金融号

一、8月市场情绪稳中微降，市场信心修复仍需时间

进入2022年以来，市场情绪一直在观望区间波动徘徊，进入5、6月份，全国疫情形势转好，前期出台的宽松政策逐步发酵，市场端呈现向好迹象，情绪指数连续两月回升，7月，烂尾楼停贷潮风波愈演愈烈，加剧了购房者的担忧情绪，随后中央及地方立即反应，保交楼措施逐步落实，信贷端也迎来积极变化，LPR双降叠加“一城一策”灵活运用信贷等政策的推行，都给市场传递了正向的信号，但短期内购房者信心仍难以完全修复，市场情绪延续上月的小幅下调态势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据来看，8月份重点10城二手房成交微降，整体来看，多数城市购房者观望情绪犹存，但从同比来看，8月同比涨幅已超2成，市场正在曲折修复中。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年8月，重点50城市场情绪指数为-0.72，较7月下降0.01，仍位于市场观望区间。预计9月份随着烂尾楼风险逐渐出清，加上市场进入金九银十的传统旺季，市场情绪指数有望止跌回升。

二、一线城市市场情绪回落，但仍高于二线和三四线城市

分等级城市来看，根据情绪指数数据，2022年8月，一线、二线、三四线城市的市场情绪指数分别为-0.52、-0.74、-0.72，均处于市场观望区间。其中，一线城市情绪指数下降0.05，但仍处于观望区间高位，二线城市市场情绪连续2月回落，三四线城市市场情绪小幅回升。本月一线城市继续保持其领先地位，稳定于市场观望区间高位水平，根据情绪指数模型预测，未来短期内价格呈现稳中有升趋势，而二线和三四线城市情绪指数仍处于观望区间低位，短期内价格以回落为主。

三、本月潍坊、洛阳、长春等北方城市市场情绪补涨，廊坊解除限购下市场情绪回升明显 

从8月份重点50城情绪指数变化来看，50城中有17城情绪指数上升，4城持平，其余29城情绪指数下降。从情绪指数上升的城市来看，此前情绪较低的潍坊、洛阳、长春、沈阳、大连、天津等北方城市在宽松政策逐步发酵下市场情绪出现补涨。其中，廊坊于8月初发布松绑限购政策，提出全面取消限购及限售，含北三县及雄安新区周边。至此，廊坊市执行了5年多的"限购"政策正式结束，政策的放宽带动了廊坊市场情绪的提升。同时，长三角热点城市南京于8月12日下调了商业性个人住房贷款首付比例，无房有贷、有房无贷的居民家庭，首付比例由最低50%下调至30%，有房且贷款未结清的居民家庭首付比例由最低80%降至60%，大大降低了购房门槛，松绑力度较大，对提振购房者信心起到了重要作用。

从情绪指数下降的城市来看，东莞、上海、唐山位居跌幅前三。二季度始东莞宽松政策密集出台，楼市信心得到一定提振，但并不稳固，在行业淡季、市场信心受挫等背景下，8月市场情绪小幅回落，但仍位于观望区间中位水平。唐山情绪指数在7月进入低迷区间后8月份继续下探，市场情绪短期难以提振。长三角城市徐州情绪指数也面临下降的趋势，尽管徐州今年以来也在不断放松调控，但是相较于长三角的其他同级城市却是反响平平。徐州楼市难见起色的一个重要原因还是在于人口流失，根据诸葛找房数据研究中心监测显示，徐州属于人口流出城市，2021年人口流出规模超5万人。徐州对周围年轻人的吸引力逐渐减少，大量人口流入长三角其他热点城市甚至中西部省会城市，高房价难以维系，市场情绪持续下滑。

四、上海、深圳未来短期内房价涨幅超1%，河北唐山、石家庄深陷低迷 

从城市市场情绪指数看，2022年8月50城市的市场情绪指数仍分布在市场平稳区间、市场观望区间、市场低迷区间3个区间，城市个数分别为1个、36个、13个，本月，市场平稳区间城市减少1个，市场观望区间城市减少1个，低迷区间城市增加2个。 

本月位于市场平稳区间只有上海一城，上海自从4月份由观望区间进入平稳区间，随后一直在平稳区间内小幅波动，尽管今年3、4月份受到疫情干扰，但市场情绪仍然较为坚挺，7月份情绪指数升至年内峰值，8月份受到整体行业环境影响市场情绪微降。从房价水平来看，8月上海市场均价为68271元/㎡，环比上涨2.26%，根据情绪指数模型预测，在未来4个月内上海市场价格将延续上涨态势，平均涨幅在1.5%-2%之间。

位于市场观望区间的城市有36个，其中，深圳、三亚等城市均在观望区间高位，深圳于8月份从平稳区间进入观望区间高位，从价格水平来看，深圳8月市场均价为65092元/㎡，环比上涨0.83%，根据情绪指数模型，预测接下来4个月内深圳市场价格将以上涨为主，但是涨幅有所收窄，基本控制在0.5%-1%左右。三亚从4月份开始从平稳区间进入观望区间高位，随后连续5个月处于观望区间，尽管受到疫情反扑但是整体情绪较为稳定，8月升至观望区间高位，市场价格为34455元/㎡，环比上涨0.24%，预计接下来两个月涨幅在0.5%左右。同时，珠三角城市福州、佛山、东莞等均处于观望区间中高位水平，根据情绪指数预测，未来短期内价格小幅上涨，月均涨幅均在0.5%以内。

位于市场低迷区间的城市包括唐山、石家庄、郑州、南宁、银川、洛阳、郑州、银川、青岛等，仍以北方城市为主。其中，唐山本月跌至情绪指数末位，唐山自7月份进入到低迷区间，8月份情绪指数继续在低迷区间下探，在社会负面事件影响下取消文明城市称号的唐山，房地产市场也在逐渐失力，前期被炒上去的房价如今也难以维持，根据情绪指数模型，未来4个月内唐山房价预计将会继续下调，跌幅在1%左右。河北省省会石家庄8月份情绪指数维持不变，在50城中位居倒数第二的水平，未来短期内价格仍然以下降为主。西安在烂尾楼风波后市场情绪持续下滑，到8月份冲破观望区间底部进入低迷区间，如今烂尾楼风险仍未出清，且未有及时有效的措施应对，使得购房者情绪由观望陷入低迷，预计在接下来3个月内，西安市场价格将会延续下滑态势跌幅在0.5%-1%。