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来源 ：中国网地产

2018年，中国房地产调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。

12月中下旬，中央经济工作会议上提出“因城施策、分类指导”的定调。在一城一策框架下微调，意味着行业在2019年难以出现“全面放松”，目前地房地产仍处于高压状态之中。

监管政策由严到松，令房企在2018年的融资也划出了由寒变暖的轨迹。而从规模上看，2018年的房企融资虽然同比增幅有所收窄，但整体规模仍在高位，且综合融资成本明显上升。

从融资结构来看，房企的内部融资占比上升。2018年，在房企到位资金来源中，国内贷款及外资都有所下降，自筹资金、定金及预收款的稳定增长维持了房企的资金链条。

2018上半年，房企“逆势补仓”成主流，前期大量拿地使得新开工超预期上行，通过加速开工，延缓施工，抓紧获批预售证，再通过期房销售回笼资金。全年房屋新开工面积增长，竣工面积下降，呈分化态势。

随着房企阵线的拉长，前期的高开工将过渡至高竣工增速，竣工投资对资金占用会加剧房企资金面紧张状况。同时，房企还将面临债券的还款压力。据Wind数据显示，房地产行业今年累积近4193亿元的信用债将到期，房地产境内外债券还款总额据测算将相当于去年的两倍多。

资金链的承压令房企的融资需求持续上升。进入2019年，2019年1-4月，若干家房企通过债券、ABS等形式融资，境内融资总规模超过1400亿元，发债规模已超去年同期。

2018房企债券净融资额呈下降状态

2018年，信用债市场持续走高，“严监管、紧信用、宽货币”金融政策致流动性边际放宽；另一方面，资管新规落地，“紧信用”效应凸现，债券违约规模飙升。

据Wind数据显示，2018年债券发行量达184678亿元，同比增长3.8%；同时，债券违约数量和金额为120只及1177亿元，违约金额同比增加了约2.5倍。

2018年10月，央行降准释放出约7500亿元流动资金，政策及监督层面逐步释放出宽松信号，政府及央行通过多种途径，推行较为宽松的货币政策。

但亿翰智库研究指出，房地产行业并不处于定向降准的范围之内，资管新规下委托贷款流入地产的高压限制仍然存在，总体来说行业的融资环境相较于2015、2016年明显趋紧，融资成本也随之水涨船高，但是整体货币宽松也给行业带来了资金面的边际改善，这种改善从2018年四季度起表现尤为明显。

在房地产行业融资环境趋紧的背景下，房企的融资形势仍较为严峻，融资难、融资紧现象突出。但受强烈的规模诉求和大量债务集中到期的影响，房企愿意承担昂贵的融资成本获取资金支持，融资规模相比2017年并未下降。

Wind数据显示，2018年房地产企业公司债共发行190支，发行规模合计2435亿元，同比增长177%，公司债发行量翻番。同时，亿翰数据研究指出，2018年房企融资成本普遍性上升，在其选取的50个房企样本内，平均融资成本为5.64%，相较2017年的5.45%提升了0.19个百分点。

2018年是房企债券到期大年，国金证券数据显示，房地产行业到期债券共4154.78亿元，同比增长205.90%。因此，虽然2018年里房企债券融资规模同比增幅显著，但净融资额相比2017年却呈下降状态。

2019或再现去年债券融资情况

2018年后期至2019年，房企融资成本呈边际改善，企业融资难、融资贵问题有所缓解。2019年1-4月国内贷款、自筹资金分别同比增长3.7%及5.3%，房企到位资金增速达到8.9%。

同时，房企再现发债潮。按照Wind口径统计，2019年1-4月，几十家房企通过发行债券、ABS等形式进行融资，境内融资总规模超过1400亿元。

房企喷薄而出的发债需求背后，更多是因为2019年需集中兑付的到期债务。

房企于前几年的市场宽松时期发行的地产公司债，开始逐步进入兑付或回购期，偿债量自2018年开始逐渐走高。2018年末，房企的发债增速小于到期债增速，净融资额同比下降。

而2019年房地产境内外债券还款总额仍处于高位，据Wind数据统计，房地产业今年累计近4193亿元信用债将到期，每月均有百亿元规模以上债务到期，其中2月、8至10月到期债务规模均超过400亿元。房企可能会重现2018年“债券融资规模同比增幅显著，但净融资额同比下降”的状态。

融资成本方面，有分析指出，2019年1-4月，房企国内发行债券的平均融资成本为5.84%。各地产公司债券融资利率呈现分化局面，最高和最低的融资成本之间相差一倍以上，大型房企尤其是央企、国企为背景企业的融资成本普遍低于民营房企。

大型房企规模大、留存资金多、偿债能力强，因此更容易筹得资金；中型房企愿意采用加杠杆，承受昂贵融资成本的方式进行规模扩张；小型房企则因规模小实力差，纷纷面临融资贵、融资难的问题。

这一情况与2018年基本相同。在国内融资环境逐步宽松，银行、信托等机构对房企融资有所松绑的情况下，较高的融资门槛、对房企放贷高标准并未降低。2019年5月17日，中国银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，再次强调2019年整治工作要将严监管长期坚持下去，继续将防范金融风险列为当前高质量发展的核心任务之一。

高开工、建设成本提升加大房企融资需求

因为2018年融资环境的紧缩，房企的融资结构中内部融资占比开始上升。2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%。

房企为加快资金周转速度，通过加速开工，延缓施工，抓紧获批预售证，再通过期房销售回笼资金，新开工面积增幅较为明显。

2018年，房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比上年提高10.2个百分点；竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比上年扩大3.4个百分点。全年房屋新开工面积增长，竣工面积下降，呈分化态势，房企阵线拉长。

2018年末，商品房待售面积52414万平方米，较上年减少11%，降幅低于2017年的15.3%，库存去化速度减慢。同时，全国商品房销售额及销售面积增速较上年分别回落了1.5和6.4个百分点。全年房屋新开工与销售增速分化，带来了库存回升压力。

2019年1-4月，房屋新开工面积58552万平方米，增长13.1%，增速提高1.2个百分点；竣工面积22564万平方米，下降10.3%。新开工增速持续提高，与竣工继续呈分化态势。商品房销售额39141亿元，增长8.1%，增速提高2.5个百分点。

同时，1-4月份，全国房地产开发投资34217亿元，增速升至11.9%，地产投资持续回暖。

高开工再现、销售回暖、到位资金回升，房地产开发企业在1-4月份的自筹资金与预收款分别增长了5.3%与15.1%。

受房地产施工、及投资回暖加快的影响，地产产业链或许会有预期复苏。1-4月份，PMI环比由降到升（1月下降0.6%，4月上涨0.3%），同比增幅逐渐加大（1月上涨0.1%，4月上涨0.9%）；同时，4月建筑业PMI回落1.6个百分点至60.1%，虽有所回落但仍位于高景气区间。高频数据显示，3月下旬以来钢材日均产量较高但库存去化仍快，水泥产量同比大增但价格仍在走高。

同时，受供给侧改革、环保政策等影响，建筑原材料成本有所提升，由此抬升房企项目建设成本。

随着交房后竣工期限要求的临近，房企前期高开工将过渡至施工竣工，将有更多的资金投入到竣工建设当中。竣工的提速将加剧房企资金面紧张状况，同时建设成本的提高亦提升了房企对资金的需求。