金融号

5月中旬，时代邻里（09928.HK）发布公告称，收购广州市耀城物业管理有限公司（下称“广州耀城”）。截至2019年12月31日，广州耀城在管项目27个，在管面积大约243万平方米，其中约94%的在管面积为供电系统单位。

不论上市与否，管理面积扩张都是物业公司的执念，其背后是市场占有率的争夺。那么，物业公司市场占有率的天花板究竟在哪里？

高度依赖母公司 规模化方式各异

由于物业公司对地产公司的依赖度较高，其管理面积也与母公司息息相关。 根据中指院《2020中国房地产百强企业研究报告》，2019年，房地产销售面积达17.16亿平米，销售金额15.97万亿元。同时，根据中指院《2019中国物业服务百强企业研究报告》，从管理规模看，百强企业管理面积均值达3718.13万平方米，市场份额达38.85%；TOP10企业2018年管理面积均值达2.39亿平方米，市场份额为11.35%。

整理：中国网地产

据中国物业管理协会统计的相关数据显示，2018年，全国物业管理面积约为279.3亿平方米，较2017年增长13%。尽管总的管理面积在扩大，但具体到各个物业公司其管理面积扩张的方式又有所不同。

纵观整个物业管理行业，不同物业企业因为自身企业性质、企业背景、关联企业等情况各不相同，规模化与发展路径各异，呈现的结果也各不相同。结合企业管理规模与企业实际状况、企业布局，可以将物业企业分为以下四类：

其中，全国性强物业企业自身实力强大，是物业行业拓展的主力军。很大程度上，物业行业的天花板就是其中某一个企业最终发展规模的极限，他们以全国为目标，在各城市纷纷落子，不断实现自身的规模化扩张。例如，万科物业依托万科地产，实现了全国布局。截止2020年1月，万科物业已布局中国94个最具发展潜力的城市。其中，住宅服务合同项目2663个，商企服务合同项目1009个，合同面积突破6.4亿平方米，在职员工人数近10万名。

全国性弱物业企业往往具有强大的关联地产企业，通过关联地产企业源源不断地交付管理面积实现全国化布局。此外，其他规模化发展的方式较为匮乏，偶尔在已布局城市进行拓展。例如，金茂物业通过承接关联企业中国金茂的项目，目前已布局近40个城市，管理面积逾1000万平方米，服务项目50余个。

区域性强物业企业以某一个城市为根据地，逐步拓展至全国，但是受限于发展历史、关联地产企业实力等原因，目前还在快速发展的过程中，其中的佼佼者或将转变为全国性强物业企业。以蓝光嘉宝为例，在深耕四川的基础上通过收并购、单项目拓展等方式在浙江等地进行布局，实现规模化发展。

相比之下，区域性弱物业企业目前数量最多、实力最弱，也是标杆企业快速扩张过程中的主要兼并对象，未来发展将越发艰难。美盛物业也是承接关联企业美盛地产的项目，但由于所有项目均聚焦在河南，且整体管理规模与项目数量较为有限，美盛物业的管理面积也很难得到拓展。

地域性特征明显 区域壁垒难以逾越

和其他行业相比，物业公司管理的地域属性较强，基本以母公司的项目布局为主。以成都为例，蓝光嘉宝的关联地产企业蓝光发展作为四川老牌房企，深耕成都多年，蓝光嘉宝管理项目也以四川特别是成都为主。根据2019年蓝光嘉宝年报，蓝光嘉宝管理规模达7172万平方米，其中四川规模达3715.3万平方米。根据企业相关数据，2018年蓝光嘉宝成都管理面积接近2500万平方米。

由于绿城中国从杭州起家，绿城服务也是生于杭州，并深耕杭州多年。2019年，绿城服务在杭州的在管面积占比为21.2%，面积约为4503万平方米。年报显示，2018年绿城服务杭州管理面积约为4004万平米。但伴随着标杆企业纷纷布局杭州市场并开始深耕，绿城服务项目获取难度持续加大。

资料来源：绿城服务2019年报

从项目数量来看，根据万科物业官网数据，万科物业目前单城市项目数量均值接近40个，远超体量接近的招商积余，该数据为16个。

资料来源：各物业上市公司年报及官网

如果以万科物业单城市项目数量均值作为未来物业行业头部企业单城市项目数量的中位数，同时按照每个项目25万平方米计算，单城市管理面积约为1000万平方米。参考绿城服务及蓝光嘉宝在杭州及成都的管理规模，预估物业企业在主场管理规模最高可达6000万平方米。

伴随着都市圈、城市群发展被提到了新高度，房地产开发也将逐步回归一二线。与之相对应，物业管理拓展的主战场未来也将聚焦在一二线。因此，物业企业市占率的天花板将更多地体现在一二线城市发展的天花板。

从中国最具代表性的35座大中城市来看，主要包含北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川和乌鲁木齐等。根据测算，物业公司在上述35个城市最终管理规模可达4亿平米。

另据北京林业大学物业管理系程鹏研究团队的数据显示，考虑到物业公司估价依赖地产开发增量，按照管理面积计算，物业公司在总部所在地或者没有强势地产总部的中心城市（主场）市占率达到2%，在其他中心城市（客场）市占率达到1%，上述数据已经是具有竞争优势了。

以深圳为例，深圳城区人口超过1300万，住房套数超过1060万套，但是真正的商品住宅只有181万套，占比17%。其中，万科物业按照商品住宅套数计算，在深圳的市占率将近6%。这已经是中国最大的物业公司在主场的市占率。

作为头部企业，万科物业尚且如此，更别说那些中小物业管理公司了。跑马圈地一时爽，但后续的管理能否扩大边际效益才是关键问题所在。