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“万科物业与戴德梁行两家公司成立了商业物业板块的合资公司，这个合资平台是在万科物业体系内运营的，因此，构建了万科物业的住宅空间、商企空间和城市空间等业务”，在10月17日万科北方区域媒体交流会上万科物业首席执行官朱保全坦言。

今年5月，万科物业明确了其空间服务的“三驾马车”模型，分别为CS社区空间、BS商企空间以及US城市空间。随着空间服务业务不断夯实，万科物业的版图也逐步浮出水面。

万科物业+戴德梁行 瞄准不动产全价值链

万科物业始于1990年，此后在社区服务领域确立了自身的品牌优势及服务口碑。“10年前，我从万科地产到万科物业，当时万科物业的办公室对面有一个深圳的甲级写字楼正在招租，即全球排名第一的物业公司世邦魏理仕向全球招租。当时我就想，10年以后，上面能不能写上万科物业向全球招租，这个梦想在去年得以实现”，朱保全如是说。

梦想的背后，亦是万科物业的野心。作为国内物业公司的领头羊，万科物业觊觎资产管理已久，并进行了诸多尝试，此前也在商企领域积极尝试，但一直未取得令人满意的成绩，直到与戴德梁行合作。

实际上，每每提及国内头部物业公司与世界五大行的异同，资产管理无疑是一个绕不开的话题。

具体来看，在住宅物业领域，头部物业公司优势愈发明显，并有逐步取代世界五大行的趋势；在写字楼等其他物业领域，头部物业公司也日趋成熟，双方的差距不断缩小；而在资产管理领域，与世界五大行相比，头部物业公司存在明显的短板。

正是这种差异，万科物业选择与戴德梁行进行合作，共同探索物业管理行业的未来发展。“五大行经历了200多年的发展历程，它们所走过的路以及对于物业管理和资产管理的理解都与我们不同。从业务板块来看，物业管理和设施管理是他们营收最大的板块，同时它们还有资产评估、租赁、大宗资产交易、工厂管理、城市开发咨询、城市房地产研究报告等业务，这些都是中国物业公司目前所不具备的”，朱保全分析道。

谈及万科物业与戴德梁的合作，万物梁行董事长李庆平表示，万科物业与戴德梁的交易分为两部分，第一部分万科物业在戴德梁行的全球总部投资了4.9%的股权，成为戴德梁行的重要产业股东；第二部分是万科物业把PM和FM业务条线和戴德梁行以上两个业务条线合成一家新的公司，这家新的公司由戴德梁行推荐CEO，万科物业控股并表。

“作为一家百年老店，戴德梁行用100年以上的时间积累了很多技术标准、指导文件，现在和万科的指导文件已经超过了1000份。用100年的时间去迭代、优化项目管理指导文件，构成了我们很强的管理底蕴。除了技术环节外，指导文件还告诉我们如何在一个简单的服务中长期做到可持久，这也是整个管理体系文件的基础”，李庆平进一步透露。

由此可知，万物梁行作为合资公司，其背后一端是万科在国内的客户优势，另一端是戴德梁行在国际的客户优势，同时把万科物业过去的服务优势注入到合资公司中，把戴德梁行最擅长的资产交易能力也叠加起来。基于双方优势的叠加，万物梁行有望成为大中华区商企服务的旗舰，实现不动产全价值链布局。

据悉，自今年1月7日正式投入运营以来，万物梁行已经实现了快速的增长。截至9月底，万物梁行新增了140个项目。目前，万物梁行管理面积超过1亿平方米。第三方数据显示，万物梁行已经是中国相关领域管理规模最大的物业公司。此外，疫情期间，万物梁行向全球100个国家的同行输出写字楼复工手册，这些都意味着双方投后整合取得了成功。

与此同时，国内商企业务发展空间巨大，万物梁行有望成长为细分领域的巨头公司。在朱保全看来，“如今，国内开始做非主营业务的外包，无论是企业还是政府，现在都在做这件事情，所以这留给了万物梁行极其广阔的市场”。

除了国内市场，巨大的国际市场也在向万物梁行招手。“如果将来中国的物业公司要走出国门，就需要利用国际语言，而戴德梁行恰恰具备这一优势”。

城市空间子品牌有望落地 服务半径不断扩大

今年5月，万科物业高调宣布出圈，朱保全在《致全员信|新十年》中提及万科物业已经确立了CS社区空间、BS商企空间以及US城市空间等业务架构。

尤其是城市空间业务，早在2018年5月24日，万科物业就有所布局。彼时，与珠海大横琴投资有限公司正式签署战略合作框架协议，双方共同组建珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司。

7月31日，万科物业联合横琴新区、北京大学等发布了《“物业城市”白皮书》，进一步强化了自身在城市空间领域的地位。而在白皮书发布前后，万科物业已陆续落子厦门鼓浪屿、深圳坪山区、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等一二线城市。至此，万科物业在一二线城市的城市空间领域已经取得领先地位。

虽然城市空间业务已在万科物业内部得以明确，但并未有相关的子品牌发布，而在交流会上这一谜底也被朱保全揭晓。他指出，“未来万科物业会发布有关城市服务方面的品牌。今年万科物业商企空间业务的收入规模约为45亿元，社区空间会超过百亿元，可以为集团带来15亿元的利润”。

继万科物业、万物梁行之后，万科物业城市服务方面品牌的发布有望为其业务版图补齐最后一块拼图。

相比社区空间，商企空间以及城市空间方面的拓展也扩大了万科物业乃至整个物业管理行业的管理半径，其背后的广阔市场也引发了不少业内人士对物业管理行业未来将超过房地产行业的热议。尤其是随着物业分拆上市持续推进，其在资本市场引发的涟漪更是一波未平一波又起。

朱保全直接否认了上述看法。他说，“有人会说中国物业管理今天甚至早晚有一天会超过地产，其实我个人并不这么认为。在过去二十年里，中国房地产行业蓬勃发展，招募吸纳了中国最优秀的人才，你不能说今天物业管理行业经过短暂的资本催生，就觉得这个行业会有变化”。

“1981年在深圳出现了国内第一家物业公司，但是世邦魏理仕有247年的历史，高力国际有237年的历史，如今合作的戴德梁行也有231年的历史。如此看来，今天中国的物业管理其实才刚刚开始。39年的历史说长不长，如果说未来房地产市场真的走向存量市场，中国的物业管理行业要走的路其实才刚刚开始”，朱保全补充道。