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7月29日，众安智慧生活服务有限公司（以下简称“众安智慧生活”）向港交所递交招股说明书。资料显示，众安智慧生活成立于1998年，业务范围主要涵盖浙江省及长江三角洲地区。

值得注意的是，此次递表是众安智慧生活第三次递表。

三次递表 物业股从高峰到山谷

公开资料显示，众安智慧生活于 2021年6月24日向港交所递交招股说明书，但6个月后招股说明书失效。2022年1月30日，众安智慧生活二次向港交所递交招股说明书，并在4月22日通过港交所聆讯，同时披露聆讯后资料集，但此后再无动作，直到7月29日其第三次向港交所递交招股说明书。

不难发现，众安智慧生活看到了资本市场的机会，但是却没有能力将机会充分利用起来。

始于2021年中旬的物业股普遍下跌之势，目前尚未出现转机。而物业股的高歌猛进与普遍高估值，一直延续到了众安智慧生活首次递表之际。在2021年6月，包括华润万象生活在内的不少头部物业公司股价与市值都达到上市以来最高点，华润万象生活市值一度接近1300亿港元。

但好景不长，2021年中旬至2022年初，不少物业公司股价已经下跌超50%。2022年年初以来，特别是2月份中下旬以来，物业股股价在稳定了一段时间后，再次开启了下跌通道。数据显示，近60家上市物业企业中，股价下跌的数量超过了50家。

受限于物业股普遍下跌的大环境，众安智慧生活首次递表几无悬念的失效。其后的二次递表，众安智慧生活虽然通过港交所聆讯，但或许是心有不甘，亦或者是觉得价值被低估，最终放弃了上市，一如刚刚二次递表的某龙头物业企业。时过境迁，时移世易，即使心中有再多的不甘，众安智慧生活还是接受了现实，第三次向港交所递表。但如何在谷底争夺有限的资源与关注度，毫无疑问是当下众安智慧生活亟需解决的问题。

规模有限 蚊型物企闯关路漫漫

外部环境使然，内部价值亦然，众安智慧生活难以超然。

招股说明书显示，在2019年、2020年、2021年以及截至2022年6月30日止六个月，众安智慧生活整体营收分别为1.80亿元、2.31亿元、2.96亿元、1.52亿元，在管面积分别为946.8万平方米、1081.7万平方米、1181.8万平方米、1178.2万平方米，营收与在管面积都极为有限。

尤其值得关注的是，在2021年底以及2022年6月底，众安智慧生活在合肥与杭州的管理面积罕见的出现了下降，这也意味着其丢盘面积超过了新接管面积，持续发展能力存疑。

特别是对于总部位于杭州且深耕浙江省及长三角地区的众安智慧生活而言，在发展大本营出现在管面积的收缩，无疑需要引起重视。

随着不少蚊型物企纷纷登陆港交所，以及其在资本市场远弱于同行的表现，港交所此前已经抬高了蚊型物企上市的门槛。特别是在当下龙头物企都难以管理好自身市值的大背景下，众安智慧生活的闯关路注定不会太顺畅。

独立堪忧 数据向好背后隐患难消

数据显示，在2019年、2020年、2021年以及截至2022年6月30日止六个月，众安智慧生活来自关联方的相关收入分别为1.41亿元、1.82亿元、2.30亿元、1.19亿元，占各期间总收入分别约为78.0%、79.0%、77.5%、78.4%；来自独立第三方房地产开发商开发的物业收入分别为0.40亿元、0.48亿元、0.66亿元、0.33亿元，约占各自期间总收入的22.0%、21.0%、22.5%、21.6%。

高度依赖关联母公司的众安智慧生活，在当下物业股受房地产行业下行拖累持续暴跌的大背景下，特别是具有地产背景特别是民企地产背景的物业公司股价大幅走低的普遍现实下，独立性与地产背景成为悬在其估值之上的利剑。

众安智慧生活在招股说明书中透露，其整体毛利率由2019年的32.7%增加至2021年的37.6%，同时在截至2022年6月30日止六个月维持在37.4%的高位，并表示毛利率不断上升并维持高位的原因主要在于：在管物业每月平均物业管理费增加、面向房地产开发商的增值服务扩大、社区增值服务稳步增长及成本控制措施成功实施。

来源：招股说明书

值得注意的是，除了2021年上半年，在2019年至2022年上半年，众安智慧生活来自关联方项目的物业费价格一直较独立第三方物业费价格高出一倍还不止。

随着资本市场对物业企业独立性越发关注，众安智慧生活如何在数据向好的背景下消除投资人的担忧，以及房地产下行带来的关联方支撑力度下降的隐患，将深刻影响其在资本市场的走势与估值。