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自住宅市场化以来，全国各地鼓励业主委员会（下称“业委会”）成立的文件与措施密集出台。一直争论不断的业委会制度，在历史转折的十字路口，正成为新时期新阶段的大势所趋。而围绕业委会制度与业委会成员的种种争议，也在一系列全新制度搭建下缓慢解决。

政策鼓励 业委会大势所趋

近日，深圳市住房和建设局发布关于推进住宅小区业主委员会3年全覆盖的通知（下称“通知”）。通知指出，深圳各区住建局要在坚持“支部建在小区上”的基础上，推动符合条件的小区实现业主委员会应建尽建，用3年时间，完成全市住宅小区业委会的全覆盖。

2021年底，大连市出台《物业管理委员会组建指导规则（草案）》，明确对于经指导但未成立业主委员会暂由社区代行职责的住宅项目，由街道办事处牵头，仅需“公告-推荐-确定名单-公示-出具证明”五步，即可组建物业管理委员会，作为社区的志愿者团队协助社区开展代行工作，待时机成熟后逐步推进成立业主委员会。到2022年6月末，大连市内五区物业管理住宅项目业主自治组织成立率要达到50%。

更早之前，包括北京、上海、杭州与成都等城市，也都纷纷出台措施与文件，鼓励召开业主大会并成立业委会，提高业委会在住宅小区中的覆盖率。

《中华人民共和国民法典》第二百七十七条也规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

不难发现，成立业委会已经是大势所趋。顺应趋势、主动融入才是物业行业正确的前行方向。

乱象种种 业委会亟待规范

1991年3月，中国第一个业委会在深圳天景花园宣告成立，对业委会的章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成了决议。

1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施，天景花园开创的“业主自治与专业服务相结合”的共管模式被正式纳入其中。

同年，住房和城乡建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》中对“代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”的业主委员会作了原则性规定。

2003年9月1日《物业管理条例》正式实施后，全国各地开始更多地开展筹备业主大会和选举业主委员会的工作，业委会开始大规模成立。

随着业委会的广泛成立与普遍运行，业委会也暴露出了一系列的问题。

现阶段，由于缺乏有效监督与指导，业委会不仅成立难，部分业委会成立后规范运行也难。从成立时业主“被代表”，到私下与物业公司续签合同，再到负责人索贿受贿以及集体辞职摆烂……业委会运行乱象层出不穷，对业主、物业服务企业及物业从业人员的利益产生了极大的损害，也对政府基层治理与稳定产生了不小的负面影响。业内人士呼吁，要加快推进相关立法，有效治理业委会运行乱象。

《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函 》中指出，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。

业委会运行乱象与相关的法律规定两相参照，这也就意味着，业主委员会成员存在严重的权责不对等的问题。

如何促进业委会规范运行，维护好全体业主、物业服务企业的利益并为构建和谐社会出一份力，既是有关部门极为关注的问题，也是行业协会的重要职责与使命。广东省物业管理行业协会当值执行会长杨国贤表示，目前各地正积极推进成立业委会，物业企业要适应这一趋势。同时广东省物协也会对业委会运行情况保持密切关注并积极开展调查研究，为业委会规范运行建言献策。

党建引领 业委会重回正轨

2021年下半年，住建部相关部门负责人表示，推动我国物业管理高质量发展，构建党委领导、政府组织、居民参与、企业服务的物业管理新格局，主要包括6个方面的内容：融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动拓展社区生活服务、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理。

2022年1月21日，国务院办公厅印发了《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》（以下简称“《规划》”）。《规划》提出健全党建引领机制。推动有物业服务的社区建立健全党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，强化社区党组织领导能力、居民委员会指导能力、物业服务企业服务能力。

大连市出台的《物业管理委员会组建指导规则（草案）》也提出，充分发挥业主中共产党员、人大代表、政协委员和楼长、社区志愿者的带头作用，引导和支持其积极参与并担任物业管理委员会委员，推动市、区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众，形成“社区党组织+业主委员会（物业管理委员会）+物业服务企业”三方联动的格局。

事实上，近年来鼓励并引导党员参选业委会委会的呼声与实际动作不断。

2021年4月，深圳市住房和建设局发布通告，《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》（修订征求意见稿）自4月27日起公开征求社会公众意见。该指导规则明确，鼓励并支持有党员身份的委员担任业主委员会主任。2021年9月，临沂市委组织部、临沂市住房和城乡建设局在《关于推进城市住宅小区“红色业委会”组建工作的指导意见（试行）》提出，要主动引导党员业主参选业委会委员，确保业委会委员中党员比例不低于60%。2021年12月，广东省住房和城乡建设厅发布关于广东省“红色物业”试点单位的公示，其中党建引领好、班子队伍好、联建运行好等标准被明确提出。

在党建引领成为物业行业普遍共识的大背景下，依靠党的领导与党员积极作用的发挥，业委会的无序与混乱有望得到遏制，并在物业行业转型升级的过程中发挥更大的作用。