金融号

蓝海有多蓝，总要跳进去看看才知道。

7月6日，金地集团（600383.SH）中标的广州国际金融城起步区新华保险大厦代建项目进入公示阶段。据全国公共资源平台信息，新华保险大厦代建项目投标阶段，便引来中海发展、卓越置业、招商地产、金地集团等实力房企。最终，金地集团以7票5957.82万元的中标总价将此代建项目收入囊中。

来源：全国公共资源交易平台

金地集团的代建业务，在近两年进入加速阶段。房企代建业务堪称蓝海，也吸引了越来越多的“金地们”进入。

从“金地代建”到“金地管理”

越来越多的房企将代建业务提升至战略高度，金地集团也不例外。

早在2006年，金地集团就涉足代建领域，先后参与深圳福田科技广场、龙悦居等项目建设。2010年开启全国化扩张，但其发展步伐并不快。直到2018年5月，金地集团将代建业务独立为一级子公司，成立“金地代建”由集团副总裁郝一斌亲自挂帅，并在2019年8月 “金地代建”正式更名为“金地管理”。

从代建业务独立的那一刻起，金地集团开始加速，并逐渐完善全国化布局。

据悉，金地集团在6月份中标的新华保险大厦，是继深圳福田科技广场、深圳深信服科技总部大厦后，再度中标城市地标级写字楼代建项目，并借此实现了在广州的布局。至此，金地集团的代建业务已完成了在一线城市的布局，覆盖北京、上海、深圳、广州。

此前，金地集团成功中标深圳市福田区“南园街道赤尾村城市更新”代建项目，投资估算达37亿元，此次中标是继年初获取福田三校代建项目后，金地集团再次在深圳中标政府类代建项目，也是金地集团代建业务第一次涉足城市更新领域。

除完善一线城市布局外，2020年，金地代建先后进入沈阳、三河、成都、温州等多个城市，保持着高速发展的态势。期间，金地管理成立温州政府代建事业部及深莞政府代建事业部，着力发展代建业务。

截至2020年5月底，金地代建业务已在东南、华南、华中、东北、华北、华东、西部等全国七大区域落子，公司累计开发管理面积近800万平方米，住宅项目累计货值超过630亿，开发项目超40个，覆盖全国20余座城市，包括商品住宅、政府公建、办公、产业园、商用等多种物业类型。

除了国内布局，金地管理也将业务拓展至国际代建市场。在过去2年间，金地管理逐步形成了四大基础合作模式，分别为项目咨询顾问、开发管理、配资代建、政府代建等。

随着代建业务的规模不断扩大，金地管理的野心也逐渐显现。2020年，金地管理提出，新增项目计划签约额规模同比2019年增长30％，同时年度销售额也计划冲刺100亿。 

万亿蓝海VS暗礁重重

伴随房地产市场进入新阶段，各房企不再坐以待毙，纷纷寻找新的增长点。

6月19日，绿城管理通过港交所聆讯。一旦成功上市，意味着绿城管理将成为中国“代建第一股”。与此同时，代建业务也引起了业内广泛关注。从代建方来看，代建模式不仅可以减轻其重资产经营，加快扩张，而其代建项目的销售金额往往也被算进销售规模里面，增厚其销售业绩；另一方面，通过对代建、营销的轻资产输出，也能增强其品牌的市场影响力。

中指研究院报告显示，预计未来5年中国代建市场于新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿至7.3万亿之间，但同时需要面对的是行业越来越高的集中度。从收入方面来看，在2019年前五大公司与前十大公司的市场份额分别为55.3%及75.7%，房地产代建行业集中度越来越高。

面对庞大的“万亿级”市场，目前已有20多家百强房企进军代建领域，如绿城、金地、万科、中海、保利、建业、旭辉、朗诗等。数据显示，绿城管理2019年销售规模提升至664亿元，合同销售面积录得约505万平方米，市场占比逾40%。同期，金地管理的销售额为76亿元。目前来看，金地管理与绿城管理仍存在不小的差距。

值得关注的是，金地集团旗下的稳盛投资在金地管理代建业务方面扮演着重要角色。金地集团2019年年报显示，稳盛投资充分发挥在房地产领域的投资及管理优势，协同集团专业代建能力，通过股权合作或“投资+代建”模式与中小开发商形成资源互补，实现多方共赢。

据悉，金地管理推出的“投资+代建”模式，在金地集团代建项目中占据近一半的比重。得益于较快的发展速度和资金优势， 2019年，金地集团代建业务收入3.9亿元，净利润为1.11亿元。

与其他同行一样，金地集团的代建业务也面临行业级难题。代建最终赚取的是开发商的利润，目前来看中小开发商本身的利润空间就相当有限且不断被压缩，因此代建业务的盈利增长很难实现可持续发展。此外，代建模式仍存在风险，一旦合作方出现问题，就会对自身品牌造成伤害。