金融号

近日，中原地产研究院发布《2023年上海房地产市场年报》。报告指出，2023年上海土地市场-经营性用地供求情况，供求规模连续2年环比下降，全年经营性用地成交2588亿，成交金维持高位，宅地成交面积占比达9成。

全年合计供应116幅经营性用地，供应建面1013万㎡，环比下降23%；成交112幅经营性用地，成交建面996万㎡，环比下降25%；成交金2588亿，环比下降23%。受供地计划缩量影响，各项土地指标均环比下降。

成交结构方面，涉宅用地面积占比逐年走高，2023年涉宅用地成交931万㎡，面积占比达93%，商办、综合地块受供应量减少影响，成交量逐年降低。

2023年上海土地市场住宅用地供求情况：全年住宅供应规模也同步缩减，其中成交量、成交金额均同比下滑，供地计划完成率约7成。

全年共供应79幅宅地、供应建面933万㎡，成交78幅、成交建面931万㎡，供求量均环比下滑17%，成交金2510亿元、环比下降16%。

2023年上海商品住房用地供应计划为505—605万㎡，计划供地规模较去年环比下降约9%；从供地计划完成率来看，连续3年成下滑趋势，今年平均完成率约73%。

2023年上海土地市场住宅用地集中供地情况：全年共完成4个批次土拍，成交幅数、建面、金额均环比下滑，约8成地块位于外围，市区集中普陀、徐汇等区。

2023年共完成四个批次集中供地，合计成交72幅宅地，环比下降37%，总成交建面约890万㎡，环比下降19%，成交总金额2200亿元，环比下降23%。

从地块分布上看，郊区仍是上海宅地的主力供应区域，其中浦东出让13幅宅地， 计容面积约172万㎡，出让幅数与面积均排名各区第一，其次为青浦和嘉定。市区方面共成交15幅地块，占比约21%，主要分布普陀、徐汇、杨浦三区。

2023年上海土地市场土拍规则变化：土拍规则一年两变，简化流程，改为封顶摇号，同时加入竞品质环节，商品房开启品质建设新时代。

土拍规则一年两次调整，简化土拍流程，在第二批次集中土拍中取消“一次书面报价”引入“摇号”机制；针对新房交付的维权问题，为回应购房者对于品质交付的渴盼，从第三批次集中供地开始，加入“竞高品质建设”环节、对每幅出让地块装修标准作出明确规定，从一级市场开始对住宅品质提出新的要求，另外普陀等区域地块对外立面、市内装标、会所、公建配套等作出详细规定，让新房品质迈上了更高的台阶。

2023年上海土地市场土拍规则变化：中小套比例略有放松。土地端“7090”政策逐渐松绑，5成地块中小套比例为60%，中小套比例低于40%地块数量逐年增加。

为满足市场大面积改善户型的需求，土地端“7090”政策逐渐松绑，全年成交的78幅宅地中，5成地块中小套比例为60%，26幅地块中小套比例在70%以上，占比33%，较去年下降十六个百分点。共5幅地中小套比例低于40%，其中虹口嘉兴路街道地块中小套比例仅5%，普陀长征以及临港综合产业区地块中小套比例为30%。另外共有6幅地块对中小套比例无要求，占比约8%，多为市区的风貌保护地块或综合含住地块。

2023年上海土地市场土拍房地联动价变化，近4成板块房地联动价上浮，其中大场、龙华、梅陇春申等板块联动价连续多次上调。

2023年共四个批次宅地公示，涉及41个板块，对比2021~2022年房地联动价，17个板块最高联动价上涨，惠南、大场、曹路价格涨幅超10%，其中大场、龙华、梅陇春申等热点板块联动价连续多次上调。4个板块价格与之前持平，另外江川路、凉城、莘庄、淞宝等7个板块为集中供地以来首次供地。11个板块因出让地块位置或产品类型不同，联动价下跌，唐镇、浦江因出让地块位置较偏，导致价格降幅较大。

2023年上海土地市场住宅用地各批次参拍房企情况：土拍热度高开低走，参拍房企数、地块平均报名人数均逐批下降，房企观望情绪加重，投资更加谨慎。

全年四个批次土拍共106家房企参与，其中民企46家，占比约43%，央国企共60家，占比约57%，央国企仍为上海土地市场的主要玩家。分批次看，房企参拍积极性逐批下降，一、二批次热度较高报名人数均在60家以上，三、四批次热度明显下降，8成参拍房企为央国企，民企观望情绪加重仅占2成，一方面土拍规则改变对住宅品质提出高要求，增加了开发成本，另一方面新房市场表现不及预期，且下半年为偿债高峰，民企经营压力持续承压。从参拍人数看，受出让幅数及地块质量影响，地块冷热分化现象加重，1家房企托底情况逐步提升。

2023年上海土地市场拿地房企情况：央国企依然占据主导，华润、万科、中海土拍解禁积极补仓；招商为最大赢家，拿地幅数与权益金均居首位。

全年共57家房企通过独立或联合方式拿地，从拿地房企性质看，央国企为上海土市拿地主力，其中约76%的地块由央国企独立或联合竞得。从拿地前十榜单看，仅绿城一家民企，其余均为央国企；招商为参拍积极度最高房企，同时拿地幅、权益成交金均排名第一，另外华润、万科、中海土拍解禁，积极补仓参与多幅地块竞拍。从拿地策略上看，央国企凭借资金优势采取广撒网的方式参与竞拍，民企则是通过联合拿地或是专注深耕区域的方式参与竞拍。

2023年上海土地市场历史风貌地块：上海目前通过遴选方式已出让13幅历史风貌地块，累计成交金641亿，市区风貌遴选已经成为出让环节又一方式。

历史风貌保护项目遴选作为上海在2021年在全国范围首先采用的土地出让模式，至今已经有3年历史。3年间共有13幅风貌地块通过遴选方式出让，合计建面123.8万㎡，累计成交金641.21亿元，其中涉宅用地10幅，商办、综合用地3幅。随着上海“二级旧里”改造逐步完成，未来上海核心区将有更多的历史风貌地块出让，对企业而言充满机遇挑战，一方面从数万楼板价到十几、二十几万的售价之间，有着丰厚的利润空间，另一方面前期大量资金投入以及项目开发难度，对企业自身实力有着较高的要求。

总结：土拍流程简化封顶摇号，引入竞品质环节，中小套限制逐步松绑供求规模收缩，多数板块联动价上涨，央国企仍为上海土拍主力。

土拍规则：土拍规则一年两变，简化流程封顶摇号，加入竞品质环节，商品房开启品质建设新时代。同时为满足市场大面积改善户型需求，“7090”政策逐步松绑，中小套比例低于40%地块比例逐年增加。

整体成交情况：全年合计供应116幅经营性用地，供应建面1013万㎡，成交112幅，成交建面996万㎡，成交金2588亿，环比下降23%。受供地计划缩量影响，各项土地指标均环比下降。

集中供地情况：受供地计划缩量影响，全年共完成四个批次集中供地，合计成交72幅宅地，环比下降37%，总成交建面890万㎡，环比下降19%，成交总金额2200亿元，环比下降23%。从地块分布上看，郊区仍是上海宅地的主力供应区域，市区成交主要分布普陀、徐汇、杨浦三区。

联动价变化：四个批次宅地公示，涉及41个板块，对比2021~2022年房地联动价，17个板块最高联动价上涨，其中大场、龙华、梅陇春申等热

点板块联动价连续多次上调。4个板块价格与之前持平，另外江川路、凉城、莘庄等7个板块为集中供地以来首次供地。11个板块因出让地块位置或产品类型不同，联动价下跌。

房企情况：土拍热度先扬后抑，参拍人数、地块人均报名数逐批下降，房企投资更加谨慎；央国企仍为上海土市主力玩家，约76%的地块由央国企独立或联合竞得，华润、万科、中海土拍解禁积极补仓，招商为最大赢家，拿地幅数与权益金均居首。