金融号

为什么房地产贷款是银行的好业务?

1、贷款有明确的用途。在香港每个楼盘都必须成立单独的项目公司，资金由律师楼监管，必须有监理公司或核数师的报告才能支款。我们这里不允许发放流动资金贷款，只能发放项目贷款，也是这个道理。

2、用途（投向）能够形成具体的资产。如果严格监管的话，投入项目的银行信贷资金可以和借款人的资本金一起，形成土地和房屋等具体资产。

3、形成的资产能够抵押给银行。能办理抵押登记，银行有优先受偿权，进一步增加银行债权的保护。

4、资产具有通用性。房地产的核心价值在于它的所占有的位置，房子可租可售，可以开商场，可以开酒店，可以改变业态，实在不合适，可以推倒再建。位置好的土地总是有用处的。

5、销售回笼的资金能够被银行监控。由于房地产或在建工程抵押于银行，可以销售一笔解押一笔，便于银行监控销售回笼资金用于偿还贷款。

6、相对较高的资本金比例。（这个不细说了。资本金的作用，请点开"信贷白话"查看历史消息，详见那篇"银行为什么总拿资本金说事儿?"）。

这就是"房地产开发贷款是银行的好业务"的原因。

不过，还有比房地产开发贷款更好的业务，那就是经营性物业抵押贷款。

经营性物业抵押贷款与房地产开发贷款比较，少了"贷款有具体的用途"这一点，但它有更好的两点:

一是明确具体、现实存在的还贷现金流；

二是明确具体、现实存在的资产（抵押物）。它没有完工风险。

与银行能够控制的资产和现金流相匹配———这就是银行信贷风险控制的核心秘密之一。

想想以往做坏的那些贷款，是不是很多都是在以上方面出现了问题？

现在有很多结构化融资、复杂的股权关系和融资方案、表内表外、信托理财、股债打通、代理代付、创新性贸易融资等等。考察这些，有一个基本的观察，就是银行离可控制的资产和现金流，是近了还是远了?如果是远了，那就是风险增大了。

影响银行信贷安全的因素有很多。离可控制的资产和现金流越远，银行需要考虑的因素就越多；离可控制的资产和现金流越近，银行需要考虑的因素就越少。如果我们真的能够控制资产和现金流，我们就几乎不用考虑其他因素。