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1月7日，由中国互联网新闻中心·中国网主办、中国网地产承办的“赛道升级 融变求新”——第十一届地产中国论坛暨中国房地产红榜盛典在京举行。会上，国家信息中心首席经济学家范剑平发表了《2020年国内外经济大势与中国经济突破方向》主题演讲。

范剑平认为，中国的房地产行业将与中国经济一起由高速发展转向高质量发展，并着重分析了供给侧的结构性问题。

国家信息中心首席经济学家 范剑平

以下为演讲实录（有所删减）：

我们对2020年中国宏观经济的政策，包括房地产调控政策，大家只要记住八个字，即“稳中求进，稳字当头”，基本就可以理解今年政策的安排。为什么要作出“稳中求进，稳字当头”的安排？

首先说一下稳，重点是要稳什么？

不是说要稳速度。2020年的经济增长速度可能还是要比2019年低一点，近几年中国经济一直在减速，减速过程中，中央也一直没有出大规模的刺激政策。

为什么中国经济会减速？中国经济总量大，是一个自然现象。

到2019年，中国人均GDP1万美元，这个水平在全世界200个国家中排序，中国是73位，但中国有13亿人，才1万美元，所以中国经济总量非常大；中国在2010年工业增加值超过美国，成为世界最大的工厂；2019年中国消费零售额超过美国，中国成为世界最大的市场。

已经有了这么大的经济体，我们仍然还能保持6%左右的增长，这是非常不容易的。现在每年增长1个百分点的增量，如果放在五年前，GDP可以增长2.3%，但现在只能是1个百分点。所以对于中国的经济减速，如果从基数效应来看，就是一个自然现象，这是必然的。

中国经济会逐步减速，中国必然由高速增长期转为高质量发展期，大家要顺应它，而不要对高速增长期再有任何的留恋。

房地产也一样，房地产不可能再现高速增长的神话。

如果说房子是用来住的，那么就和人口数量有关。中国出生人口最多的是上个世纪80年代，80后有2.28亿人，假设2.28亿人后来平均结婚年龄是25岁，就意味着2005年-2014年这十年是中国买结婚用房人数最多的十年，这十年就是中国房地产历史需求的最高峰。90后只有1.75亿人，比80后人数减少23.24%，00后只有1.45亿人，比80后减少36%，10后前九年的新出生孩子数量不足0.9亿，所以加上2019年不会超过1亿人。

从80后的2.28亿减到10后不足1亿，别的国家人口生育观念改变而造成的生育率下降，减到一半，中间差不多要花将近一百年的时间，中国通过计划生育独生子女政策30年急转弯。所以未来新出生人口减少一半以上，再造那么多房子，卖给谁？

房地产现在每年开发的盘子很大很大了，这个盘子每年零增长都是奇迹，现在还想让它高增长，恐怕很难。所以最近两年还能够维持高增长，这里面原因很复杂，但是可以肯定有一个因素，就是“金融炒作”（音），还有很多老百姓相信房价只涨不跌的神话，还有相信买房子是抗通胀的最好的手段，还指望着买房子发财，家里有了两套房还想买第三套房。

但是不要有这种侥幸，房地产必须由高速增长转向高质量发展，和中国经济同步高质量发展，这是未来房地产行业的必然趋势。

2020年，如果房地产投资总量去掉价格因素，实际增速比原来减速的话，大家不要大惊小怪，这里有基数的因素，也有人口需求的因素。

减速是历史必然，减速不可怕，而不接受这样的历史趋势，留恋高速增长，拒绝转变的人才可怕。在这个情况下，求稳并不是求经济增速不再减速，一个靠大规模刺激政策刺激出来的6%以上的增长和一个不用刺激政策的有质量的5%以上的增长，恐怕有质量的增长更健康，留下的隐患更少。

对中国目前存在的问题，中央排在第一位的是结构性问题，结构性问题由什么问题引起呢？体制性问题和周期性问题。

周期问题不是主因，这一次中国遇到的难关和2008年不一样，2008年是急性病，突如其来的美国爆发国际金融危机的外来冲击，那个时候治急性病，用4万亿刺激基础设施建设，刺激房地产，因为当时人口红利还在，当时搞刺激是对的，但这次中国和其他国家的政策不一样，经济全球化以后，全世界的政府由于经济周期同步，全球经济都跟美国同步了。

2008年美国爆发金融危机，全世界都学美联储，各国央行都搞了大规模的开闸防水印钞票，但是这些印出来的钱没有多少真正去搞科技研发，大多数钱都去刺激了资产价格泡沫，股价、房价飞涨，没有解决根本问题。

到了2019年，世界经济又不行了，这11年中，世界宏观经济理论没有重大突破，世界各国制度经济政策的理论没有什么创新，病是新的病，药却只有原来的药，2019年以来世界各国包括美联储四次降息，很多国家都在降息、很多国家都在宽松，开闸防水印钞票，但这一次的结果是什么？药不对症，全世界今天不缺资金，全世界现在缺的是技术，缺的是科技研发成果。所以开闸防水印钞票的结果是使资金过剩更加加剧，世界大面积出现了负利率。党中央认为，中国是结构性问题，我们绝不跟着别人搞负利率，这种利率降息的竞争，中国结构性问题只能用改革的办法来解决。

我们也搞了一些逆周期的调节，但主要是为了让经济下滑的速度不要太猛，代表中国未来方向的并不是用短期周期性的宽松的财政政策、货币政策，而是要靠改革来解决结构性问题。

中国的结构性问题，中央明确指出不是需求侧的结构性问题，而是供给侧的结构性问题。

供给侧是什么结构性问题呢？新旧动能转换，青黄不接。

什么是我们的旧动能？旧动能很典型，一是靠世界经济全球化带来的外需扩大，出口带来的，由此建立了在过去二十年高速增长的相关产业链，这是我们的旧动能；二是建立在人口为基础上的房地产的发展、基建的发展和人民生活水平提高所带来的内需相关产业的动能。

这些动能都有一个特点，是需求创造供给，人本来有这样的需求，通过增加生产能力来满足他，这就是过去高速增长急剧的原因。但今天中国老百姓能够想到的需求，我们生产能力很多都过剩了，世界已经进入供给创造需求的时代，所以中国需要新动能，新动能就是高科技产业，它们是供给创造需求的产业。

但是非常遗憾，尽管2008年以后中国也货币大量放水，钱也没有去搞科技研发，党中央在20年前曾经制定了一个规划，说2020年中国要成为一个创新型国家，创新型国家有国际标准，就是全国企业科技研发支出占全国GDP比重要超过2.5%。

为了实现这个目标，党中央要求2010年达到2%，保证2020年达到2.5%。非常可惜，2008年以后放出来的钱大多数都用去炒房了，搞研发的资金严重不足，2010年没有完成“十一五”规划的任务，没有达到2%，只到了1.75%。中央在制定“十二五”计划时主动降低目标，为2.25%，结果2015年又没完成任务，只到了2.06%。2018年只到了2.18%，仍然没有到2015年应该达到的目标，所以2020年绝对不可能超过2.5%的。

新动能推迟到来，研发的钱还没投进去，冰冻三尺非一日之寒，这些钱投进去以后，研发出成果，成果产业化，都需要时间，不是靠宽松的财政政策、货币政策能刺激出来的。但是我们的旧动能提前衰退，贸易战，使我们外需受到更大的挫折，国内人口红利周期的结束，现在包括移动通信的流量都开始不再增长了。

靠人增加以后卖的东西，现在发现都已经销量封顶了，但是人们需要更加满足美好生活的那些更高质量的产品，我们没有供给能力。所以中国经济未来突破的方向，毫无疑问是加大科技研发，推动高科技产业的发展，占领世界科技产业的制高点，在人工智能的时代，中国率先实现5G全面商用，找到一个突破口。在这样一个大背景下，我们会引导资金更多流向科技创新，而对于房地产中金融炒作，资金上肯定会有限制，但对正常的房地产运行的资金会予以保证。

实事求是讲稳中求进，没有房地产的稳，整个中国经济就稳不住。

所以房地产既不打压，也不刺激，不仅是2019年的政策，也是2020年的政策。有人问，不再刺激房地产这个政策会持续几年？我的回答是永远，因为我们的人口已经不可能再去刺激房地产了。所以房地产行业要顺应这样一个大的趋势，先在稳的方面站住脚跟，包括一些企业甚至还要渡过难关，在一个人工智能新时代，满足人民在住宿方面更美好生活需求的高质量的、高品质的美好生活需要，房地产行业可以做些什么，对未来工业厂房、办公楼，人工智能时代所需要的条件，我们地产行业能做什么，这就需要我们抓住高科技发展新的风口，让地产行业搭上新科技革命的快车，推出更高质量的满足高科技发展需要的智能厂房、智能办公楼、智能家居。

谢谢大家！