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中国金融网 | 金卦

2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，旨在促进房地产市场的平稳健康发展。公告中提到了一系列税收政策的调整，尤其是在契税、增值税和土地增值税等方面的减免，这些政策将于2024年12月1日起正式实施。显然，这些政策的推出意在刺激市场需求，降低购房成本，推动房地产市场的复苏。

在契税方面，政策将家庭唯一及第二套住房的契税税率从原来的1%-3%大幅降低至1%。特别是，购买140平方米以下的住房，无论是一手房还是二手房，均可享受这一低税率。这一政策的实施，标志着契税优惠面积标准的提升，由90平方米扩展到140平方米。这一变动对于一线和部分热门二线城市的购房者而言，无疑是个利好。以北京和上海为例，假设购房者购买一套500万元的房产，契税将从原来的15万元降低至5万元，这一减幅达到了10万元，显著减轻了购房者的经济负担。

对于140平方米以上的住房，唯一住房的契税减按1.5%征收，二套住房则按2%征收。即便是对于高价位的房产，这一政策也体现出了显著的减税效果。例如，若购入一套价值1000万元的豪宅，其契税将从30万元降至15万元，减轻了购房者的资金压力，同时也为高端市场的交易提供了更多的可能性。

关于增值税的政策调整，也为市场注入了新的活力。自政策实施之日起，购买超过两年的住房对外销售的，均可免征增值税。这一政策不仅适用于普通住宅，也涵盖了非普通住宅。以北京为例，过去对于满两年的非普通住宅销售，需按差额的5%征收增值税，假设一套500万元的非普通住宅，其增值税本应为14.3万元，但在新政策下，购房者则可以完全免征这一税款。这样的税收减免，极大地刺激了换房需求，尤其是在改善型购房者中，使得市场流动性得到增强。

土地增值税预征率下限的统一下调，也将为房地产开发企业带来一定的资金缓解。根据政策，东部地区土地增值税预征率下限将由2%降至1.5%。这一政策的调整，将减轻房地产开发企业的现金流压力，尤其是在当前市场环境下，开发商面临着较大的资金周转压力。降低土地增值税预征率，意味着开发企业在项目开发初期能够保留更多的流动资金，有助于提升其市场信心，推动更多的项目复工复产。

综合来看，这一系列的税收政策调整旨在激活房地产市场的需求，尤其是在经济持续调整的背景下，购房者的购置意愿显著增强。随着税收负担的减轻，购房者的实际支出将大幅降低，这将直接促进成交量的上升。

在未来，随着政策的逐步落实，市场可能会迎来一波购房热潮。尤其是在一线城市，随着改善型需求的释放，预计将在短期内推动房价的稳定和小幅回升。此外，政策的落地也将吸引更多的投资者重新关注房地产市场，进一步提升市场的活跃度。

然而，尽管短期内市场前景乐观，长期来看，仍需关注经济大环境、政策变化及市场供需关系等多重因素对房地产市场的潜在影响。政策的初衷在于促进市场健康发展，关键在于如何平衡市场预期与实际供需，确保房地产市场的可持续发展。