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时至年中，上市房企的“交卷”时刻再次到来。近日，国家统计局及多家机构相继发布上半年房地产市场销售数据。

梳理发现，上半年楼市呈现“先扬后抑”的特征，房地产市场复苏缓慢。中指研究院刘水分析称，随着一季度疫情积压需求的释放，二季度以来房地产市场明显降温，购房者置业情绪偏弱。步入6月，市场活跃度延续回落态势，销售额同比大幅下降。

房地产市场仍在低位徘徊的当下，房地产市场开发投资持续低迷，房企销售压力增大，保持平稳发展并非易事。数据显示，上半年房企分化加剧，央国企及优质民企韧性较强。业内人士预计，下半年各类型房企销售业绩将继续分化，平稳发展成企业追求的主要目标。

调控边际持续优化 政策加码预期增强

政策的变化始终是影响楼市走向的重要因素。在行业下行周期，中央及地方政府在上半年多次出台利好政策，以促进房地产健康发展。

就中央而言，今年1月5日央行、银保监会发布了房贷利率动态调节机制；2月自然资源部优化完善集中供地政策；5月8日住建部等部门共同规范房地产经纪服务；6月16日召开的国务院常务会议，围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。6月20日，央行下调5年期以上LPR 10个基点，房贷利率随之降低……

就地方而言，据中指研究院统计，上半年全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下。

可以看出，上半年已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。58安居客研究院院长张波表示，下半年需求侧有必要出台更大力度的措施，来保障改善型购房需求，尤其需要对房贷政策和首付比例进行调整。

开发投资处于低位 市场复苏动能放缓

非刺激性政策的优化，对楼市复苏带来的效果不及预期。同时自二季度以来,政策出台的频次和力度双减,让市场仍在低位徘徊。

国家统计局数据也证实了房地产行业的低迷态势。数据显示，前6月全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

业内人士表示，虽然销售面积及销售额保持增长，但2022年行业基数较低，叠加房地产开发投资处于低位，房地产销售情况并不乐观。

此外，中指研究院数据显示，上半年百城新房价格保持横盘态势，二手房价格持续下跌，其中二手房价格已连续14个月下跌。此外从成交规模上看，重点100城新建商品住宅成交规模为近年来同期较低水平，其中6月单月销售面积同比降幅超20%。

克而瑞统计数据同样显示，TOP100房企6月单月业绩环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平，同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。

房企分化愈发明显 3家优质民企韧性发展

除了市场持续低迷之外，房企格局分化加剧，百亿、千亿房企数量持续减少。央国企及部分优质民企发展韧性较强，在上半年取得良好的销售业绩。

具体来看。中指研究院数据显示，上半年TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%。销售额超千亿房企7家，较去年同期减少2家，百亿房企78家，较去年同期减少7家。

同时克而瑞《2023年1-6月中国房地产企业销售TOP100榜单》显示，TOP20房企中只有11家上半年销售额实现同比增长，平均涨幅为13.1%。

从具体企业表现来看，克而瑞报告显示，排名前10的房企中，有7家为央国企、3家为民企。

中指研究院预计，今年下半年房地产市场恢复仍有波折，预计全年销售在去年低基数下或实现小幅增长。各类型房企销售业绩将明显分化，央国企销售仍将保持强劲增长，稳健性民企将有小幅增长，出险房企销售仍会是大幅下降。

提升投资精准度 平稳发展成目标

在逆周期的市场环境下，房企发展压力增大。只有踏准需求步点，坚持长期主义的战略布局，才能更加从容的前进。作为销售业绩前10 的企业之一，龙湖集团快速调整战略布局，开发、运营、服务三大业务协同发力，为其应对市场环境变化提供重要砝码。

7月11日，龙湖集团发布公告显示，上半年实现地产销售额985.2亿元，同比增长14.8%，销售面积达到579.9万平方米，销售额及销售面积均呈现稳定增长的态势。其中6月单月龙湖实现销售额168亿元，合同销售面积为105.1万平方米，表现均属行业领先水平。

业内人士表示，稳步增长的销售业绩进一步证实了龙湖集团长期主义战略的正确性。而这也进一步为龙湖带来稳定的现金流，推动了龙湖集团财务基本盘的稳健。

数据显示，在三大业务并重的策略下，2023年上半年龙湖经营性收入达到127.7亿元，创历史新高。其中运营收入约为67.8亿元（含税）、服务收入约为61.9亿元（含税），为公司提供了稳定安全的现金流。

除了长期主义的战略布局外，龙湖集团稳定的销售业绩得益于此前高能级城市的前瞻性布局。业内人士表示，在行业承压之下，房地产销售分化显著，经济发展和人口流入更具优势的高能级城市和区域，新房销售的韧性更强。

数据显示，上半年龙湖集团摘得泉州、咸阳两城市住宅销售金额榜桂冠，在重庆、成都、西安等6个城市进入TOP3，在长沙、天津、沈阳等5个城市位居前5，共计在24个城市进入市场前十。

此外，中指研究院数据显示，今年上半年22城土地成交平均溢价率为8%，地价达上限成交占比40%，底价成交占比49%。其中北京、上海、杭州等城市成为“香饽饽”，土地总成交金额过千亿。

上半年，龙湖集团累计获取20块土地，主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，总建面213万方，权益建面150万方，权益地价达到171亿元，仍在积极储备土地。

龙湖集团表示，城市和需求持续分化，优质企业的市场占有率有望提升是房地产行业发展的趋势。龙湖聚焦于人口和经济基本面持续向好的核心一二线城市，把握改善型需求，提供优质的产品和服务，同时提升投资精准度，时刻保持安全稳健的财务盘面。

受益于稳健的发展，龙湖集团成为今年首个获国际评级机构惠誉上调展望的内房上市公司。除惠誉外，标普、穆迪均给予龙湖投资级评级，龙湖集团继续保持境内外“全投资级”评级。