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6月8日，历时5天的上海首轮集中供地在稳中有热中收官。

一直以来，土拍都是观察市场景气度的风向标，从上海首轮土拍中也可以管中窥豹。杨浦区、徐汇区、闵行区等核心优质土地供应为这次土拍增添了许多热度，吸引来了央企、国企、混合所有制企业、民企以及地方国企等“各路兵马”。但债务压顶、融资受限、销售断崖式下跌这三座大山，已经压的大部分民营房企奄奄一息，于土拍更是有心无力，所以央企、国企仍然是土拍的主角。

无一流拍 揽金834.72亿元

6月1日，2022年为期5天的上海首批集中供地在浦东新区惠南东城区中单元（PDS3-0203）A8-3地块的竞拍中拉开帷幕。

36幅宅地均顺利成交，出让总价达到834.72亿元，总成交面积约199.71万平方米，平均溢价率为3.46%。19幅地块以底价成交，占比近一半。但其中不乏一些热门地块吸引多家房企争夺，达到中止价进入一次报价环节13宗，占比近36%，6幅土地以超过9%的溢价率成交。

自去年4月上海土拍政策调整为集中出让以来，为防止一些房企拍地后交不出剩余土地价款和过度竞争，上海的土地市场一直以高门槛著称。为恢复市场信心，激发房企参与积极性，上海此次在政策端释放了一些诚意。

5月29日，上海发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，其中明确对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。

此次上海首轮拍地也下调了多项参拍门槛，取消了打分入围环节，改为挂牌方式，只要房企申请都能参与竞拍。此外，竞拍资金监管额度也有所下调，从此前土地价款的110%降至80%，一定程度上减轻了参拍房企的资金压力。

值得一提的是，上海此次土拍的地块利润比较充足。克而瑞数据显示，此次上海推出的36幅涉宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后，平均地房比约0.51，其中接近七成的地块房地价差空间超2万元/平方米。

由此可见，只要能拿出钱的企业大概都想分一杯羹。上海此轮土拍也的确是众星云集，既有招商蛇口、保利发展、中建八局等“财大气粗”的国家队成员，亦不乏象屿地产、大名城等中小房企的身影。还有上海恒都置业、上海佳运置业、上海同润投资等上海本土小房企，香港兴业国际港资房企，“新面孔”如大家房产、宸嘉发展等也都跃跃欲试。

冷热不均 触顶和底价成交并存

从整个供地区域上看，主城区有4宗，郊区有36宗。具体来看，临港8幅，松江和青浦各4幅、宝山、奉贤、嘉定、闵行各3幅，浦东、普陀、金山各2幅，杨浦、徐汇各1幅。

在19宗底价成交地块中，16宗地仅1家房企报名，松江区佘山北基地、金山区金山新城和青浦区重固镇3宗地均有2家房企报名，进入现场竞价后只报价一轮便成交，分别被厦门国贸、佳运置业、大名城以底价成交。

除了波澜不惊的底价竞拍，稀缺的徐汇斜土街道地块、周围配套较为成熟的闵行区七宝镇古美北社区、闵行区浦锦街道，松江区泗泾镇、松江区中山街道新城主城、青浦区赵巷镇、青浦区西虹桥等13宗地块触及中止价，掀起了一波抢地高潮。

徐汇区斜土街道xh128D-06地块为此次集中供地溢价率最高地块，达到9.57%。寸土寸金的徐汇区地块吸引了保利置业、象屿、香港置地、招商蛇口、徐汇城投、上海城建等多家房企竞拍。最终，招商蛇口、香港置地和徐汇城投联合体击退保利置业和象屿地产联合体，以47.33亿元竞得，楼面价为每平方米86285元，同时，该地块也是本批次新房指导价最高的地块，每平方米达到13.1万。

据了解，徐汇区斜土街道地块是本批次中最为优质的地块，该地块南面是小米总部和香港置地西岸金融城，紧邻去年第一批次的复星徐汇滨江商住办综合体地块及2020年香港置地以310.5亿元的价格拿下徐汇西岸金融港地块。

业内人士认为，青浦赵巷板块内项目在上海今年一批次新房开盘去化率接近100%，房企拿地风险相对较小，土地市场竞拍热度相对就较高。普陀、松江、宝山杨行及嘉定国际汽车城这些地块地理位置较佳，周边楼市表现也不错，但受地块总价偏高或商办占比高等因素影响，最终只能底价成交，如普陀长风社区以成交价63.7亿元成为本次土拍中总价最高地块。该地块商办比例超过六成，其中60%需要自持，极大挤占了房企的流动性。

招商蛇口成最大赢家 国企新锐崭露锋芒

虽然上海此次参拍企业吸引了“各路兵马”，但拿地主角依然是国企和央企。

上海首批集中供地无流拍情况。业内人士认为，从16宗仅有一个竞买人的地块可以看出，大部分国企、央企是要发挥兜底作用的。其中的14宗地块被国企、央企和城投企业拍下，数量上占比接近九成。另外2宗地块中，一个被上海本土企业大华集团斩获，另一个被奥林匹克花园和宸嘉发展联合体所得。

毋庸置疑，招商蛇口为这轮供地的最大赢家，共参与7宗地块的竞拍，最终以117.7亿元收获4宗地。中国铁建也有3宗地块收入囊中，总成交价69.3亿元。此外，中建八局、建发和华发均有2宗地块入账。

不过，上海一些本土民营房企大华、同润、佳运置业、大名城等也有收获。同润在国企和央企的夹击中突出重围，以14.55亿元竞得浦东新区新场镇古镇地块，溢价率8.5%。佳运置业在本轮土拍中斩获了两宗地块，共计近20亿元。一些新面孔此次也在上海土拍中“露了一手”，如来自浙江杭州的国企大家房产与浙江钱江房产联合体获得浦东新区惠南地块，成交价12.23亿元，楼面价16657元/平方米，溢价率8.66%。

克尔瑞分析认为，总体来看，在规则放松下，上海首轮集中土拍表现好于预期。虽然拿地主力仍为央企或国企，但这些地块并非全是国资平台托底，多数由央国企拿下的地块仍有一定的竞拍热度。由此可见，房企对上海市场依旧看好。上海次轮土拍热度将继续稳定回温。