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8月22日晚间，南都物业（603506.SH）发布2021年上半年业绩公告。公告显示，2021年上半年南都物业实现营业收入7.64亿元，较上年同期增长15.79%；实现归属于上市股东净利润8468.73万元，较上年同期增长24.55%；毛利率为23.69%，较上年同期增长0.52百分点。

发展趋缓 营收利润缓慢增长

在绝大部分上市物业公司业绩高速增长的大背景下，南都物业交出了一份平平无奇的答卷。报告期内，南都物业营业收入增速低于20%，净利润增速低于30%，与同行相比，南都物业发展颓势尽显。

报告显示，南都物业继续采取内生式和外延式并举的市场策略，大力推广全员营销激励机制，持续加大市场外拓力度，上半年公司新签物业服务项目63个，新签约面积389.43万平方米，新签项目个数较上年同期增长70%，达到历年同期新高。

但截至2021年6月30日，南都物业累计总签约项目624个，累计总签约面积7215.64万平方米，其中住宅类项目280个，签约面积4930.00万平方米；非住宅类项目344个，签约面积2285.64万平方米。

以此计算，南都物业虽然新签物业服务项目个数较多，但新签约面积占比却较低，对营收的贡献也并不高。

模式趋同 核心竞争力仍待明确

当下，物业行业发展模式较为趋同，绝大部分物业公司除了关注规模的扩张和业态的丰富之外，就是在增值服务和信息化方面发力，以期降本增效并为资本市场提供更加丰富的想象空间。

南都物业的发展模式基本上符合这一发展范式。

报告显示，南都物业正围绕“新市场”开拓、“新业态”突破、“新客户”挖掘三个方向发力。

新市场方面，南都物业将服务范围扩张至河南洛阳、安徽淮南、江苏扬州等新区域。新业态方面，上半年南都物业先后签约洛阳京都肿瘤医院、杭州康静医院等项目，并切入医院类细分场景。新客户方面，南都物业通过增资入股陕西国金现代生活参与国企混合所有制改革，建立了新的战略客户关系；轻资产平台输出模式的合资公司成效初显，在嘉兴、景德镇、南通、京杭大运河（杭州段）等城市区域已承接多个客户物业服务项目。

南都物业表示，其通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、市政环卫、码头、医院等多种业态的专业服务能力，同时也在积极推进科技赋能与增值服务的发展。

但在当下物业行业竞争不断加剧的情况下，南都物业除了“A股第一股”之外，如何提高自身独特性与不可替代性，仍然任重道远。

区域聚焦 全国化成效待检验

报告显示，南都物业近几年加快全国化布局，从浙江区域性物业公司向全国性物业公司转型。其在上海、河南、湖北、安徽等多个已覆盖省直辖市实现收入较上年大幅提高，进一步提升市场占有率、巩固全国化布局。

同时，南都物业也在报告中提及，虽然近年来南都物业积极拓展全国市场，但物业管理服务区域仍主要集中在长三角地区，一旦出现该地区竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对自身经营产生不利影响。

物业服务属于劳动密集型行业，其管理模式和管理能力的复制及转移都面临很多的不确定性，部分行业高管一直认为物业管理行业是规模不经济行业，即随着物业公司规模的扩张和覆盖面积的增加，公司管理成本将大幅上涨，从而拖累公司整体的盈利表现。

对此，南都物业提出“大运营”体系，在业务运营管理体系基础上组建“从运营始到运营终”的大运营平台，横向打通总部职能中心边界，纵向落实各业务单元，把控重要节点，重视过程管理，及时校准管理目标，实现全考核周期、全项目生命周期的统筹运营。

但在管理边界飞速扩张、基层人员稳定性难以保证的大背景下，南都物业的全国化转型，成效仍需时间的检验。