金融号

一、佳源净资产与股价存在严重不对等，处于低估区间

佳源国际控股有限公司（02768.HK）主要在中国江苏省从事大型住宅小区项目和商业综合体项目的房地产开发业务。该公司主要业务包括开发及销售住宅及商业物业、向政府机构提供房地产开发服务以及出租该公司自有或开发的商业物业。该公司向政府机构提供的开发服务主要包括安置房开发以及其他类型的物业、设施及基础设施的开发或翻新服务。

从8月份佳源发出的2022年上半年业绩报告显示，佳源国际控股总营收73.6亿人民币，净利润约为5.36亿人民币，核心净利润约为7.41亿人民币。截至2022年6月30日，佳源国际控股有限公司还拥有1660万平方米的土地储备，土地储备较为丰厚。

从公司上半年的财务报表来看，目前公司总权益资金为266.09亿人民币，而目前公司市值仅为14.68亿人民币，其市值与公司价值不对等，股价位于低估区间。

二、政策由阴转晴，房企正逐步走出至暗时刻

在新冠疫情的影响下，今年上半年房地产开发投资累计同比出现首次负增长。在房地产行业存在内忧外患的情况下，佳源国际控股通过稳健的财务政策和严格的风险控制，强化了合同销售，从流动资产中的应收账款项较去年同期减少了31%，可以看出佳源国际控股有限公司针对回款做了一系列举措，得以保证企业的稳健经营。

根据国家统计局数据显示，2022年上半年商品房销售面积为68923万平方米，同比下降了22.2%，商品房销售额66072亿元，同比下降28.9%；房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%。在土地供应规模缩量，市场交易活跃度下降的情况下佳源国际控股有限公司共完成合同销售金额约77.8亿元，合同销售面积约638734平方米。

但从政策层面来看，房地产正逐步从行业谷底慢慢转好。先是从年初以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地因城施策，且面向需求端的调控从放松限购、限售、限贷，到降低首付和贷款利率，再到更好支持稀缺人才、新市民、三胎家庭等群体购房，积极满足刚性和改善性住房的不同需求，市场虽有所恢复但仍处调整期。

到了今年的7月28日，中共中央政治局召开会议，明确要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。同时，金融系统的支持也将发挥积极作用。

上个月的8月1日，央行又召开了2022年下半年工作会议，指出要保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。表示要支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。

三、房地产“易守难攻”，佳源主动进行防守降低风险

目前房地产行业呈现“易守难攻”的态势，其“易”指的是扩张容易，“难”指的是房地产负债率难以居高不下。据不完全统计，2021年下半年至今，由于业内房企普遍居高不下，百强房企中已有超过半数债务违约。在去年国家“三条红线”实施以来，目前全国有大约9.6万家房企，中小房企占据绝大部分，超高杠杆的运营是常态。其中上市房企224家，仅有68家划入了绿色安全档，有156家房企均越过了红线，负债总额已经超过了15万亿。

在此背景下，佳源国际将降负债作为工作重点，2022年3月11日悉数偿还于2022年到期的13.75%优先票据本息1.42亿美元。未雨绸缪，除以自有资金按期兑付债务外，佳源国际还积极推进与央国企的合作。6月1日，佳源国际与四大AMC机构之一的中国信达（香港）资产管理有限公司签署了合作备忘录，根据双方达成的合作备忘录，信达香港将在国家政策、法律法规允许范围内，发挥资产管理公司优势，在盘活存量资产、优化资源配置、流动性改善等方面向佳源国际提供专业支持。

此外，为了守住现金流安全，佳源国际对境外债务主动进行优化管理。具体来看，佳源国际计划对包括2022年至2024年到期的6只美元债券发起整体交换要约，并对2025年到期的美元可转债进行同意征求，以主动管理和优化债务到期结构及融资成本。

总的来说，房地产行业正逐步回暖。但黎明前是黑暗的，房企只有将自身高负债的帽子摘掉，才能足够安全的通过这次大考验。