金融号

逆流而上，似乎更彰显价值。

于贝壳找房而言，似乎一直在逆流而上。中概股纷纷赴港二次上市的大背景下，7月24日，贝壳集团（下称“贝壳”）正式向美国纽交所提交IPO申请，股票代码为BEKE。如果成功上市，贝壳或将成为截至目前中国企业年度最大赴美IPO项目，也是“中国居住服务平台第一股”。高盛、摩根士丹利、华兴资本、摩根大通等担任贝壳集团IPO承销商。

来源：贝壳集团招股书

据CIC报告，以2019年GTV（平台成交总额）看，贝壳找房已成为继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。招股书中，贝壳计划募集资金至多30亿美元，主要用于研发，以继续投资公司的平台功能和基础设施技术、新的家庭交易服务扩展、服务产品多样化及向新区域扩展业务，以及一般公司目的。

对于贝壳而言，赴美IPO让自身进入全新阶段，而这个阶段意味着什么？贝壳集团董事长左晖在招股书“致股东的一封信”中阐释了居住服务的“产业、组织、未来”关系，试图让投资人更了解贝壳。

左晖的信中，究竟透露出贝壳未来发展的哪些关键信息？

链家贝壳合体 资产打包成重要一环

左晖说：“我们是一个18年（链家）和2年（贝壳）的组织的结合体“。

2002年链家成立，距今发展18年，贝壳找房是在链家18年基础之上发展而来的，距今也有两年时间。如左晖所言，房地产服务业作为一个“前工业化”的行业，却有着大量的机会和空间被互联网和大数据进行深度重构。

实际上，2009年开始链家便与IBM合作首次试水互联网模式；2010年推出链家在线；2014年，链家推出自有的房产信息平台链家网。2018年4月，左晖准备突破自营模式局限正式宣布上线贝壳找房。在过去两年多的时间里，贝壳找房抓住了居住产业数字化的机遇，在资本的支持下，逐步成为中国最大的房产交易和服务平台。

也正是这种结合体让团队在过去的18年时间里，对这个行业进行了从标准化到线上化的改造，并形成了崭新的商业模型——贝壳。

招股书显示，2019年，贝壳共完成超过220万单交易，总计产生2.13万亿元的交易总额（GTV），同比增长84.5%。成为中国最大的房地产交易和服务平台，同时也是横跨所有行业的第二大商业平台。截至2020年6月30日，贝壳已进驻全国103个城市，连接265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

贝壳规模业绩迅速做大，则得益于其建立的ACN合作网络，亦可以称作贝壳平台模式。

2018年，贝壳找房建立之初，便同时成立经纪人之间的合作网络Agent Cooperation Network（ACN），使得包括购房者、卖房者、房东和房客在内的住房客户能够与房地产经纪品牌、门店和中介机构顺利进行住房交易。

ACN模式下，贝壳的另一大优势在于其拥有数据维度丰富的楼盘地图，包括房屋情况、周边交通、教育配套等信息。这一楼盘地图从2008年由链家开始构建，截至2020年6月30日，已经覆盖2.26亿套房屋信息。

业内人士分析，随着贝壳平台门店网络、用户规模的不断增加，ACN模式的规模效应或将呈指数级增长，进而反哺用户和收入的双向提升，形成良性闭环。

而面对ACN网络造成的行业“分羹无食“争议，左晖表示，“我们相信高度协作会提升每一位参与者的带宽。而协作本身使得经纪人与经纪人之间的零和博弈变成win-win的共生关系。”

“结合体”具体到此次上市主体，则表现为链家被贝壳装进IPO框架内。

2019年，原链家投资方股权已经通过协议镜像平移至贝壳找房；同时，贝壳、德佑、链家三家管理团队合并，为上市打包做足准备。贝壳方面表示，“我们拥有并运营中国地产经纪领先品牌链家，它是贝壳平台上不可分割的一部分。我们坚信链家的成功经验帮助贝壳在搭建行业基础设施和标准、贝壳快速和可持续增长方面铺平了道路。”

招股书显示，核心管理团队股权占比为51%。左晖通过Propitious Global Holdings Limited持股达28.9%，投票权46.8%。贝壳联合创始人及高管团队中，贝壳找房CEO彭永东持股为3.6%；链家联合创始人单一刚持股为1.6%；贝壳找房联席COO徐万刚持股为1.8%。

平衡长短期利益 

左晖说：“贝壳对越困难和越漫长的回报越有兴趣”。

招股书显示，贝壳三大主营业务为存量房交易、新房交易、其他新兴业务，主要收入来自于住房交易和服务的费用和佣金。总收入从2017年的255亿元人民币增加12.3％至2018年的286亿元人民币，2019年则增长60.6％至460亿元人民币（65亿美元）。2017-2019年，贝壳利润率分别为18.8%、24%、24.6%，呈稳步上升趋势。

分业务来看，贝壳的二手房交易GTV从2018年的8219亿元提升为2019年的12970亿元，增长58%，二手房板块2019年收入为245.7亿元；新房交易GTV从2018年的2808亿元提升到2019年的7476亿元，增长166%，新房板块在2019年实现202.7亿元收入。

诚如左晖而言，做难而正确的事，是贝壳理解并相信的成功之道。而最困难的就是，一个“正确”的决定往往带来的不是收益的增长而是下降，当然这种下降是阶段性的。

想做“中国最大的房产交易和服务平台”的贝壳也正在经历痛苦的“无产出期”。招股书显示，2020年一季度，贝壳在营收约71.2亿元情况下，净亏损达到12.31亿元左右。此前一年，贝壳的营业净亏损为21.8亿元。研发投入方面，贝壳2017年、2018年和2019年的支出分别为2.52亿元人民币、6.71亿元人民币和15.71亿元人民币。

左晖坦言，贝壳组织的独特性在于，我们坚定的选择长期利益，选择做“正确”的事情而不是快速成功的事情，我们对走捷径有天然的反感。我们也意识到“正确”的事情往往比较艰难，需要长期对行业基础设施进行改造，从而提升效率和消费者体验，再获得商业的长期回报。

受新冠疫情影响，贝壳2020一季度营收下降，对比2019年同期下降12.7%，从82亿人民币降低到71亿人民币，但成本趋于稳定，造成利润率短期下滑，毛利润仅为5亿。但进入二季度以来，收入预计大幅增长至不低于197亿，较2019年同期的115亿，增长72.4%，净利润从4亿人民币增长到不低于27亿人民币，增长约589.3%。

新冠疫情仍在全球发展，为什么还是按原计划启动IPO进程而不是推迟一段时间？

早在2016年4月，链家B轮融资时，左晖曾与投资人签订对赌协议，链家需要在5年内完成IPO。虽然左晖表示要寻求对内归因，尽量降低环境的干扰因子，认为成功的IPO取决于公司的价值而非其他，但大环境风云变幻之下寻求上市仍然存在不确定性。

颠覆与未来

左晖说：“创造核心的不可取代的价值，为此我们永不满足”。

2019年3月原投资方在链家的股份通过协议镜像平移到贝壳找房，贝壳便宣布启动D轮融资，D轮融资由战略投资方腾讯领投8亿美元，高瓴资本、源码投资、碧桂园创投、新天域投资、华兴资本、海峡资本等均是其投资方，融资后估值超100亿美元。

同年11月，贝壳又完成了D+轮融资，总融资金额超24亿美元，融资方包括软银愿景基金、高瓴资本、腾讯控股、红杉资本等“大咖”。贝壳估值也上升至140亿美元。

而此次赴美IPO，也有分析称贝壳上市后市值有望突破200亿美元。

近三年，贝壳的现金储备一直比较丰富。招股书显示，贝壳在2017年、2018年和2019年储备的现金及现金等价物分别为82亿元、128亿元和319亿元。

充足的现金储备似乎也让贝壳能够充分施展拳脚。招股书显示，贝壳未来的四大战略方向包括继续发展基础设施来提升效率和客户体验、进一步提高服务质量并在加大人才投入、拓展服务类别以及有选择性的进行战略投资和收购。

据CIC报告，中国拥有全球最大的住房市场，预计该市场将进入一个稳定增长时期，二手房屋交易市场将变得更加重要，并在2024年增至15万亿元人民币。预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增长到19.1万亿元人民币，经纪服务的普及率将从2019年的47.1％增长到62.2％。

贝壳在两周年成立大会中也向外界公开了自己的“野心”，未来还将要连接100万服务者，满足3亿家庭买卖、租赁、装修家居、社区服务等需求。

CIC报告显示，中国房产金融服务市场的规模将从2019年的2.9万亿元增长至2024年的6.6万亿元，另外到2024年涵盖房屋维修和保养、智能社区、物业管理和社区服务在内的居住服务市场规模将增至4.3万亿元人民币，复合年增长率为15.4％。

在募集资金的用途中，除去30%用于研发投入外，贝壳将拿出大约30%的募集资金来提高大数据、人工智能、虚拟现实等科技应用，25%的募集资金则将用于扩张新的业务区域。招股书显示，2019年贝壳其他新兴业务收入与2018年相比上涨14.7%。

对于未来五年贝壳的发展，左晖多次提及“倒逼”一词：“我们会不断思考5年后的b点，并排除掉到达这个b点最容易的那些路径，来倒逼组织成长；我们会对消费者做出大量承诺并为此付出巨大代价，来倒逼组织成长；我们会不断进入产业新的领域并选择“又脏又累”，而一旦成功就有巨大机会的方向，来倒逼组织成长；我们会用online倒逼offline的服务者成长，也会用offline的服务者倒逼online的工程师深入产业”。

种种倒逼之下，贝壳一直在做“颠覆者”。如今，上市传闻终于变成真相，贝壳下一步要怎么走值得外界期待。