金融号

截至2020年5月29日收盘，碧桂园服务（06098.HK）的股价涨幅接近400%，市值高达999.7亿港元，远超其他上市物业公司。

不过，资本市场的青睐并不能掩盖碧桂园服务发展过程中的短板。一路高歌猛进，碧桂园服务的业绩增长遭遇瓶颈，而新业务的发展仍需要一定的周期。

内部运营效率有待提升 收入高度依赖母公司

据上市物业公司综合实力测评结果显示，碧桂园服务排名第1，综合得分为322.9分，整体表现较为突出。

来源：北京林业大学程鹏研究团队

在市场领导力、全国影响力两个维度中，碧桂园服务均排名第1，这表明碧桂园服务在整体规模及布局、品牌价值方面领先其他上市物业公司。此外，在价值创造力、产品创新力两个维度中均处于上市物业公司前列，表明其在股东价值创造与回报、新产品与新服务运营方面具有优势地位。

美中不足的是其资源统筹力，居于上市物业公司中等偏下的位置，显示碧桂园服务还需要持续提升内部运营效率，最大程度发挥现有资源和资产的潜力。

具体来看，2019年，碧桂园服务在管面积达2.76亿平方米，较2018年增长52.11%，其在管面积仅次于彩生活、保利物业；储备面积达6.85亿平方米，居25家上市物业公司的第一位。

据了解，碧桂园服务2018年管理面积中来自关联地产企业的面积占比超过80%，物业费收入中来自关联地产企业的项目收入占比更是接近90%。2019年，物业费收入中来自关联企业碧桂园开发项目的物业费收入达43.49亿，较2018年增长近13亿元。同时，非业主增值服务增长4.48亿元，几乎全部来自关联地产企业。在新增收入中，非业主增值服务收入及关联企业新交付项目的物业费收入在2019年总营收增长中的贡献超过30%。

同时，碧桂园集团也通过关联交易的形式订立物业服务框架协议、协销顾问及其他框架服务协议、销售及租赁代理服务框架协议，预计2020年的交易金额分别为478百万元、1007百万元、450百万元。由此可知，碧桂园集团对碧桂园服务的营收与规模扩张均起到了积极的推动作用。

来源：碧桂园2019年报

年报显示，截至2019年12月31日，碧桂园开发的项目遍布全国31个省自治区直辖市、282个地级市、1299个县/镇区。同期在中国大陆有2512个处于不同阶段的项目，项目呈现出高度分散的特点。

与之相对应，2019年，碧桂园服务的2405个项目遍布中国境内31个省、市自治区及海外，约超过350个城市。不过，如果碧桂园服务承接碧桂园集团所有的开发项目，那么，这些项目将分散在全国200多个地级市、1000余个县/镇区中，从而给碧桂园服务的管理与日常工作带来极大的挑战。

显然，碧桂园服务内部也意识到了潜在的危机。早在2017年12月31日，碧桂园服务已经建立了由141名成员组成的品质管控团队，专注于在公司层面保持服务标准、标准化服务程序、参与供应商挑选及监督内部和供应商服务的品质。此外，还通过满意度调研、神秘访客、第三方外包商的品质管控等手段保证服务品质。

为了提升管控效率，碧桂园服务推出了首个基于“AI+物联”的人工智能全栈解决方案产品体系，为智慧社区提供解决方案，以有效提高物业管理效能和服务效率。

即便如此，碧桂园服务仍然面临巨大的挑战。伴随着碧桂园交付项目的增多以及项目业主入住时间越来越长，项目也会暴露出越来越多的问题，而碧桂园服务作为后期的物业服务提供者往往成为业主/住户的怒火倾泻对象。某种程度上，对碧桂园服务的满意度、物业费收缴及其他业务开展均造成巨大的负面影响。

高增长瓶颈显现 新业务持续发力

2019年，碧桂园服务的营业收入达96.45亿元，逼近百亿。具体到各业务，截至2019年年底，碧桂园服务通过承接关联地产交付新增物业费收入12.95亿元；通过收并购、项目拓展等手段新增物业费收入10.76亿元；同时发力三供一业业务，当年贡献收入15.15亿元；业主增值服务及非业主增值服务贡献收入10.79亿元。

然而，规模的不断增长，也意味着碧桂园服务要想在目前营收的基础上再次实现高速增长，难度极大。而除了原有业务需要维持增长外，新业务的探索也迫在眉睫。

2020年4月28日，碧桂园服务披露其可能收购合富辉煌集团控股有限公司的股权。据悉，合富辉煌（中国）是国内知名的房地产代理服务公司，拥有员工近3万人，业务覆盖212个大中型城市，全国同期代理项目接近2000个。上述消息反映出碧桂园服务想要大力发展房地产经纪业务的愿景。

在碧桂园服务目前的业务范围之内，房地产经纪业务在2019年实现收入1.38亿元，占整体营收的比重为1.43%，较2018年增长30.3%。相比其他服务，房地产经纪业务的体量较小。同期，绿城服务的资产管理业务实现收入8.6亿元，占整体营收的10%。在业务发展过程中，绿城服务与杭州本土中介机构豪世华邦合作，主要由对方操盘和运营。在专业经纪公司负责运营以及自身在杭州地区拥有强大品牌影响力等双重利好的叠加之下，绿城服务经纪业务的收入取得了长足进步。外界推测，这也极有可能是碧桂园服务经纪业务的发展路径。

2020年4月28日，碧桂园服务公示发行可转换债券，金额高达38.75亿港元。根据2019年报，其年末现金及现金等价物为69.14亿元。言下之意，碧桂园服务手中的现金较为充裕，为其未来的收并购奠定了基础。

整理：中国网地产

对于合适的收购标的，碧桂园一直伺机而动。李长江曾经表示，“特别是当我们需要新的业态时，只要符合我们的要求，我们有能力都会（进行收购）“。

基于碧桂园集团的头部效应，碧桂园服务占据着物业管理行业的领先位置，但过度的依赖性也使得碧桂园服务的业绩极易受房地产开发周期的影响，且独立性存疑。未来，碧桂园服务不仅要增强其业务独立性，还需要不断开拓新业务，寻找新的盈利点。