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根据最新公布的11月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数再度持平，仍处在观望区间。11月份以来，政策支持房地产的信号更加强烈，金融16条重磅救市政策出台，加之供应端三箭齐发支持房企融资，极大的提振市场信心。但受多地疫情防控等因素的影响，市场情绪恢复缓慢。从城市来看，本月合肥、金华、苏州、杭州等长三角城市市场情绪回升，上海重回平稳区间，同时长春、沈阳、郑州、大连等北方城市情绪补涨。预计随着近期以来政策端各类利好多管齐下，同时全国疫情防控政策逐步优化，多地调整放宽防疫措施，接下来市场情绪有望回升。

一、11月重点50城市场情绪指数持平，市场信心恢复进程缓慢 

11月份以来，政策支持房地产的信号更加强烈，双十一当天，金融16条重磅出台，加之支持民营房企发债融资的支持力度加强，信贷、债券、股权三大融资渠道“三箭齐发”合力推动房地产融资，给房企提供了充足的资金保障，极大的提振了市场信心。地方从需求端入手，11月以杭州、西安等强二线城市为首的新一轮松绑调控再次拉来序幕，根据诸葛找房数据研究中心统计，截止至11月底，松绑政策调控达562次，覆盖城市超210个，其中11月单月出台政策45次。但是不得不提的是，销售端恢复迹象仍不明显，行业企稳回温尚且需等待销售市场的复苏。受多地疫情防控等各种因素的影响，市场情绪恢复步伐缓慢。2022年11月，重点50城市场情绪指数为-0.71，较10月持平，仍位于市场观望区间。近两个月来，政策端各类利好多管齐下，中央、地方合力助市场信心回升，同时，疫情防控政策逐步优化，多地调整放宽防疫措施，预计接下来市场情绪有望小幅回升，但短期难以呈现大幅上升局面。

 二、29城情绪指数较上月提升，合肥、金华、苏州等长三角城市情绪均有好转

从11月份各城市市场情绪指数变动情况来看，50城中有29城市场情绪指数较上月回升，较上月增加3个，21城情绪指数较上月下降，较上月减少3个。 

具体来看，情绪指数上升城市包括合肥、金华、上海、苏州、杭州等长三角城市以及长春、沈阳、大连等北方城市，金华于9月26日发布新政，提出降低首套房、二套房首付以及契税补贴等内容，11月市场情绪有所回升。与此同时，杭州于11月11日提出调整二套房首付最低至四成，首套房“认房不认贷”。不仅仅是二线城市，一线城市也开始下场松绑楼市，上海于11月定向放松了临港新片区的住房购买限制，一线城市的购房政策也开始出现松动迹象，11月上海市场情绪指数为-0.3，较上月提升0.03，重回市场平稳区间。10月份，武汉发布了提升公积金贷款额度以及下调公积金房贷利率等政策，市场情绪小幅回升，近期武汉传出二环外限购松绑传言，预计接下来武汉购房政策仍有放宽空间。

从市场情绪指数下降城市来看，东莞、嘉兴、洛阳领跌，同时，深圳、广州情绪指数也仍处于下跌通道。长三角内部分化仍在上演，嘉兴、温州、绍兴、盐城市场情绪短期难见起色，后续或仍需要强效政策的加持。

 三、上海重回市场平稳区间，未来短期内房价稳步上行 

从11月份各城市市场情绪指数看，50城的市场情绪指数分布于市场平稳区间、市场观望区间和市场低迷区间3个区间，城市个数分别为1个、32个、17个。 

本月上海市场情绪指数升至-0.3，较上月回升0.04，重回市场平稳区间，11月上海市场均价为70977元/㎡，环比上涨2.44%，根据市场情绪指数模型预测，未来4个月内，市场价格将稳步上行，平均涨幅在1%左右。

位于市场观望区间的城市有32个，其中，深圳、三亚、福州、桂林、佛山、宁波、珠海等城市均位于市场观望高位，市场情绪均高于-0.6，以珠三角城市为主。深圳11月情绪指数为-0.44，根据情绪指数模型，短期内市场价格仍以上涨为主，但是涨幅不大。三亚情绪指数继续下调，但仍位于观望区间高位，未来短期内房价小幅上涨，涨幅在0.5%以内。值得关注的是，三亚作为旅游业主导的城市，大量客户也是来自于外省市，12月5日三亚疫情防控措施进行重要调整，提出对省外来（返）三亚人员不再实施分类管理，打响了跨省流动人员防疫放松的第一枪，预计接下来市场情绪有望回升。

位于市场低迷区间的城市有17个，石家庄情绪指数仍位居末位，情绪指数连续一年以上的时间陷入低迷，未来短期内价格以下降为主。西安在烂尾楼风波后市场情绪持续下滑，8月份直接冲破观望底部进入低迷区间，11月市场均价为16732元/㎡，环比下跌0.3%，根据情绪指数模型，未来3个月内市场价格将会延续下滑行情，但是跌幅可能会缩小，西安于11月19日再次迎来“松绑”，涉及放松购买首套二手房条件，降低人才购房门槛，增加二孩及以上家庭购房套数，缩小限购区域范围等，预计接下来有望扭转低迷行情。