金融号

有说是国家将土地出让金定的太高，拿走了房价中的大头。有说是房地产商太黑心，刻意运用“饥饿营销”的办法，捂盘惜售，制造供给稀缺的局面，拉高房价。也有说是有钱人组成的炒房团太可恶，购买大量楼盘闲置等升值，从而导致真正需要买房居住的民众买不到，也买不起。

这些分析各有各的道理，如果将这些分析综合起来（姑且不论其中的对错）可以看到，在房屋交易这个链条上，等待从中受益的群体有：政府（土地产权实际拥有者），房地产商（房屋建设者与供应商），炒房团（投机食利者）和普通民众（真正要住房的人）。那么，如果要动这个链条，必然导致这个链条上的利益要重新分配，肯定会有阻力。

“小面积长租公寓”会受到哪些反对，甚至扣过来的大帽子是什么，我事先都有预料。这些反对在我看来都没有道理，原因在于：“小面积长租公寓”和商品房没有直接关系，针对的用户群体不同，商业模式也不同，两者并没有交集。既然相互之间没有竞争关系，基于商品房思路的反对自然站不住脚。

房价涨，没买房的人和下一代年轻人肯定受不了，我们会失去未来；房价跌，已经买房的人和银行都受不了，我们会失去现在。不从别的途径切入，目前房价的困境很难破解。

来自各个环节的潜在反对中，首先可能遭遇的是主管部门的阻力，毕竟土地出让金能够有效缓解地方政府的财政压力。但就“小面积长租公寓”这件事来说，它能够产生的收益不仅仅在于直接的资金回收，而在于在提供有效的住房之后，对无房民众的安抚和稳定。

正如我之前所说的，对于刚刚步入社会的年轻人，有立足之地，意味着他们可以在城市中有安身立命的基础。“小面积长租公寓”对渴望降低生活成本，撑过过渡期的年轻人来说是很重要的生存条件之一。有了这些年轻的、有冲劲、有智慧、有渴望的头脑，城市才有进一步发展的空间。

事实上主管部门也早已意识到这个问题，在主持深圳市政府金融合作项目过程中，主管领导不止一次向我表达出明确意图：让年轻人在这个城市安定下来，经济发展才能有活力。深圳是个非常年轻的城市，能够在短短几十年内高速发展，如今与北京上海比肩，靠的就是这种重视年轻创造力，拓宽普通人上升机遇的思想。尽管目前深圳房价也很高，但主管部门领导有非常强烈的意愿改变现状，我相信其他地区的主管部门也会看到长远收益所在。所以，这方面的反对不会太大。

第二个出面反对的，肯定是房地产商集团，毕竟这个影响了商品房市场的活跃。但从经济学角度看，无论是商品的定位，以及交易对象的层次，小面积长租公寓与商品房的差异非常大，购房者也完全不在一个经济层面。

一个仅有二三十平米的房间，竞争力肯定不如连小户型都有五十平米的商品房，便利度和舒适度也完全不同。而能够购买这种小面积，仅仅够容身的购房者，其经济实力必然非常窘迫。即便没有小面积长租公寓，他们能做的要么是去群租，要么干脆“逃离北上广”，不会立刻买房。对正式商品房来说，他们是潜在购房者，但那是在若干年后。让这些人能够在城市生存发展，积蓄经济实力，实现将来买大房子的梦想，小面积长租公寓不仅不会冲击商品房，反而对商品房市场的长期利好是重大帮助。所以，但凡有点头脑的房地产商，都不会反对。

当然，如果真的有人认为这个做法挡了他们的财路，要让底层民众竭泽而渔，尽快榨干“六个钱包”买商品房才合适，那不是蠢，是坏。

最主要的反对者，应该是来自于将房屋作为金融工具的炒房者。他们的理由是“破坏房地产市场的自由交易，打破供给结构，扰乱市场”，诸如此类。因为小面积长租公寓能够有效缓解商品房的供需冲突，压制房地产的短期价格增长。房子不涨价了，他们炒房的升值空间就少了，必然会全力反对。

但小面积长租公寓这个模式的特点是，所有权和居住权分开，购房者购买的是居住权，只能租或者退租，不能转租，所有权归属国家。

国家将这个房屋的所有权分解，等额投入到交易所进行“房股”的交易，炒房者完全可以通过金融交易来获利，还能规避囤积房产卖不掉租不出，挤占大量资金的风险。

这个模式在国外叫做“REITs”，在新加坡、香港等地早有实行，是非常成熟的金融工具。具体细节和前面的分析略有差异，但本质相同，就是让房屋的金融属性归到金融市场，而将居住属性还给大众。

“房住不炒”是主管部门三令五申的宗旨，让想赚钱的人去金融市场，想住房的普通民众有容身之地，这是REITs最精妙，也是最能解决“房住不炒”的核心功能。从这个角度来说，想靠房子赚钱的人也不应该反对。

最后就是房地产链条上最后一环，买房住的人。说实话我没想出来他们有什么理由反对。买得起大房子的人，看不上这种仅能容身的小房子，他们可以去买商品房。只能买得起小房子的人，如果可以花更少的钱满足基本生活需求，不用担心房东涨房租，或者以各种理由被赶出去，他们凭什么反对这种双赢的做法呢？

买房这件事，看起来是个财经问题，实际上是民生问题，甚至有可能会引发政治问题，影响的方方面面太多。因此，仅仅讲明白产业链上的利益归属，并不够。小面积长租公寓的真正价值，正如我在“主管部门不会反对”那个环节提到的，是对社会各阶层民众的安抚和激励，这是个非常复杂的问题。感兴趣的人，可以期待我在下一篇的详细解说。

作者：王宇  

雷石投资合伙人
清华大学读过本
北京大学混过研
被西南财大误授了经济学博士之后，在理想，理论与现实之间彻底迷惘。
借此一隅之地，记录自己上下而求索的点滴。