金融号

核心结论

 1、整体表现：2家房企销售面积超4000万平，头部优势明显

 2、格局：各梯队门槛提升，500万㎡以上房企同比增加6家

 3、企业：房企投、融两端监管愈发趋严，未来销售将受影响

 4、商品房销售面积同比增速年内首次负增长，去化回款仍是房企主要目标

数据来源：领先指数整理

01整体表现：2家房企销售面积超4000万平，头部优势明显

整体来看，2021年1-7月中国房地产企业销售面积TOP100上榜房企的均值达到520万㎡，28家房企超过上述均值。其中有2家房企销售面积超过4500万平方米，5家房企销售面积在1000-3000万平方米，19家房企销售面积在500-1000万平方米，较上半年增加1家。不少房企销售面积的同比增幅较大。

02格局：各梯队门槛提升，500万㎡以上房企同比增加6家

数据来源：领先指数整理

2021年1-7月百强房企各梯队销售面积门槛继续提升，相较去年和2019年同期均有明显增幅。其中，TOP10房企销售操盘面积门槛达到969.5万㎡，同比增长25.8%，行业龙头房企增长稳健、保持规模优势。

TOP20房企销售操盘面积门槛同比增长22.44%，TOP30房企销售操盘金额门槛同比提升31.32%，实现规模稳定增长。

此外，截至7月末TOP100房企的销售操盘面积门槛同比提升33.33%%至92.4万㎡，但相较上半年门槛值环比下降6.9%。

从各大门槛分布数量看，9家房企的销售面积超过千万平方米，分别为碧桂园5408.25万㎡、中国恒大4822.3万㎡、万科2490.5万㎡、融创中国2467.25万㎡、保利发展1809.35万㎡、绿地控股1476.35万㎡、中海地产1176.6万㎡、新城控股1104.45万㎡、金科集团1081.55万㎡。与去年同期相比，销售面积超过千万㎡的房企增加2家。

值得注意的是，500-1000万㎡的房企为19家，较去年同期增加4家。从1-7月的中国房地产企业销售面积TOP100来看，其中的前十强房企变化不大。

横向来看，2021年1-7月中国房地产企业销售面积TOP10与2020年1-7月中国房地产企业销售额TOP10的上榜房企具有较高相似性，“碧恒万融保”前五稳定，这也从侧面佐证了头部房企的优势地位更为明显。但阳光城较去年同期从第10位下降至今年22位，华润置地替代阳光城成为今年同期的第10位，其销售面积为969.5万㎡。

03企业：房企投、融两端监管愈发趋严，未来销售将受影响

监管在持续收紧。7月26日，消息称，被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，包括公开市场拿地和通过收并购获取的土地。

这一政策对冲规模的房企影响很大，增速将受限。通过对投融资行为的约束，房企可以理性拿地，主动降杠杆，防范风险。

据领先指数统计，今年前7个月50家代表房企平均投销比为29%，低于40%红线。目前已有13家房企拿地销售比超40%，包括卓越集团、越秀地产、建发房产、德信地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口、保利发展、中骏集团、龙光集团、华侨城等。2020年全年50强房企中，拿地销售比超过40%的是12家。

而拿地销售比超过60%的房企数量达到4家，分别为拿地最为激进的越秀地产拿地销售比达103%、卓越集团为82%、建发房产78%、招商蛇口62%。

以越秀地产为例，其上半年销售收入为474亿元，却488亿元拿地。如果按其全年1122亿元销售目标计算，拿地应为448.8亿元。下半年不再拿地的话，拿地销售仍超标。单按权益金额计算，也仍然超出监管要求11个百分点。

华润置地、华侨城、保利发展上半年拿地销售比分别为54%、47%和42%等。

据领先指数观察，越秀地产、华润置地、招商蛇口、保利发展2020年底均处于“绿档”，且国企央企属性使其融资有相对优势。只有3家为民营企业：卓越集团、龙光集团、中骏集团。后期这些企业或将暂停招拍挂市场拿地，转而在收并购方面寻找新机会。

收并购持续成为7月部分房企的主要动作。如蓝光发展今年已经陆续出售30多个项目；当代置业3.8亿元收购惠州东润实业100%股权；旭辉控股拟7.19亿元收购佛山盛信鸿50%股权；远洋集团、远洋资本与以人民币40亿元获取红星地产70%股权；阳光城拟以61.45亿元收购金华虹光100%股权；越秀地产拟18.73亿元收购广州佰城98%股权；建发股份收购了6.53亿元入主一家监理公司合诚股份；株洲华晨地产宣布与重庆房企金科股份签订战略合作框架协议；鹏程亚洲将改为“佳兆业资本投资集团”，自7月21日起生效等。

此外，有的房企虽然拿地金额较高，但由于销售金额基数大，并没有触碰红线。比如万科的拿地销售比为27%、融创中国是31%、碧桂园只有26%、中海地产为20%、金地集团为31%、滨江集团为38%。

以万科为例，2020年同期新增土储排名跌出前十，今年前7个月大力拿地。其拿地金额为1106亿元，销售业绩为4054.3亿元，按此计算，拿地销售比为27%。

值得注意的是，在拿地热潮面前，部分房企拿地金额却同比出现负增长。比如新城控股、中国海外发展、阳光城、荣盛发展、首开股份、绿地集团和中南。其中，首开股份、绿地集团和中南建设拿地销售比较低，分别为19%、18%和17%。

在实操过程中，房企拿地方式多样，销售统计口径不一，严控投销比有一定难度。

其实，本质来看，销售额是房企拿地的主要动因。拿地多，销售额高，盈利空间大，才是良性循环过程。

而据领先指数分析，首轮集中供地的22城中，大部分热点城市的盈利空间很窄。厦门、北京、重庆、杭州等多地自持比例高、配建比例高，盈利空间较小，甚至有可能出现亏本的局面。

部分房企考虑到土地地价高，盈利空间不达标，开始退地，以便快速回笼资金，拓展其他项目，及时止损。据了解，部分房企的净利润水平只有1%。

7月9日，瑞安房地产发布公告称，旗下子公司同意向佛山市禅城区土地储备中心交还岭南天地7、8号地块，总现金补偿为26.53亿元。

7月20日，宋都股份发布公告称，5月在杭州首批集中供地中获得一宗地块的土地使用权，经与杭州市规划和资源局沟通后，决定放弃该地块的竞得资格。为此，宋都股份将损失5000万元保证金。

7月26日，由中交地产联合体以12.57亿元拍下的邕宁龙岗商务区地块突然宣告“取消成交结果”。

04商品房销售面积同比增速年内首次负增长

去化回款仍是房企主要目标

从销售成交方面看，统计局数据显示，今年1月至7月，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；商品房销售额106430亿元，同比增长30.7%，增速双双放缓。

专家称，销售面积和销售额同比及两年平均增速均较上月继续回落，从单月情况来看，二者同比增速分别为-8.5%和-7.1%，年内首次出现负增长。

从城市政策看，比如杭州出现社保入围、摇号购房等限制条件。土拍开展“竞品质”试点，由过去的“竞地价”“竞品质”改为“竞品质”“竞地价”，且试点地块全部实行现房销售。

目前，长春、无锡、深圳、沈阳等11个城市已公布了第二批集中供地信息，合计推地320宗。其中，厦门二批供地整体溢价率25.4%，结合首轮出让5幅住宅用地累计成交溢价率达26.8%，较2020年全年成交溢价率增长6.7个百分点。长春的土拍相对冷静，总溢价率不足1%。

据领先指数统计，受较低供应量影响，以及备战“金九银十”，近7成二、三线城市成交同比转降，其中不乏南京、武汉、佛山这类热点二、三线城市，成交同比跌幅控制在20%以内。

未来，多地上调房贷利率并发布二手住房成交参考价，部分热度较高的一线、强二线城市政策仍有加码可能。第二批集中土地规则调整下，土地热度回落，预计商品房降价城市数量将不断增加，8月商品房销售面积和销售额将继续下滑，累计增速进一步趋缓。政策调控从资金和去化两端考验房企销售能力，提升产品品质势在必行。