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云南城投坐过山车
中国网地产 2019年10月29日 15:28:21  阅读量:27203

中国网地产 易浠 如果非要用一个词语,来形容云南城投如今的境况,那非坐“过山车”莫属了。从最开始的平稳行驶,到攀升到顶端,然后嘎然跌落。迎来卫飚入主、迎来保利集团救场的云南城投,依旧走在挥刀断臂的路上。它能否凭借混改,安然渡过眼前难关,平稳走向安全大本营?

持续挥刀断臂

世间万物,都有规则可循。有多大能力,干多大事。

自从试图“蛇吞象”收购成都会展100%股权流产之后,云南城投原本在成都会展51%的股权,也无法消化掉了。如今的云南城投,继续走在挥刀断臂的路上。

10月28日,据云南产权交易所数据显示,云南城投自这一天正式转让成都会展51%股份,挂牌价为135.6亿元,保证金为5.07亿元;正式转让其持有的成都时代环球实业有限公司51%股权,挂牌价为17.07亿元,保证金为5.01亿元。

早在9月份,云南产权交易所上,就可以看到云南城投挂出成都会展51%股份的公告,但彼时并没有公布挂牌底价和保证金,如今一切尘埃落定,就等买家上门。

卖子求生的戏码,在云南城投多次上演。

除以上两个股权项目之外,10月21日,云南城投混改迈出了第一步,其公告称,拟将4个项目开发企业的部分股权转让予广州金地,而广州金地由保利发展100%持股。而今年以来,云南城投已挂牌转让云南尚博房地产开发有限公司29%股权、大理华茂地产33%股权、天堂岛置业90%股权等诸多项目权益,其中多为低价处置。

这些转让的资产,不可谓不优质。以转让给广州金地的四个项目为例,四个项目分别位于云南昆明、西双版纳以及广东东莞,其中两个项目是以文旅或康养概念打造的大型综合体项目。位于西双版纳的明星项目“雨林澜山”,它不仅是云南城投进军西双版纳的首个项目,也是其开发的首个“梦云南”系列文旅大盘项目。

云南城投置业董秘李映红在接受媒体时也曾表示,这是此前双方互相考察项目产生的结果,项目本身并没有问题,只是基于双方合作目的进行转让。

作为云南省的明星企业,云南城投深耕云南大本营,以低价拿下许多优质地块。除了上述出让的优质地块和项目以外,截至2019年上半年,云南城投已取得不动产证的土地储备为约6882亩。

曾经拼命打下的江山,到如今却拱手他人。云南城投挥刀断臂背后,一切源于自身持续恶化的财务状况。2015年至2018年,云南城投归母扣非净利润分别为-1.8亿元、-3.6亿元、1.1亿元、-8.2亿元。

坐过山车下坡 

“本来是超短线,没想到坐了一把过山车,被迫变成中长线”,有股民在云南城投股吧抱怨道。

是的,最近几年的云南城投,日子过得犹坐过山车,刺激而又惊险。除持续恶化的财务状况外,股价下行、掌门人落马、业绩亏损等等,一些晦涩不明的“旧账”,压得这个曾经的明星企业喘不过气来。

这其中最让云南城投雪上加霜的,当属云南城投董事长许雷的被查了。

2019年5月24日,云南省纪委监委发布消息,云南城投集团(云南城投母公司)党委书记、董事长许雷涉嫌严重违纪违法,主动投案,目前正在接受纪律审查和监察调查。

随着许雷的被查,本就烦扰不断的云南城投,更是陷入了尴尬的境地。股价连续跌停的同时,业内更流传出,许雷出事之后,一些企业想赖掉云南城投欠款的消息。

作为曾经春城日新中路凯旋大厦九楼的“老掌柜”,许雷曾带领云南城投迅速迈入了一个“新时代”,却也在这里落幕。

将镜头拉回至12年前。2007年,云南城投借壳ST红河上市时,许雷就职上市公司董事长。在许雷的带领下,云南城建集团总资产由2009年的234.44亿元,增长至2015年的451.92亿元。

事情的转折出现三年前。自2016年起,云南城投发起多项收购,涉及会展、商业、旅游等资产,意在打通包括商业、住宅、休闲养老、医疗、旅游、教育为一体的产品服务链。而在2016年以前,云南城投主要以住宅类销售为主,并没有城市住宅综合体的运营经验。

从一级土地开发转向一二级联动开发,再通过大举收购开启多元化发展,债务驱动的激进打法,让云南城投负债总额由2016年的572.27亿元飙升至2019年的2264.24亿元。

云南城投的营收与利润也如坐过山车,大起大落。2016年至2018年,云南城投归母扣非净利润分别为-3.6亿元、1.1亿元、-8.2亿元,资产负债率一直接近90%。

2019年一季报显示,公司营业收入同比下降62.69%至约8.7亿元,净利润则同比下滑652.46%至-3.75亿元。股价也在一月之内接近腰斩。

2019年上半年,云南城投营业收入18.85亿元,同比下跌51.85%,其中房地产开发收入仅7.57亿元;公司归属于股东亏损继续扩大,额度达7.85亿元,亏损额扩大325%。

过于激进,还体现在云南城投所布局的多元化业务上。2016年4月,云南城投耗费数千万元控股云南兴盛水业有限公司,生产的是“西拉龙”牌饮用水。

彼时的昆明饮用水市场竞争异常激烈,前有云南山泉、石林天外天这些“狼”,后有珍茗金龙、林山这些“虎”,这些经历过市场洗礼的老牌饮用水企业,云南城投要想打败它们,这又何其艰难?“也是云南城投的城投公司定位,以及国企自身的体制问题造成的”, 中国企业资本联盟副理事长柏文喜说。

焦头烂额的云南城投,最后选择谋求混改,在花了整整四个月时间后,云南城投终于迎进保利集团,迎来保利集团副总工程师、协同发展部部长卫飚,担任云南城投集团党委书记、董事长。

混改如何落地

10月21日,云南城投公告称,广州金地支付共计22亿元的交易诚意金后,昆明梦云南蔚蓝山海、版纳雨林澜山、官渡区关坡二期项目,以及东莞华阳花园四个项目开发企业的部分股权,约2500亩的土地规模,将被转让给了广州金地。

云南城投的混改,终于驶入了快车道。众所周知的是,云南人口数量和经济活跃程度,以及昆明等城市规模的问题,房地产市场整体上不够活跃,拥有万亿市值的保利集团为何看中实际流通市值不到30亿元的云南城投呢?

一位从事房地产营销管理工作十来年的业内人士认为,尽管房地产市场整体上而言不够活跃,但是云南的气候和旅游、文化资源十分独特,具有很大的发展潜力,并且,“房地产未来十年应是文旅地产的黄金十年。保利集团入驻云南城投,无疑是大利好”。

且保利集团颇为看中的文旅和康养地产,刚好与云南城投的土储和布局完美契合。如前文所提,保利发展将接手的四个项目之中,有两个便是文旅大盘。随着混改逐渐进入深水区,未来,保利集团或将接手云南城投集团,或云南城投置业更多的地产项目。

实际上,在深厚的政府背景下,作为地方国企的云南城投,在云南的土地布局,除了截止今年上半年的6882亩外,还有更多想象不到的空间。10月22日,云南国资工业大麻投资平台——云南省工业大麻产业投资有限公司正式成立,该公司在自贸区拟建工业大麻产业园。云南是全国至今唯一一个以法规形式允许并监管工业大麻种植的省份。

这一新闻很快在云南城投股吧里传开,在弄清楚其与云南城投之间的关系后,股民们一片欢腾——云南城投董秘在回答股民提问时称,云南省工业大麻产业投资有限公司是由云南省工业投资控股集团100%持股,而云南省土地储备运营有限公司持有云南省工业投资控股集团36%,而云南城投持有云南省土地储备运营有限公司10%的股份。

云南城投所有种种,对想进入云南市场的房企来说,无不充满了“诱惑力”。

对各取所需的云南城投和保利集团而言,混改无疑是大有好处的,但迈出第一步之后,混改就能水到渠成了吗?在保利集团参与天房混改失败的前车之鉴下,云南城投的混改显然依旧充满着未知数。如何“在理顺内部管理条线的同时,实现有效业绩提升,是摆在云南城投面前极具挑战性的问题”, 58安居客房产研究院首席分析师张波说。

不过,他认为:“从保利集团一侧来看,对于此次合作显得信心满满,混改之后未来虽然充满艰辛,但依然充满很大想像空间”。

假设混改顺利地向前进行,如何在下一步的合作中磨合可能的冲突,以实现强强联合,也同样是业内颇为关注的问题。“需充分发挥双方的优势,提升合作的契合度,以及未来企业运行中的默契程度,尽量减少可能发生的文化与管理冲突,努力实现双赢”,柏文喜如是说。

就在10月28日晚间,云南城投发布2019年第三季度财务报告显示,前三季度营业收入48.52亿元,同比减少30.61%;归属于上市公司股东的净利润-10.63亿元,同比减少567.15%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-10.39亿元,同比减少338.92%。

坐“过山车”的云南城投,在挥刀断臂、混改自救等一系列举动之下,能否平稳地驶往安全的大本营,如今只能静等“花开”了。


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