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金透财经 | 金目

在房地产市场的风云变幻中，金融街于 2024 年面临着前所未有的压力。2025 年 1 月 23 日发布的 2024 年度业绩预告，如同一面镜子，清晰映照出这家企业在过去一年的艰难处境。

从业绩数据来看，金融街的亏损状况令人担忧。2024 年全年归属于上市公司股东的净利润预计亏损 90 亿元至 120 亿元，相较于 2023 年同期亏损 19.46 亿元，亏损幅度大幅扩大。扣除非经常性损益后的净利润亏损预计在 78 亿元至 108 亿元之间，基本每股收益预计亏损在 3.01 元 / 股至 4.01 元 / 股，与 2023 年同期的 - 0.65 元 / 股相比，差距明显。这些数字直观地展示了金融街在 2024 年所面临的巨大经营压力。

深入探究亏损原因，房产开发业务的困境是重要因素之一。2024 年，金融街房产开发业务采取多种销售策略，实现销售签约额约 195 亿元，实现并表销售回款约 110 亿元。然而，房产开发销售业务毛利率下滑，根据项目实际工程进度和结算进度，预计公司整体经营归母净利润亏损约 28 亿 —38 亿元。这表明，尽管金融街积极促进项目销售去化，但市场环境的变化使得其房产开发业务的盈利能力受到严重削弱。在当前房地产市场竞争激烈、需求有所波动的背景下，销售价格的调整虽然有助于销售去化，但也压缩了利润空间。

存量项目 / 资产的盘活与减值，也给金融街带来了不小的冲击。2024 年度，公司持续盘活存量项目 / 资产，累计销售 / 转让金额约 26 亿元，2024 年年内实现回款约 8 亿元。但在这一过程中，公司根据合同价格和评估结果计提减值准备，预计归母净利润亏损约 21 亿元。此外，公司在股权交易中确认投资损失，预计归母净利润亏损约 9 亿元。这些减值和损失的计提，反映出金融街在优化资产结构过程中所付出的代价，也进一步加重了其财务负担。

存货减值准备的计提同样不容忽视。2024 年度，金融街基于客观谨慎性原则计提存货减值准备，预计归母净利润亏损约 22 亿 —30 亿元。这说明公司在资产质量评估方面保持了谨慎态度，但也侧面反映出公司存货面临的潜在风险。在房地产市场不确定性增加的情况下，存货的价值波动可能对公司财务状况产生较大影响。

合资公司合作项目的经营困难，也成为金融街的一大压力源。受合资公司合作方经营现实等影响，个别合作项目出现经营困难，公司对合资公司按持股比例提供的借款计提坏账准备，预计归母净利润亏损约 5 亿 —10 亿元。这不仅影响了公司的财务状况，也反映出公司在合作项目中的风险管理存在一定挑战。

投资性房地产项目公允价值的变化，也给金融街带来了一定的亏损。根据独立第三方评估机构的初步评估结果，公司在核心城市核心区域物业价值保持稳定，但其他投资性房地产项目公允价值有所变化，预计归母净利润亏损约 6 亿元 —13 亿元。这表明公司投资性房地产项目的价值受市场环境影响较大，在不同区域呈现出不同的表现。

尽管面临巨大压力，金融街也展现出了一定的韧性。2024 年度，公司坚持双轮驱动的发展战略，房产开发业务实现销售签约额约 195 亿元，公司实现经营活动现金流净额约 60 亿元，连续 6 年保持为正；2024 年末，公司货币资金余额约 128 亿元，连续五年货币资金余额可以覆盖一年期内到期负债；2024 年度，在保障资金安全的前提下，公司有序压降有息负债，2024 年末公司有息负债规模较 2023 年减少 20 多亿元。这些数据表明，金融街在资金流动性和债务管理方面取得了一定成效，为公司的持续发展提供了一定的保障。

面对经营压力，金融街也制定了一系列经营业绩改进措施。在房产开发业务方面，将紧跟市场、加强调度，提高销售流速和回款效率，并拓展投资符合公司要求的项目；资产管理业务将做精核心物业，强化潜力物业，提升经营收益，拓展市场化管理输出项目；文化旅游业务将推动现有项目的规划和内容建设，推动业务转型试点；城市更新业务将推进存量资产改造长租公寓，获取长租经营项目，推进转型发展。同时，公司将严格控制和压降成本、费用支出，持续推进降本增效工作。这些措施体现了金融街积极应对压力、寻求突破的决心和努力。

金融街在 2024 年面临着巨大的经营压力，亏损状况凸显了其在房产开发、资产盘活、合作项目等方面存在的问题。然而，公司在资金流动性和债务管理方面的成效，以及制定的经营业绩改进措施，也为其未来发展带来了一定的希望。在未来的发展中，金融街需要进一步优化业务结构，加强风险管理，提升经营效率，以应对市场的挑战，实现可持续发展。