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察势者智，驭势者赢。

当前，我们正经历百年未有之大变局，发展形势愈发复杂严峻。随着双碳对各行各业的影响加剧，在新时期新阶段，各行各业均面临深度调整，持续稳健发展成为各行业共同的诉求。

身处百年未有之大变局的世界，房地产行业亦难以独善其身。2022年1月19日，由中国互联网新闻中心·中国网·地产主办第十三届地产中国论坛暨中国房地产红榜在北京举办。中国房地产业协会会长冯俊在会上发表主题演讲，深刻剖析房地产行业发展形势与房地产行业转型升级。

中国房地产业协会会长 冯俊

房地产整体发展态势比较平稳

2021年，全国房地产市场呈现前热后冷的发展态势。2021年上半年，房地产调控政策不断加码，三道红线试点范围不断扩大。与此同时，房地产贷款集中度管理全面实施，北上广深等22城“两集中”供地首次推出，国家也严防与查处经营贷违规流入房地产。但在上述政策措施下，2021年上半年热点城市和地区房地产市场沿续2020年下半年以来的活跃态势，房价与地价继续上涨。

2021年下半年，房地产市场风云突变，市场快速降温，热点城市房产交易量急降，第二批集中供地城市的土拍在首轮火爆的情况下集体遇冷，70城二手房价指数8月首次转跌，10余家上市房企陆续信用违约，不少民企出现程度不一的经营困难。

受下半年房地产市场快速降温的影响，房价方面的管控出现了新情况，哈尔滨、沈阳、张家口等不少城市针对各类无序降价出台了新的管控措施。

对此，冯俊分析道，2021年上半年房地产市场继续保持了高速增长，到了下半年出现了增速回落的现象。但总体上说，2021年房地产市场大多数指标仍处于平稳增长区间，投资及销售都会创历史新高。

冯俊进一步表示，2021年下半年大家普遍反映市场比较冷，跟2020年的技术性判断有关系。2020年因为疫情的原因，上半年基本上处于开发销售停滞状态，下半年出现了快速的回升，所以2021年跟2020年相比，就出现了前高后低这么一个趋势。但是实际上只是数字不太好看，并不是说真冷却到大家难以承受的程度，总体上说2021年的市场态势还是比较平稳的。

“三线四档”促使房企反思经营模式

2020年8月，针对重点房企资金监测和融资管理的“三线四档”政策出台。按照监管要求，到2023年6月底，试点房企“三道红线”指标必须全部达标；2023年底所有房企实现达标。

对此，冯俊表示，从2021年下半年以来，一些房企违约风险不断地暴露出来，产生这个问题的根本原因在于房企长期以来加杠杆。“三线四档政策的出台，目的是控制房企过高的杠杆，减少负债。这个政策实际上前几年中央就已经提出来了，2020年下半年变成一个有条件的具体的落实。”

在“高周转”成为越来越多房企发展模式的大背景下，“三线四档”被认为是颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑，在行业内引发了极大的震动。

冯俊分析道，“三线四档”政策的实施有三个要点，一是对头部企业进行观察试点；二是要求三年内达标；三是对踩线的企业有息负债规模增速上限进行约束。

“在多方因素影响下，市场不单单出现了整体增速的回落，同时也与其他效应产生了叠加，使得大家都感觉到有点凉。但我们必须看到出现债务风险的企业在整个房地产行业里面占比有限，出现违约风险的企业只占我们头部企业的不到10%，出现问题的项目也不到10%，整体上行业的风险还处于可控的状态，并没有出现系统性的风险。”

冯俊进一步表示，从房企本身出发，也需要通过这个事件来反思自身原来的经营模式、原来的融资模式有什么问题。

“从2021年下半年情况看，央企跟地方大部分国企没有出现风险，因为前几年都已经按各级国资委要求降杠杆，杠杆率都已经降到60%左右甚至更低，所以不存在降杠杆的压力。”

房企转型发展的三个原则与五项任务

当前，我们正经历百年未有之大变局，既充满机遇，也面临挑战。与此同时，碳达峰与碳中和战略也在深入推进，全面绿色转型发展正成为全社会与企业的共识。

冯俊分析道，房地产行业要探索新的发展模式，就必须倒过去看原有的发展模式存在什么问题。

“供给侧方面。首先是房企的资金筹集方式，长期以来房企都是利用杠杆来从事经营活动，包括银行贷款、预收款、社会融资、以及对上下游企业的应付未付资金；其次是房企的产品和供应结构，基本都是以销售为主的；最后是生产的方式，目前房企的生产方式还是依靠传统的生产方式，智慧建造、现代化工业化的建设方式占比还很低，导致效率低、质量差、能耗高。

需求端方面。首先是住房的投资品属性过强；其次是住宅产品不能满足老百姓增长的需求；最后是新就业职工的住房矛盾，他们很难通过初次积累实现买房进而解决住房难的问题。

企业的发展模式方面。房企特别是头部企业，目前主要是通过资源的占有与输出形成生产规模，已经逐步变成类金融机构了。所以房企今后发展面临着究竟是类金融机构还是生产型的企业的问题，特别是当下房企正利用在商业交易中的垄断地位或者强势地位，挤占上下游企业的利润与资金”。

对此，冯俊表示，房地产行业探索新的发展模式，一定要坚持三个原则。一是坚持“房子用来住的，不是用来炒的”定位；二是不以房地产作为短期刺激经济的手段；三是防范化解风险还是今后一段时间房地产行业发展的重要内容。

最后，冯俊分享了自己对今后房地产行业转型发展的思考。

一是从稳健去杠杆、防风险角度出发进行自身的发展安排。

二是要尽快调整生产方式，改变传统建造方式，推动“双碳”战略在房地产行业的落地。

三是要改善产品的结构，推进租购并举并调整产品供应结构。

四是要拓展服务边界，从居民居住生活角度出发所延伸的生活服务的内容还有很多。

五是要通过数字化生产及智慧建造等方式，改变传统的高消耗、低质量、低产出的发展模式。