金融号

    虽然尚未亏损，但是净债务率下降到了50%，一条红线转绿，但可以看到现金和债务有很大缺口，可偿债资金远远无法覆盖债务，且最重要的现金流来源，主营地产收入在大幅下降，流动性压力仍很大，此外恒大汽车巨亏48.22亿元，累计已亏损178亿元，而且仍处于高投入无产出的亏损状态。

其次看负债偿债能力，2021年中报，资产与负债总计分别为23776与19665，恒大集团资产负债率始终维持在80%以上，2017年资产负债率最高，随着2016年国家“三去一降一补”等一系列政策出台，恒大集团的资产负债率虽有所降低，但效果并不明显.由此可见，短期偿债压力增大，流动性不足问题逐渐凸显，并且恒大长期以来以流动负债为主，一旦企业资金供应不足，就可能出现债务违约的情况。

    最后，离岸美元债最近一个月已较面值打对折的基础上再度腰斩，个别券周三一度跌破面值的两成。2022年4月11日到期的中国恒大美元债（票面利率10%）每1美元最新买价 29.666美分，上日尾盘在25美分下方；2024年3月29日到期的中国恒大美元债（票面利率9.5%）每1美元最新买价为27.59美分；2022年10月24日到期的恒大地产美元债（票面利率11.5%）每1美元最新买价为20.631美分。

    具体来看，恒大将重庆黛山华庭项目公司10%股权、东莞恒大悦龙台项目公司9.8712%股权出售给光大信托，出售后恒大可收回两项目部分前期投资款共约10.3亿元，可化解两项目涉及的债务共约27.7亿元。恒大还将佛山铂睿府项目公司9.23%股权、广深国际文旅城两项目公司各10.97%股权出售给五矿信托。出售后，恒大可收回前述两项目部分前期投资款共约9.2亿元，可化解两项目涉及的债务共约42.4亿元。

    恒大将保留在项目的财务监督权、销售共同定价权。当项目实现收益后，除偿还信托机构全部投入外，盈余部分还将用于偿还恒大前期资金投入，且信托机构不以股东身份实际参与项目利润分配。偿还信托机构的投入后，恒大可行使权利要求信托机构以零对价转让相关项目的100%权益给自己。若恒大选择不行使该回购权，相关项目公司将继续由信托机构管理，信托机构每年可分配利润的5%给信托机构，余额则分配给恒大。

    如恒大公告，集团流动性问题对项目开发和进度造成负面影响。此次与信托机构的合作能保障项目公司的正常运营及项目的开发建设，确保项目能够如期交楼办证，维护购房者的合法权益，解决项目后续开发资金问题，为推动存续项目的复工复产，保障债权人及购房者的合法权益和利益。

    值得一提的是，此番交易不能理解成一般的项目出售。而是把交易理解为等同股权质押的债权融资，是不良资产处置的结构，由信托机构提供资金建成项目以保交楼，然后偿还信托机构的投入。

    值得注意的是，五矿信托是中国五矿集团旗下的信托机构，而中国五矿集团旗下正好有房地产开发板块——五矿地产。公开资料显示，五矿信托曾为恒大地产、蓝光发展、泰禾集团、花样年、奥园等多家房企提供融资。目前，这些合作企业均陷入了不同程度资金链紧张的困境。五矿信托就此次合作称，五矿信托以维护投资人利益为首要目标，寻求化解恒大集团合作的部分项目风险路径。经过反复讨论，五矿信托认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。五矿信托遵循市场化、合法合规的原则，积极推动项目股权转让并取得实质进展，目前已经获得部分项目公司全部股权。针对这些地产项目，五矿信托将采取正面、积极且务实的措施，确保项目正常平稳运行。

    正如恒大董事局主席许家印在动员大会上表示：2022年是我们走出困境、迈向未来的关键之年，今年我们必须全面开工保交楼，坚定不移完成全年保交楼的目标，这是今年最重要的任务和工作。目前预售监管资金500多亿元，基本能保障春节后的全面复工，但项目之间有些是不平衡的，复工后施工的连续性就要靠近800亿元的销售未回款、近900亿元的保交楼楼栋中的可售货值，这1700亿元就是持续保交楼的资金基础。首先要迅速启动保交楼项目的全面开工，更重要的是要实现工效快速达标，到3月底的时候，包括北方严寒地区在内，要达到80%-90%的保交楼项目全面工效达标，正常施工。

    最后此次恒大集团与两大信托的合作模式，既不在贱卖公司权益的基础上，还保证了项目正常开发建设，来确保投资者的利益。对其他陷入困境的房地产企业提供了良好的借鉴前例，据此化解债务风险，走出困境。