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当房企分拆旗下物业公司上市成为潮流，当代置业亦不能免俗。与其他物业公司有所不同，第一服务给自己的上市故事加入了“绿色物业服务”概念，强调在物业全生命周期、各阶段为住宅及非住宅物业客户提供数字互联、绿色、健康的人居体验。

然而，第一服务能否依托母公司当代置业，将“绿色物业服务”塑造成自己特有的IP仍不明朗。

综合实力较弱 盈利能力有所提升

纵观第一服务的招股书，2019年其营收为6.27亿元，在管面积为1354.3万平方米。通过对25家上市物业公司2019年的年报分析发现，其中17家上市物业公司在管面积超过2000万平方米，16家上市物业公司营收超过10亿元，在管面积中位数为60.20百万平方米，营收中位数为12.62亿元。与已上市的这些物业公司相比，无论是营收抑或是管理规模，第一服务均有不小的差距。

在2017-2019年，第一服务在管面积分别为731.8万平方米、1062.6万平方米、1354.3万平方米，3年间涨幅为85.06%，无论是在管面积规模还是增速，第一服务均低于大部分上市物业公司。同期，第一服务营收分别为3.79亿元、4.96亿元、6.27亿元，3年间涨幅为64.73%，落后于规模相近的滨江服务，。

显然，第一服务的整体实力相对较弱。不过，近年来第一服务的盈利能力有所提升。在2017-2019年，第一服务毛利分别为1.23亿元、1.65亿元、2.18亿元，毛利率分别为32.52%、33.29%、34.82%，毛利率持续提升。同期，第一服务净利润分别为0.42亿元、0.53亿元、0.84亿元，净利率分别为11.03%、10.68%、13.42%。

实际上，第一服务高毛利的秘诀与增值服务息息相关。从2017年开始，第一服务的增值服务毛利就持续领先于绿色人居解决方案及物业管理服务的毛利。在2017-2019年，物业管理服务的毛利分别为0.40亿元、0.51亿元、0.73亿元，毛利率分别为25.4%、25.0%、26.8%。

同期，增值服务毛利分别为0.52亿元、0.77亿元、0.91亿元，毛利率分别为43.4%、47.1%、46.3%。而近3年绿色人居解决方案毛利分别为0.31亿元、0.37亿元、0.53亿元，毛利率分别为30.6%、28.8%、34.3%。不难发现，无论是毛利率还是毛利总额，增值服务均领先于其他两项业务，并对第一服务的盈利能力起到明显的提振作用。

截至2019年底，第一服务在管建筑面积的业务版图已经涵盖13个省市的20个城市，而合约面积的业务版图已经涵盖19个省市的49个城市。具体来看，合约管理面积中，除了成渝城市群暂无项目布局外，京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区城市群均有项目布局。这也意味着，未来几年第一服务的全国化布局将快速推进。

而全国化布局对提升物业公司品牌知名度及开辟新的发展空间极为重要，但随之而来的管理挑战及一系列问题也亟需解决。因此，如何在短期内提升管理能力以应对项目覆盖范围迅速扩大带来的挑战，长期如何推动各城市做好城市内部深耕以及扩张对第一服务而言极为重要。

业务发展面临失衡 绿色物业遭遇考验

从第一服务的业务概况来看，在2017-2019年，第一服务的物业管理服务营收占比分别为41.60%、40.85%、43.67%，绿色人居解决方案营收占比分别为26.71%、25.98%、24.74%，增值服务营收占比分别为31.69%、33.17%、31.59%。

不难发现，物业管理服务与增值服务的营收占比保持相对稳定，而绿色人居解决方案营收占比则呈现下降趋势。招股说明书也显示，绿色人居解决方案及增值服务整体发展正逐步掉队。

在绿色人居解决方案的4个具体业务中，总营收贡献最高的能源运维服务营收占比持续下降，在2017-2019年分别为70.89%、65.07%、57.43%。与之相对，系统安装服务的营收占比则不断提升，从2017年的7.22%逐步上涨至2018年的16.51%，并于2019年进一步上涨至22.18%，而此业务与母公司息息相关。绿色人居解决方案2019年整体营收涨幅仅为20.04%，而2018年涨幅也仅为27.10%，已经连续两年低于整体营收涨幅。

增值服务亦呈现类似情况。第一服务的增值服务分部共包含协销服务、停车场管理服务等5项细分业务。具体来看，在2017-2019年，协销服务营收占比持续提升，3年间占比分别为40.33%、42.97%、46.39%，此业务与关联地产公司息息相关。而在极为考验物业公司独立经营能力的业主服务方面，第一服务的家居服务3年间分部营收占比分别为13.46%、9.71%、9.27%，占比逐步下降。

事实上，第一服务最引以为豪绿色人居解决方案并非如想象中那么美好，不少头部物业公司早已在相关领域有所布局与尝试。

以长城物业为例，其早在2010年前后就形成了成熟的能源管理方案，以协助在管项目实现节能减排并控制成本开支，涵盖了数据收集、设施设备、用水用电等方面。绿城服务旗下的绿城科技产业服务集团已经有了相对成熟的能效监控与解决方案。而以金茂物业为代表的中型物业公司也早已通过各种方式进行能耗控制并更换更高效的节能设备。

对第一服务而言，如何进一步提高自身在绿色物业服务领域的核心竞争力并寻找合适的合作伙伴、客户乃至形成自身独特的IP意义重大。