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与其他上市物业公司有所不同，奥园健康（03662.HK）旗下的业务涵盖物业服务、商业运营、大健康等等。不过，其探索之路似乎并不顺畅。例如，2018年陆续成立的数家健康领域相关公司在2019年并未贡献相应收入。

早些时候，奥园健康宣布了一则重大人事变动，苗思华辞任总裁职务，苏波成为接班人。苏波自2019年10月起加盟奥园健康，任执行总裁，负责大健康业务的日常营运管理。在此之前，苏波历任番禺何贤纪念医院院长、番禺中心医院院长。而在任职期间，均成立了康养联合机构等。

上述动作也表明，奥园健康仍将在大健康领域持续发力，但如何统筹多元业务发展并发挥协同效应仍面临诸多挑战。

市场领导力表现不佳 各业务板块均缺乏独立性

据上市物业公司综合实力测评结果显示，奥园健康排名第19，综合得分为103.60分。

来源：北京林业大学程鹏研究团队

在价值创造力、市场领导力、全国影响力等3个维度中，奥园健康均处于上市物业公司中下游，表明其在为股东持续创造高于市场平均价值方面表现一般，整体营收及规模也难以比肩大部分上市同行。此外，其在全国范围内的影响也有限。

在资源统筹力及产品创新力维度中，奥园健康均处于上市物业公司第7位，表明其在挖掘现有资源和资产潜力方面表现较好，同时在创新产品与服务方面领先大部分上市物业公司。

从奥园健康过往的业绩来看，上市之后的业绩表现明显优于上市之前。数据显示，2015-2019年，奥园健康分别实现营业收入1.79亿元、2.65亿元、4.36亿元、6.19亿元、9.01亿元，复合增长率达49.68%；同期利润分别为0.27亿元、0.41亿元、0.70亿元、0.78亿元、1.63亿元，复合增长率高达56.90%，且高于同期营业收入增幅。

营收之外，奥园健康的管理规模亦快速扩张。2015-2019年，奥园健康在管面积分别为524万平方米、708万平方米、857万平方米、1043万平方米、1508万平方米，复合增长率为30.35%。同时，商业运营服务在管项目持续增加，2019年共运营位于11个城市17个不同阶段的商业项目，管理规模为77.5万平方米。

尽管已经分拆上市，但从奥园健康的业务发展来看，其对于母公司的依赖仍然较高。在2015-2019年，奥园健康来自关联公司中国奥园的在管面积分别为522万平方米、697万平方米、818万平方米、987万平方米、1390万平方米，来自关联公司在管面积的物业服务收入贡献分别为1.15亿元、1.73亿元、2.28亿元、2.90亿元、3.53亿元，分别占同期物业服务收入的99.9%、98.9%、97.1%、94.7%、90.4%。

销售辅助方面，营收从2015年的0.22亿元涨至2019年的1.73亿元，此部分主要收入亦来源于中国奥园。社区增值服务方面，奥园健康的营收从2015年的0.13亿元涨至2019年的0.67亿元。据奥园健康2019年报，其增值服务同时提供给开发商大客户，并为开发商提供保洁开荒、零星工程等增值服务，这也说明奥园健康在各业务板块均高度依赖中国奥园。

除物业服务外，奥园健康在商业运营方面同样依赖关联公司。无论是其在管的17个商业项目还是签订合约的37个商业项目，几乎均来自中国奥园。高度依赖关联方在物业公司中并不罕见，在资本市场具有强势关联方甚至会成为加分项并提升公司估值。不过，如果后续业务发展的独立性存疑，资本市场也会用脚投票。

数据显示，中国奥园2019年实现合同销售额1180.6亿元，同比增长29%；其总计交付及已售面积为521.2万平方米，其中包含了各种业态，较2018年330.2万平方米大幅增长57.84%。伴随中国奥园的规模不断增长，其给奥园健康贡献的收入也会持续增加。

收并购助推全国化布局 业务整合需持续加强

上市后的奥园健康亟需实现全国化布局，撕掉“区域型物业公司”的标签。除了依靠关联公司中国奥园，奥园健康自身也在规模扩张方面频频发力。

2020年4月22日，奥园健康公布以2.48亿元收购乐生活智慧社区服务集团80%的权益。此后的5月11日，奥园健康再度发布收购公告，宣布以3700万元收购宁波宏建物业服务有限公司65%的股权，交割后，宁波宏建的财务业绩将并入奥园健康的报表。两次收购完成后，奥园健康预计新增管理规模约2500万平方米，在管面积实现较大突破；预计新增收入超过5亿元。

来源：奥园健康、乐生活2019年报

除了在管面积及营收的增长，奥园健康的业务布局也将得以优化。据了解，乐生活2019年华北地区收入达3.45亿元，占比高达73.27%；而宁波宏建专注于浙江省宁波市的住宅及商业物业管理服务。两次收并购完成后，奥园健康在华东及华北的布局将得以强化，结合自身在华南地区的持续深耕，全国化版图进一步完善。

市场拓展方面，奥园健康2015-2019年来自第三方的管理面积分别为1.9万平方米、11.6万平方米、39.1万平方米、55.8万平方米、117.8万平方米，复合增长率高达180.61%。可以看出，上市之后奥园健康加强了第三方管理面积的拓展。

来源：奥园健康2019年报

除了传统的物业服务、增值服务等，奥园健康也在拓展大健康业务。

根据招股说明书，奥园健康2018年先后注册成立奥悦健康、奥悦医疗、中医门诊部、中医诊所等有限公司，以期向客户提供包含健康管理咨询服务、美容医疗诊所服务、中医咨询及复杂性疾病诊断、老年人保健服务等。在2019年，奥园健康将大健康业务明确分为中医业务、康养业务、医美业务三大板块，同时在上海市奉贤区租赁土地发展康养及医疗美容产业综合体。这也导致奥园健康在2018年由此产生相应的贸易及其他应收款项为201.9万元，2019年为1.97亿元。

实际上，对于大健康业务的探索，绿城服务亦在早期有所尝试。2018年，其携手蓝熙健康为业主打造园区健康到家服务，并构筑了“诊前”和“诊后”的闭环，包括预防知识传播、辅助就医以及健康咨询，提供慢病管理和健康建议等服务；同时其亦成立康养事业部负责相关业务的发展。不过，绿城服务2019年报中并未披露相关业务营收及进展。

一些业内人士表示，医疗及康养服务属于低渗透率、低毛利业务，且前期投入较大，极为考验公司运营能力及耐心。相关研究亦显示，我国的医疗美容尚处在行业发展的初级阶段，医院难以靠品牌吸引客源，企业间的竞争更多体现在宣传推广力度方面。

2020年以来，奥园健康在大健康方面动作颇多。中医业务上计划与“胡大一医生集团”、“大翔药业集团”搭建战略合作关系，开发奥悦养生系列产品，继续在市区植入中药店，并在运营的商场中投入24小时自动售货机，推广奥悦养生、美容系列产品。但是，如此发展大健康业务可能并不符合奥园健康“以独特的大健康产业模式，与物业管理及商业运营打造全业态产业链布局”的初衷，后续如何实现更深入的融合及协同发展，还需要尝试。