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 　　去年，内地中小房企选择扎堆赴香港上市，但进入2019年，除了德信中国、银城控股、中梁控股和中国天保集团等几家企业在香港上市，包括奥山控股在内的7家企业则仍在排队之中。

　　从过程来看，中小房企今年在香港上市之途并不平坦，除了估值偏低、认购不足的问题外，整个上市的周期也在不断拉长，多家企业均是二次递交香港上市招股书。

　　以奥山控股为例，去年11月22日，该公司提交香港上市申请资料，今年5月22日，港交所网站显示，奥山控股此前递交的招股书显示为“失效”，一天后奥山递交了新的招股书。如今，距离该公司再次提交招股书又过去了5个月，其上市进展情况如何呢?

　　港股是聆讯制，虽然对上市企业的盈利情况和各方面质量并没有A股的审核制那么严格，不过能否通过聆讯也是一种基本的审核。类似奥山控股这样，在港交所公开了招股书后直到失效也没能走到聆讯这一步的，其质地就更加引人关注了。

　　当然，招股书失效的原因有很多，有些是企业的融资意愿有所改变，有些则是经过半年后，财务数据需要更新。

　　奥山创立于1997年，是涵盖冰雪、商业、地产、影视、教育、旅游、酒店、金融等八大产业的多元化产业集群。1999年，奥山成立第一家房地产公司，正式进军地产行业。招股说明书则显示，奥山控股的主营业务包括住宅及商业物业开发、冰雪运动和娱乐项目的物业开发三个板块。其中代表产品有武汉奥山世纪城、光谷创意街区和奥山国际冰雪运动旅游小镇。

　　从各项财务指标来看，奥山控股是一家典型的中小房地产公司。从业务规模来看，2016年至2018年，奥山控股物业销售金额分别为12.39亿元、14.51亿元和17.81亿元。从收入和利润指标来看，2016年至2018年，其收入分别为13.12亿元、15.52亿元和18.91亿元，年复合增长率为20.1%;毛利分别为人民币3.55亿元、6.63亿元和7.31亿元，毛利率对应为27%、42.7%和38.7%;净利润分别为0.46亿元、1.95亿元和2.4亿元。

　　值得注意的是，在招股说明书中，冰雪运动与娱乐业务是奥山控股宣介的亮点，但其收入和利润贡献仍然偏低， 不足以对公司业绩形成支撑。招股书数据显示，2016年至2018年，奥山控股冰雪运动及娱乐业务的收入分别为225.5万元、868.4万元和295.4万元，占公司总营收的占比为0.2%、0.6%和0.1%。从冰雪业务的利润变化来看，2016年至2018年，其毛利分别为101.9万元、260.6万元和-66.7万元，毛利率分别为45.2%、30.0%和-22.6%。对于2018年出现的较大下滑，公司解释称，主要由于溜冰场正在装修，而训练业务暂停四个月(直至2018年4月)。

　　从土地储备来看，奥山控股土地储备较为集中。招股书显示，截至2019年3月31日，奥山在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计有25个项目，包括由其附属公司开发的24个项目及由联营公司开发的一个项目，其中包括总建筑面积约为30万平方米的已竣工而未出售或持作投资的物业、规划总建筑面积约为200万平方米的开发中物业及规划总建筑面积约为110万平方米的持作未来开发物业。从区位布局来看，武汉项目的土储占比约为总土储的63.2%、黄石为7.9%、恩施为12.7%，另外还有重庆3.1%，成都4.1%，阜阳6.4%，嘉兴2.0%以及在重庆与合景泰富、光明地产联营开发映月台项目所占的总土储的0.6%。

　　负债的高企已成为当前环境下中小房企普遍要面临的问题，奥山控股也不例外。招股书披露的数据显示，2016年至2018年，奥山控股净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%。其借款总额分别为25.33亿元、53.38亿元和59.68亿元，截至2016、2017和2018年的年底，未偿还银行及其他借款加权平均实际利率分别为9.9%、9.9%及9.4%。从负债结构来看，2018年底的59.68亿元借款中，银行贷款21.9亿元，其他借款37.78亿元。未来一年内，奥山控股需要偿还的借款共计约18.78亿元，而从其拥有的现金及现金等价物规模来看，则从2016年的10.06亿元一路降至2018年底的5.5亿元。来源：经济参考报 绿专资本整理编辑

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