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上海龙湖青云阙项目5月27日晚8点半的售楼处

千呼万唤始出来。5月27日晚间，上海成为“517新政”之后首个出台落地细则的一线城市，从细则内容来看，也为北广深打了个样。

此次上海调整后的首套房首付比例为20%，二套房最低30%，首套房房贷利率最低可达3.5%，二套最低可达3.7%。

调整后，上海的购房政策将比北京、深圳更宽松。目前，全国仅剩余北上广深、海南、天津5个城市还在执行住房限购，新政后上海限购政策已经明显宽松于买房还要5年社保的北京，限购严格度基本和深圳持平，但限贷政策比还未落地细则的深圳要宽松。

“无论从下降幅度，还是从落地实施速度来看，上海此次新政可谓‘及时雨’，尤其对于自住刚需及改善需求的购房者来说，无论是首付比例的下降还是房贷利率的调整，都较大程度降低了购房门槛。”镜鉴咨询创始人张宏伟预计，新政将会促使一部分需求在未来1-2个月集中入市。

2011年以来松绑力度之最

5月27日晚间，上海市四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。

其中，住房限购政策从多方面进行优化调整，主要包括：非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年，非本市户籍单身人士可购买外环内二手房，人才购房由3年改为2年，范围由产业片区扩大为行政区，取消离婚三年合并计算限购套数的政策，取消赠与5年内计入赠与人住房套数的政策，支持企业购买小户型二手房，多子女家庭可额外增加一套购买名额。

信贷政策方面，通过降低商贷利率、降低首付比例以及提高公积金贷款门槛，持续降低居民购房成本及门槛，主要调整内容为：

商贷首付首套从30%降为20%，二套首付由50%将为35%，重点六区为30%；商贷利率首套由4.1%降为3.5%，二套从4.5%将为3.9%，重点六区为3.7%；公积金贷款额度由首套120万元调整为160万元（多子女家庭再上浮20%），二套贷款额度由100万元调整为130万元。

此外，《通知》还包括对符合条件的“以旧换新”家庭给予购房补贴，进一步优化土地和住房供应，建立健全住房保障体系，加快推进“两旧一村”改造等城市更新、提升住房品质、加强监测监管等内容。

据克而瑞统计，2011年以来，上海住房限购政策仅仅做过几次微调，比如：2021年1月加码离婚限购和法拍限购，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购，2024年1月放松外环外单身限购。政策的松绑主要集中在2022年以后，其中影响最深远的是2023年9月执行认房不认贷，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅。

一定程度上来说，527新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次，力度也超出市场预期。

项目售楼处电话被“打爆”

527新政刚发布，不少项目售楼处的电话已被“打爆”。

位于上海嘉定区的龙湖青云阙项目营销负责人告诉红榜君，5月27日晚间，来电咨询量比往日多了三倍，有置业顾问甚至一个小时内就同时接到10余位客户的线上咨询，新政发布后立马赶往售楼处的客户也有不少。

据该负责人透露，新政刚出半小时，一位此前已看过房的客户主动联系置业顾问，在确认了二套房首付款降到35%后，立马线上转账下定。该负责人表示，今天（5月28日），项目售楼处将开启24小时不打烊的服务模式，以满足购房者的需求。

据中指研究院统计，今年前4月，上海商品住宅（不含保障房）成交面积193.92万平方米，同比降幅较大，4月以来上海市场热度下降。

“与此前的渐进式放松政策不同，本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广，通过降成本、降门槛、调整供应及刺激需求等方式，对信贷、限购、土地供给等方面进行调整。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，本次政策出台将一定程度上刺激购房需求，有利于更好引导市场预期，增强市场信心。

张宏伟认为，一线城市虽然去化周期有的城市超过20个月，但是由于基本需求量仍然在，只要行政性的限制政策放开，再加上其他全国性的政策组合拳落地，市场成交量的复苏指日可待。只有一线城市成交量好转了，才会带动其他城市去库存。

上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，6月是上半年收官的重要时间节点，这个时间点出政策对促进楼市交易稳定有重要意义，政策对刚需和改善性买家都释放出友好信号，预计楼市成交量有望稳中向好。

政策长期效应仍存疑

从5月20日武汉率先执行，到5月21日合肥、长沙跟进，再到5月22日西安、济南、郑州、长沙、昆明等多城银行确认实施，跟进落地执行517新政细则的城市越来越多。

中原地产研究院统计数据显示，全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比的城市已经超过200个，超过250个城市明确取消了房贷利率下限，总的来看，超过80%的城市已开始落地执行517新政。

不少城市在新政之后迎来市场活跃度的明显提升。

比如杭州，据克而瑞统计，新政之后首周，单盘来访量为160组，环比上涨45%，较4月周均上涨50%；单盘认购量为6.4套，环比涨64%，较4月周均涨19%。成交方面，尤其是二手房，成交持续高位运行，且在高基数的情况下保持同比正增长。

深圳乐有家研究中心数据显示，517新政后首个周末，乐有家门店二手看房量创2020年下半年以来最高点，相较4月周末看房量翻倍增长，成交量相较以往同期也处于高位，市场热度明显提升。

北京东四环某链家门店工作人员告诉红榜君，尽管北京还没有出台新政，但是一部分前期一直在看房的客户已经出手了，“很多意向购房人都觉得市场价格已经基本见底，趁着大部分人还没有出手，房源可选范围更大。”从议价情况来看，业主信心有所回升，议价空间缩小。

不过，政策的长期效应仍然存疑。

张宏伟预计，上海新政出台后1-2个月，一部分需求有望将会集中入市，再加上6月为房企冲刺业绩的阶段，这两个月大概率能保持销售量的回升。不过，到了7-8月，当政策的时效性过去之后，成交量是否会持续回升还有待观察。

“届时，有可能需要下一波楼市政策的刺激，比如降准降息的宏观政策、一二手交易税费的降低、存量房贷利率的下降等等。”张宏伟表示。