金融号

来源 ：中国网地产

在三大机构2019年前5月的销售排行榜中，世茂房地产都位居在第12位。其前5月的合约销售金额为719.6亿元，这个数字，相比第11位的招商蛇口（728.83亿元），有9.23亿元的距离；而相比第10位的龙湖（841.9亿元），则有122.3亿元的距离，这个数字，基本要赶上世茂房地产今年前5月平均的单月销售额（143.92）。

再看去年全年的销售排位表，第10-12名依然是这三家企业。只是当时世茂房地产排在了第11位，其1761.5亿元的合约销售额比招商蛇口（1705.84亿元）高了55.66亿元，比龙湖（2006.4亿元）低了244.9亿元。

从这一年多的座次竞争能看出，对于世茂房地产（00813.HK）来说，和招商蛇口之间的胶着想突破并不难，但想从第11名进到第10名，它面临的是一场艰难苦战。

而另一个有趣的现象是，目前行业销售额排名前十的房企里，闽系房企的数目，居然为零。 

前有政策限制，后有规模野心

世茂H大幅下沉城市线 

让绿城中国险些过不去的2014年，却是世茂房地产（以下简称：世茂H）曾有过的行业名次最高峰——在经历了2013年同比46%的业绩增幅，2014年稳步维持体量的行业第8名后，世茂H进入了2年的懈怠期。从2013年到2016年这4年时间里，世茂H的销售额，就像一条没有波澜的直线。尽管这其中有着行业风最大的2016年，但世茂H并没有趁势实现翻倍，反而是被后来者赶超得跌出了前十阵营。

两年的“掉队”，不论是世茂房地产主席许荣茂还是总裁许世坛，嘴上说“主动调整”，心里却是着急的。而2016年的930之后，市场风向已变，对于重仓一二线城市的世茂H来说，限购倒逼着它要赶回进度，就要做出战略上的调整。

从年报来看，截至到2016年时，世茂H的布局城市，除了江苏、浙江，其他省份基本只布局一线城市、直辖市和省会城市，且新增拿地也依然围绕在一二线城市。

到了2017年时，许世坛公开坦言：“一二线城市的改善型需求将受到针对性遏制，对于世茂为代表的高端住宅开发商来说，今年规模扩张的机会将在三四线城市。”世茂H也由此进行了战略上的微调——在布局一二线城市同时，关注一二线外围可承载外溢需求的三四线城市。这一年里，世茂H在18个城市获取土地，其中三四线城市有8个。

到了2018年，世茂H继续加大了城市线下沉力度，其当年内在43个城市获取土地，三四线城市的占比约达到30个。96幅新增土地中，三四线城市约占了60幅，所占土储面积约943万平米，占全年新增土储的58%左右。

这一年里，原本连续4年布局城市未超过50个的世茂H，一下把城市面扩容到了87个，为自己的进度赶超奠定了市场面基础。

而截至今年前5月，据不完全统计，世茂H进入的城市已经增至97个。

左有小股操盘，右当收购白武士

世茂H双管极速获取项目

从上文的图中能看到，世茂H另一个明显的增长，在于项目数量上。尤其是在2018年里，其一年内增加的项目数达到了约100个，超过了过去4年新增项目的总合。

加大与同行的合作，是世茂H项目数增涨的重要途径。

2018年，世茂H全年新增96幅土地，其中有35幅地块为100%权益，另外有31幅地块世茂H所占权益小于50%。

而在2016年时候，这三个维度的数字分别为25幅、13幅和2幅。

进入2019年，世茂H在项目的获取上继续提速，收并购成为它今年的重点手法。从3月22日开始，世茂H就开始频繁从包括泰禾、明发、粤泰在内的多家企业手中收购项目或项目对应的部分股权，目前已经公开披露的交易共有17个，对应交易价为179亿元。

而这个数额，还不足世茂H今年土地投资计划的四分一。

2018年时，世茂H全年合约销售额为1761.5亿元，回款为1374亿元，土地投资权益花费为518.8亿元，则回款率约为78%，土地投资的占比约为销售额的29.5%，回款的37.8%。

而根据3月时业绩会上的发言，今年世茂H计划将销售的40%、回款的50%用于土地投资。按2018年的几个指标推测，则将今年销售目标定为2100亿元的世茂H，年内土地投资额将达到819~840亿元。

爱拼却滞后？

闽系房企集体缺席行业前十

目前已经手握超300个项目的世茂H，其“回十”的焦急之心昭然可见。而另一个怪象是，行业规模前十的房企里，居然没有一家是闽系房企，世茂H已经是闽系房企中唯一一家进入过行业前十的企业。

其他闽系如阳光城、旭辉，座次仅次于世茂H，一个前5月销售额为672.57亿元，一个为661.亿元，分别位列行业第13、14位。而再往后，第15-30位之间，则有正荣（458.85亿元）、融信（466.47）、泰禾（未披露合约销售金额）。

不论从杠杆使用、大本营房地产市场成熟度、全国布局度、高周转程度来维度看等，闽系房企都是内房企的一类代表，而集体缺席行业前十的现象，也着实让人好奇。

对于这个现象，某房企内部人士认为，或许是因为闽系房企偏于机会型导向，缺乏整体战略规划，虽然敢拼，但容易失手，“很多企业销售额比较多了，其实是因为房价更高，销售面积增长没有那么多，城市和项目数量也没有销售额的增速那么快，企业管理依然是中小企业的思维逻辑和管理方式，老板想法就是战略思维，老板要求就是发展战略，进步并不同步”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，闽系房企目前座次未能领先的原因在于企业的经营能力，“对于闽系房企来说，这两年在融资和拿地方面过于激进，在房地产市场调控以及部分楼市处于高位运行的状态下，其经营风险开始增加。部分闽系这两年激进的做法，开始暴露出了风险，这也带来了很多问题，比如说业绩前行出现了困难，即业绩增长速度放缓。又比如说此类企业面临很多新的资金压力，导致外部融资环境进一步恶化。类似问题其实都说明，过去部分房企凭借部分城市崛起的机会，业绩快速成长，但是在策略调整方面显然是滞后的，还是过于偏执过去的投资模式”。

但研究机构的人士却表示，闽系房企这几年算是成长最快的房企了，至于规模还未登前，只是因为它们追求规模的起步时间太晚。