金融号

金透社 | 严岔

深圳湾超级总部基地的夜空下，T208-0054地块的命运轨迹折射出中国房地产与金融资本的复杂博弈。2月21日，兴业银行公告拟以不超过66亿元购置该地块部分物业，这座曾承载恒大帝国野心的未竟之作，在停工三年后以另一种方式重回聚光灯下。而交易背后“非关联交易”的认定、资本腾挪的疑云，以及银行逆周期布局的深层逻辑，构成了这场交易的三大核心议题。

交易链条重构：从恒大暴雷到“安和一号”资本局

恒大集团2017年以55.52亿元竞得该地块时，曾规划建设600米高的超级总部，意图将其打造为粤港澳大湾区的“新地标”。然而，随着恒大流动性危机爆发，项目于2021年9月停工，基坑工程止步于-42.4米。2022年11月，深圳公共资源交易中心挂牌转让该地块，最终由成立仅两个月的安和一号房地产以75.43亿元底价接盘。

关键疑点在于安和一号的股权结构：尽管兴业银行在公告中强调交易“未构成关联交易”，但天眼查数据显示，安和一号通过多层股权穿透，实际控制方为深圳市安居建业集团（持股98%），而后者由深圳国资委（40%）、深业集团（20%）、万科（20%）和兴业信托（20%）联合成立。兴业信托作为兴业银行控股子公司（持股73%），使得兴业银行间接持有安和一号约3.6%权益。

根据《企业会计准则第36号——关联方披露》，若一方控制、共同控制另一方或对其施加重大影响，则构成关联方。尽管兴业银行持股比例未达“重大影响”标准（通常为20%以上投票权），但兴业信托在安居建业董事会拥有席位，可能涉及“实质重于形式”的监管认定争议。这种“若即若离”的股权设计，既规避了关联交易审查，又保留了资本介入通道。

非关联交易认定：合规性边界与监管套利空间

兴业银行坚称此次交易“未构成关联交易”，其法律依据可能包括两点：

持股比例未达阈值：根据银保监会《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》，商业银行与持股不足5%的非控股股东交易不纳入关联交易管理；

交易对手独立性：安和一号作为独立法人，尽管兴业信托参股安居建业，但无证据表明兴业银行对安和一号经营决策施加控制。

然而，这种认定存在灰色地带：

利益输送嫌疑：安和一号2022年75.43亿元购地，2024年即以部分物业作价66亿元转让给兴业银行，若按可售面积28万㎡计算，此次交易单价约2.36万元/㎡，显著低于深圳湾片区甲级写字楼当前4.5万元/㎡的市场估值。这种“折价交易”是否涉及变相资产转移？

资本循环风险：兴业银行通过子公司兴业信托参与安居建业，再以自有资金购置关联方资产，可能形成“银行资金→信托→地产平台→银行固定资产”的闭环流动，实质上构成监管明令禁止的“自融”行为。

该交易已触发市场对银行表外资产嵌套的担忧。一位不愿具名的投行人士指出：“此类交易的关键在于资产定价公允性证明，若缺乏第三方评估或公开竞价流程，即便法律形式合规，也可能遭遇穿透式监管审查。”

银行逆周期布局：商业逻辑还是风险转嫁？

兴业银行在公告中强调，购置物业将用于深圳分行及子公司运营，提升区域协同效率。这一解释背后隐藏着三重战略考量：

资产端低成本置换：当前深圳核心区写字楼空置率达24.6%，市场租金较2019年高位下跌30%，兴业银行以2.36万元/㎡的楼面价购入，较同地段新建项目成本低40%，未来可通过自用替代租赁支出（深圳分行年租金约3亿元），实现长期成本优化；

抵质押物价值重估：截至2023年末，兴业银行房地产贷款余额占比28.7%，其中部分贷款以商业地产为抵押。通过持有优质物业，可间接支撑抵押品估值，缓解资产质量下行压力；

隐性政策套利：2024年商业银行资本新规实施后，自用房地产风险权重从100%降至60%，购置物业可减少资本占用约26.4亿元（66亿元×40%），提升资本充足率0.15个百分点。

但这一决策的风险不容忽视：

流动性锁死：66亿元现金支出相当于兴业银行2023年净利润（772亿元）的8.5%，且物业需至2029年方能投入使用，期间无法产生收益；

估值下行压力：专家预测，2024-2026年深圳甲级写字楼租金年均跌幅达5%，项目竣工时可能面临“买入即贬值”困境；

监管政策变数：金融监管部门正严查银行涉房投资，2023年某股份行因违规购置商业地产被罚没1.2亿元，兴业银行此举可能触碰监管红线。

金融与地产的“危险舞蹈”：行业警示录

兴业银行接盘恒大超级总部事件，暴露出后地产危机时代金融资本的两难选择：

资产荒下的冒险：在优质信贷资产稀缺的背景下，银行被迫通过持有实物资产对冲息差收窄压力，但可能陷入“金融资本地产化”陷阱；

合规性博弈升级：金融机构利用多层股权架构规避关联交易监管，考验监管层的穿透识别能力，未来或需引入“实质风险关联”概念，扩大审查范围；

系统性风险传导：银行大规模持有商业地产可能复制美国次贷危机前的“CMBS（商业地产抵押贷款证券化）风险”，一旦资产价格崩盘，将引发资本充足率危机。

刀刃上的平衡术

兴业银行的66亿元豪赌，既是商业银行在资产配置困局中的突围尝试，亦是一场游走于合规边缘的风险实验。当金融资本与地产残局深度交织，如何避免“救火者成为纵火者”，需要更严格的交易透明度审查、更中立的资产定价机制，以及穿透式监管的雷霆手段。否则，恒大未完工的超级总部基坑，恐将成为中国金融体系又一隐性风险的黑洞。