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线上推广火热、线下到访惨淡，帅府·京彩世界缘何不被消费者看好？

距底价拿下通州地块近一年后，北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称“通房开”）开发的帅府·京彩世界终于入市。

与其在各大线上平台频繁刷屏的火热推广态势不同，线下售楼处到访量、转化率皆处于冰点，五一期间整体到访量仅10组左右，而真正留电的客户只有两组。

五环限购放松后，五一期间五环外多数新房售楼处到访量皆明显增加，典型楼盘整体到访量增幅更是达到20%，成交量也较去年五一上涨19%。帅府·京彩世界位于通州，属于政策利好板块，为何在市场普遍向好和大规模大面积高频宣传下，项目却依然“爆冷”？

业内人士认为，双限购打开以及五环外放松限购，对通州而言是双重利好，不过，这样的利好也是针对名副其实的改善房源，帅府·京彩世界无论是从产品设计、价格还是配套来看，都存在明显短板，与其宣传的高端住宅相去甚远。

拿地近一年终于拿到预售许可

据北京市住建委官方网站公告显示，帅府·京彩世界（备案名：京彩嘉园）于2024年4月30日取得预售许可预告，项目首批预售总面积达35088.38平方米，涵盖了1至5号楼住宅，从首层至最高15层，价格均在每平方米6万元以上。

早在去年6月20日，北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称”通房开“）以14.3亿元底价拿下了北京城市副中心1201街区FZX-1201-0061地块F3其他类多功能用地、0062地块R2二类居住用地，这也是帅府·京彩世界项目所在地块，土地面积为3.31万平方米，建筑控制规模在7.37万平方米以内。

从地块具体数据来看，地块容积率2.2、控高45米，除去占到总体量近一半多功能用地外，住宅地块剔除热力站后，地上建筑规模并不大。

据目前亮相的帅府·京彩世界项目公开信息显示，项目总占地面积为1.81万平方米，建筑面积达3.63万平方米。项目规划了5栋住宅楼和1栋配套楼。纯商品房共270户，配备332个停车位，车位配比为1:1.2。项目体量是一个小盘项目，就其规模并不占优势。

虽然，地块的容积率2.2、但目前在售住宅对于宣传的容积率为2.0，此外，其绿化率为30%，这也是当前北京住宅绿化率的最低标准。

值得关注的是，帅府·京彩世界项目所在地块在出让时，设定了土地合理上限价格16.45亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。不过，最终北京通开以底价拿地，因此并未提交《高标准住宅建设承诺书》。在这样的前提下，可以看到，通房开建设的也是一个标准的普宅，从土地供应端上看，这与目前网上宣传将建高端住宅的说法并不相符。

引进专业团队  弥补短板

目前，帅府·京彩世界项目接待展厅已对外开放，而在4月30刚刚拿到预售许可，距离正式开盘销售的时间也不远了。

有公开资料显示，帅府·京彩世界项目最终是由北京通州帅府儒意房地产开发有限公司（简称”通州帅府儒意“）开发此项目。通州帅府儒意于2023年6月21日成立，从时间来看，项目公司也是在拿地后的一天刚刚成立，并且是通房开的子公司。

从通房开在京近年来拿地表现来看，其开发经验不足，主要是开发通州项目。比如，早在2019年2月，通房开以18.8亿元拍得通州新城0203街区TZ00－0203－6009地块R2二类居住用地、TZ00－0203－6010地块A33基础教育用地，用地面积仅为3.91万平方米，容积率1.51%，溢价率却高达42%，这样的溢价率在当年也是较高的地块；2021年10月12日，通房开又以2.95亿元底价竞得通州区于家务TZ11-0200-6003、6006地块、TZ11-0200-6002地块，土地用途为二类居住用地及基础教育用地。建设用地面积2.52万平方米，规划建筑面积3.71万平方米。所开发的项目规模均较小。

值得关注的是，由于通房开并无建设及销售能力，该项目是由金地代建代销。提到金地，也会令人联想到，金地在通州开发的金地北京壹街区项目，该项目仍是通州宋庄的在售项目，目前，距离最早开盘销售时间已有三年之久。由于受通州双限等因素的影响，通州项目的去化并不理想。可以肯定的是，金地毕竟有过在通州的客户资源，对于通房开来说，可以弥补渠道销售上的不足。

据悉，为支持城市副中心高质量发展，执行了9年的通州住房限购政策在近日迎来优化。2月6日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。新政策最大的变化是在通州区落户和就业的家庭，只要符合北京整体限购政策即可购房，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求。虽然看似对于通州在售是一大利好，但是并未因此带来销售的上涨，市场仍然有着很浓的观望氛围。

“空中庭院”就是开放式阳台

对于当前的下行市场，开发商能努力做的就是卷产品，这也是竞争的硬实力。一旦购房者对于项目的产品不买账，开发商所有努力都将功归一溃，毕竟市场可替代产品有很多。而对于购房者而言，如果选择失误，也意味着部分血汗钱会打了水漂。

帅府·京彩世界从整体规划来看，采用围合式布局，由中央花园、单元景观公园等组成。户型包括108平方米至165平方米的住宅，其中，项目最小户型为108平方米的三室两厅两卫， 最大面积的165平方米，为四室两厅三卫，虽然做到了明厨名卫，但是开门即见餐桌的设计有些不妥，户型设计有开放式大阳台，被项目称之为“空中庭院”，并成为开发商极力推崇的亮点。事实上，这样的“空中庭院”不由令人联想到，80年代建的开放式阳台。但经过实践检验并不实用，存在安全以及生活不便利等问题。后来很多人将这种开放式阳封闭，转变成室内的空间使用。

需要注意的是，从北京城市副中心1201街区 FZX-1201-0061地块F3其他类多功能用地、0062地块R2二类居住用地建设方案来看，计划建设时间为2023年12月2日 至 2026年月23日。这也意味着项目将在两年后才能交房。

帅府·京彩世界有一定的交通优势，住宅用地离地铁万盛西站较近，大约在400左右。目前区域在售项目，能与之对标的是2021年拿地即当年开盘的碧桂园·和世界。相比之下，碧桂园·和世界距离地铁的位置更近，而且价格更具优势。碧桂园·和世界均价为每平方米5.8万元，而帅府·京彩世界项目销售指导价则达到6.2万元/平方米。

从目前而言，帅府·京彩世界所在区域的目前配套还很不足，贵友大厦(通州店)、北京中医药大学东直门医院(通州院区)等直线距离都在3公里左右。未来的配套建设也需要一定的周期，能否兑现并达到预期都有着不确定性。

通州作为北京城市副中心，其发展势头不言而喻，尤其是文化旅游区未来可以期待。目前正在建设的顶点公园以及海昌海洋公园较受市场关注，而这也是由通房开的母公司通城建集团所建设及运营。不过作为文旅区内的住宅升值的潜力却有限。这与望京互联网，以及亦庄的科创产业给住宅所带来的利好不可相提并论。毕竟，人们并不希望把家安在娱乐场内。