金融号

从持有到经营，商业地产的发展之路始终绕不开资产证券化。近年来，资产证券化已成为房企商业地产发展的重要推手，也是对轻资产模式的另一种尝试。

在疫情的影响下，叠加“三道红线”、土拍“两集中”等政策的影响，房企融资渠道收缩、现金流承压，资产证券化已逐渐成为房企重要的融资手段。同时楼市下行周期仍在继续，寻求第二增长曲线的房企正逐渐加大对商业地产的关注。

华润置地自2017年6月将商业地产分拆独立、2020年11月首次试水资产证券化后，近日再挂牌杭州萧山万象汇项目，进行资产证券化融资。

探索多元融资渠道

据北京产权交易所预披露公告显示，华润置地旗下公司至隆投资有限公司拟转让华润置地(杭州）发展有限公司100%股权。华润置地表示，该股权转让属于正常的项目证券化融资。证券化融资后，萧山万象汇将继续由华润置地及万象生活负责萧山万象汇的商业管理。

据查，华润置地（杭州）发展有限公司负责开发杭州市萧山区萧政储出（2013）38号地块。该地块由华润置地于2013年10月以8.4亿竞得，项目位于市心路与金城路交汇处。

该项目标的为杭州萧山万象汇，于2018年开业，是继钱江新城万象城之后华润在杭州的第二座商业综合体。数据显示，萧山万象汇2020年销售额12亿元，2021年销售额达18亿元。值得注意的是，除了商场外，萧山万象汇项目还有两栋写字楼。

众所周知，经过数十年的发展，华润置地商业地产已形成万象城、万象天地、万象汇、万象里、五彩城和乐都汇等多元布局。其中万象汇定位于时尚生活购买地及现代生活体验购物中心。

除了萧山万象汇之外，2022年华润置地资产证券化的步伐仍在继续。4月13日，中信证券-华润置地沈阳铁西万象汇资产支持专项计划获深交所通过，拟发行金额21.01亿元。

此外，2021年依托深圳华润大厦、重庆万象城及上海万象城，华润置地先后发行三笔商业地产抵押贷款支持证券，合计125亿元。在业绩发布会上，华润置地执行董事、首席财务官郭世清表示，资产证券化是持有型物业资产的另一种价值实现方式。

华润置地在业绩公告中表示，2022年对长期收入表现稳定的优质资产，将积极探索多元化的证券化渠道，实现资产有序进退。

筑牢商业护城河

2021年华润置地提出了“城市投资开发运营商”的战略定位，确立了“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务组合模式。在此背景下，以购物中心为代表的经营性不动产业务成为华润置地发展的重点板块。

业绩公告显示，2021年华润置地实现综合营业额2121亿元，同比增长18.1%。其中，购物中心营业额139.4亿元，同比增长38.1%；写字楼营业额19.2亿元，同比增长20%；酒店营业额15.7亿元，同比增长43.9%。可见经营性不动产业务正在为华润置地的发展提供业绩新增长。

数据显示，2021年华润置地购物中心零售额1072亿元，同比增长45%；出租率97%，同比增加2.3个百分点；评估增值69.6亿元，评估后资产账面总值为1664.2亿元，占资产总值17.5%。年内实现9座购物中心如期开业，新增获取购物中心项目12个。截至2021年末在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个；在营购物中心面积669万平方米，权益面积561万平方米。

华润置地表示，“十四五”期间购物中心租金收入增速将维持在20%以上，毛利率将达到70%以上。按计划2022年华润置地将开业购物中心12个，截至2022年末在营购物中心数量预计将达到66个，2025年将达到近100个，总面积近1200万平米。

华润置地年报透露，2022年将持续巩固在中高端零售市场的竞争优势，多措并举推动投资组合资产价值及租金收入的稳步增长。在核心城市重要商圈有序扩张，提升重点布局城市的零售市场份额；加强投资组合中的资产梳理工作，关注核心资产的价值提升，通过高效的翻新改造重燃场景活力，促进内生增长动力。

作为三大主营业务之一，长期可持续发展离不开充足的土地储备。截至2021年末，华润置地投资物业土地储备面积为1095万平方米，权益面积为798万平方米。其中，购物中心土地储备面积752万平方米，占比68.7%，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等30个核心城市，未来华润置地将继续有选择性地增持符合战略及商业模式的土地储备。

轻资产运营提质

除资产证券化外，轻资产运营也成为近年来商业地产的发展趋势。华润置地的轻资产运营也实现了高质量发展。

作为轻资产管理服务平台，2021年华润万象生活核心指标稳健增长。全年实现综合营业额89亿元，同比增长30.9%；其中商业运营及物业管理服务营业额35.7亿元。

期内核心股东应占溢利17亿元，同比增长108.5%。截至2021年底，购物中心在营项目71个；写字楼在营项目115个；物业管理业务覆盖全国100个城市，总合约面积1.96亿平方米，在管面积1.55亿平方米。

华润置地在年报中表示，2022年华润万象生活将继续强化外拓。商业管理将通过强化商业产品力、构建全赛道经营能力等方面继续筑牢行业护城河。物管业务将全面提升服务质量稳定性，并通过重点打造标杆项目，持续构建城市空间管理与服务组织能力和核心竞争力。同时加强科技赋能与空间运营，构建跨场景、一体化的大会员体系，实现跨业态客户交叉引流，赋能业务发展。

商业地产规模增长 资产证券化融资活跃

近年来，随着我国城镇化快速推进，商业地产市场规模增长迅速，目前国内商业地产的存量、增量市场均处于上升阶段。

据赢商大数据统计，2021年新开业数量、体量同比增长约35%。其中全国新开业商业项目达545个，体量超4700万平方米。截止2021年底全国购物中心数量已达5387个，体量4.75亿平方米。

随着体量和规模的不断扩大，如何盘活资产获得流动资金，从而实现业绩增长成为多数企业需要思考和解决的问题。在此背景下，商业地产的资产证券化和轻资产运营将会受到更多关注。

业内人士认为，未来资产证券化的占比仍将进一步提升，而商业地产的轻资产运营之路也将越走越远。