房价格环比涨幅为今年以来的最低水平,杭州二手房价格环比年度首次为负。未来,在各城市新政的严格落实下,政策将进一步显效,新房、二手房成交规模或有所回落,价格将更趋平稳。


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