金融号

绿专资本:两年四次递交IPO 万创国际赴港上市难在哪里?
绿专资本 2019年6月10日 10:10:06  阅读量:18465

   6月3日,万创国际再次递交了香港上市招股书,距离2017年6月30日第一次向港交所提交招股书已过去了近两年。据绿专资本了解这期间万创国际先后四次申请上市,然而前三次均已失效,这次万创国际能否如愿呢?

442.jpg

  万创国际系一家总部位于安徽省淮南市的物业开发商,主要专注于住宅物业。目前,该公司业务范围最主要为淮南市和六安市,最著名的项目为“泉山湖”系列。截至今年4月底,万创国际旗下拥有土储98.38万平方米,较2018年9月末增长25.01万平方米。其中,开发中物业共80.94万平方米,持作未来开发物业12万平方米,可销售建筑面积为3.21万平方米,可租赁建筑面积为2.24万平方米的未售竣工物业。从目前来看,泉山湖项目依然是公司主要的收入来源。

  赴香港上市原因

  依仗万创国际三大仅有的开发项目,2015-2018年,公司分别实现营业收入4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元及13.03亿元,近三年复合增长率为45%。与此同时,公司净利润分别5632万元、5416万元、8300万元2.40亿元,复合增长率为62%。

  相比头部房企动辄上千亿的销售额,万创国际的规模要小得多,但2018年同比增长107%的营收或也意味着万创国际进入业绩释放期。在营收增长的同时因向华融资产偿还8.3亿元等因素,万创国际的资本负债比率也从2017年的1218%降至2018年的180.4%。

  截至2019年4月30日,万创国际现金及现金等价物为3.5亿元,贸易应付款项为2.5亿元、其他应付款项及应计费用为1.8亿元、应付税项为2.7亿元。虽然并没有较大的偿债压力,但其资金是否能为其项目开发续航,支撑其拿地扩张还要打个问号。

  万创国际或想通过上市补充资金,以进行扩张。在招股书中,万创国际将安徽省六安市新住宅物业等项目开发建筑成本作为其上市募资额的用途第一位。

  传统的家族式企业

  招股书显示,万创国际控股股东为汪氏家族——汪明来、汪季明、Wang Foundation Trust、Wang InvestmentHolding及万创中国有限公司。

  万创国际最早可追溯至2003年联华实业创立的泉山湖置业。泉山湖置业的最初股东都为汪氏家族成员,汪明来、汪季明、刘恩年(汪季明妻子)通过联华实业持有90%股权,汪波、汪季明、刘恩年、王永红(汪波前妻)共同持有剩下的10%。2009至2010年间,经过汪氏家族内部的倒手腾挪,泉山湖置业的股东变为联华实业(95%)、汪季明(4%)和刘恩年(1%)。

  2016年,泉山湖置业完成重组。通过层层控股,万创国际通过万创中国间接由Wang Inverstment Holding 100%持有,泉山湖置业变成万创国际的主要营运、间接全资附属公司。

  重组完成后,万创国际及泉山湖置业由汪明来、汪季明、汪磊(汪明来儿子)、张修向(汪明来妻子)、刘恩年持有,实控人为汪明来。整个重组看起来像是为地产板块拆分上市做准备。而万创国际也确实在重组一年之后进行了第一次IPO尝试。

  值得注意的是,汪明来并未出现在万创国际的董事会名单中。万创国际现有董事会成员7名,包括4名执行董事和3名独立董事。汪季明任万创国际董事会主席、执行董事、行政总裁,汪磊任执行董事,前者坐镇前台制定战略规划及公司决策,后者负责业务的风险管理及行政。

  而实控人汪明来仅有58岁,既不出任拟上市公司董事,也不负责公司日常运营,甘愿隐身弟弟和儿子身后,显得非常蹊跷。

  根据大摩地产报道,汪明来曾卷入多起贪腐案,这或许是其隐匿拟上市公司背后的主要原因。裁判文书网显示,汪明来曾卷入原六安供电局副局长、康源电力董事长李真的职务侵占案。在2008年,以借款名义付给李真同案的廖苏云28万元。2013年,李真案发被捕。但此时汪明来已经抱上更粗的大腿。

  杨振超曾任淮南市委书记——也就是汪明来的发家地,随后升任安徽省副省长,2016年因受贿、贪污、滥用职权等,被中央巡视组挑落马下,并作为典型案例出现在中纪委反腐专题片《巡视利剑》中。而汪明来作为涉案人员也出现在专题片中。彼时汪明来以虚假租房的方式将一套价值1800万的上海房产送与杨使用。

  杨振超任淮南市委书记的时间为2007年7月至2013年2月,而汪氏家族2010年起专注于泉山湖项目的开发销售,不仅在淮南当地成为领先房企,还保持着超高的毛利率。

  招股书显示,2019年之前业绩只依靠泉山湖项目支撑的万创国际在2015年至2018年的毛利率分别为37.9%、17.8%、25.5%和37.3%。而作为同样专注三四线城市的头部房企碧桂园2018年的毛利率也不过27%左右。高额的毛利必然需要低价的土地来支撑。而万创国际的低价土地从何而来,与杨振超的关系令人猜测。

  在杨振超被立案审查前,汪明来曾有意将其持有的联华实业75%股权转给汪季明,但因违反公司法,转让最终告吹。

  而汪季明走至前台之后,汪氏家族的官商“掘金”之路仍没停止。裁判文书网公布的一起受贿案判决中,披露2009年联华实业法人曾向安徽某县一国土资源局副局长行贿30万。根据工商变更记录,当时联华实业法人正是汪季明。

  凭借着“另类”的上位之路,汪氏家族的万创国际在淮南越走越远,在2018年已成为当地第一房企,但其违规的“惯性”仍没改变。

  招股书中披露,万创国际存在未缴足社保供款、未缴足住房公积金供款、提供关联公司间借款、向业主提供首付贷款、投放禁止类广告等多项违规。天眼查数据显示,实控人汪明来的周边风险高达600多条。汪氏家族旗下主要运营平台联华资产投资管理和联华实业都涉及多起法律诉讼。

  此前有媒体报道,内地房地调控会影响港交所对内地中小房企上市规模及数量的控制。然而即便是满足港股条件顺利在香港上市,这家曾经数次“犯禁”的企业能否得到资本市场和投资的青睐,实在是难以考量。来源:绿专资本综合整理

  绿专资本(NASDAQ:GRNQ)是企业境外上市辅导一站式服务平台,协助企业境外上市包括美国上市、香港上市等,已成功辅导40+企业境外上市,上市客户总市值超过448亿元,绿专资本服务区域覆盖中国、香港、美国、台湾、马来西亚、泰国、印尼等多个不同的国家和地区。


金融号发布此信息目的在于传播更多信息,与本网站立场无关。金融号不保证该信息(包括但不限于文字、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关信息并未经过本网站证实,不对您构成任何投资建议,据此操作,风险自担。用户违规操作举报电话:86-10-68060420,举报邮箱:zgjrw2010@126.com。
相关推荐
热门推荐
友情链接
72小时点击排行
一周点击排行
备案 京ICP备07028173号-1
Copyright 2002-2020 financeun.com Inc. All rights reserved.
版权所有:中金网投(北京)资产管理有限公司 资产控股:亚洲金控投资有限公司