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来源 ：中国网地产

中国网地产 陶婷  销货能力强悍与否，是房企能否“杀出重围”指标之一。存货周转率高，表明企业流动性强，存货资产变现能力强，存货及占用在存货上的资金周转速度快。存货周转太慢就会造成库存积压，会提高企业的资金成本，并会加大现金回收压力，甚至有时会形成更大的资产减值损失。

中国网地产根据wind统计数据，按照wind行业分类，剔除可对比性数据不全的上市房企，选取100家上市房企存货周转率样本进行分析对比。而这100家上市房企样本，采用的是成本基础的存货周转率。其计算公式为：存货周转率=营业成本/存货平均余额；而存货平均余额=（期初存货+期末存货）/2。

从以下表格得出，这100家样本企业存货周转率平均值为0.37，其中有23家企业存货周转率在0.37-0.82之间，而5家企业存货周转率在1-3之间，共计28家企业存货周转率超过了0.37的平均值。而51家企业存货周率在0.20-0.37之间，21家企业存货周转率在0.19以下。

高周转下  企业的流动性反变弱

据以上表格可以看到，太古地产、青建国际、中航善达、九龙仓置业、恒隆地产、瑞安房地产、龙光地产、朗诗绿色集团、中华企业、景瑞控股这10家企业分别以较高的存货周转率排在了100家企业的前十名。

而泛海控股、合生创展集团、合景泰富集团、恒基地产、国瑞置业、上实城市开发、北京城建、云南城投、泰禾集团、华侨城A这10家企业分别以较低的存货周转率排在了100家企业的后10名。

一些以高周转著称的头部房企比如万科、碧桂园、恒大名次并不显优势。亿翰智库认为，在行业集中度不断提升的当下，头部房企跑马圈地能力远强于中小房企，自身资源不断集聚，存货规模大幅增长，在营业成本增长有限的情况下，存货周转率会低于中小房企。

尽管相较于去年0.35的平均存货周转率，2018年存货周转率有所提升，但从以上表格可以看到，共计72家企业存货周转率位于0.37的平均值以下。这就意味，大部分企业流动性有待加强。

在房企负债的高压之下，为保证资金链安全，近两年，高周转成为大多数房企的“标配”。然而，2018年，房企普遍呈现出开工高、竣工低的极端现象。举例来说，如一家企业2018年新开工面积总计1000万平方米，而年底结算竣工面积仅300万平方米。

为何这些企业存货周转率低于平均值呢？除了一些企业库存管理能力较弱之外，由于受限价政策限制，近些年拍出的多幅高价地尚未实现大量变现，从而进一步降低存货周转速度，资产周转率也会受到影响，比如北京城建。

通过以上表格可以看到，北京城建2018年以0.13的存货周转率排在了100家样本房企的倒数第七位。翻阅北京城建年报，中国网地产发现，自2014年以来，北京城建的存货周转率便一直处于低位。2014年存货周转率为0.22，存货周转天数为1636天，而当年的行业平均值在0.25-0.30之间。彼时，北京城建就在年报中称，其标准化运营尚需提速。

而2015年、2016年、2017年这三年之间，北京城建皆提出“提高项目运营周转率”，2017年这一年更被其列为“公司提质增效、跨越发展的关键之年”。五年过去了，在北京限价限购政策的延续和升级之下，北京城建存货周转率不仅没提升，反而越来越低。尽管存货周转率和企业业务结构、限价政策等有关，但业内认为，从营销层次看，存货周转率过低，会影响资金流动，增加新增土地的去化压力。

而对于一些有大量商业地产的企业来说，商业地产不能变现，只能带来租金收入，这在一定程度上也拖累了企业的流动性，比如在2018年年报中提到积极加快存量项目周转的华侨城。年报显示，2018年华侨城旗下共有景区 13 家、酒店 23 家，旅行社 1 家以及相关的文化、艺术、旅游综合体等文化旅游设施。

据以上表格可以看到，一直以主题公园为核心旅游业务的华侨城，其2018年存货周转率为0.14，远低于0.37的存货周转率平均值。2018年年报显示，华侨城存货有1602亿的存货，占比总资产54.47%，比去年同期增加了5.97个百分点。

看房地产  存货周转率别求最大

2018年，谋求剥离地产业务，但因市场环境突变，而导致债务攀升，危机四伏的泛海控股，以0.03的超低存货周转率，垫底100家样本企业。据公开资料显示，2016年，泛海控股周转天数为1957天，即5.44年；2017年，其周转天数则为5255天，即14.6年，大幅放缓；2017年，泛海控股存货余额为845.14亿元，较2016年增加了176.69亿元，占总资产的45.01%。

尽管如以上表格可见，大部分房企的存货周转率，低于100家样本企业的平均存货周转率，泛海控股的存货周转率甚至低至0.03，但低存货周转率并不意味着企业基本面一定很差，需要具体问题具体分析。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦指出，存货周转率固然重要，但不是唯一，还得看单位毛利水平。单位毛利水平高，周转快，则盈利强；单位毛利水平高，周转慢一些，毛利水平也能覆盖成本，企业也能活下去。反之，如果单位毛利水平低而周转慢，则企业经营就会恶化，如果现金流出现问题，企业运营压力就会很大。

单项目打磨的时间较长，以产品主义著称的绿城，2018年以0.33的存货周转率，处在0.37的存货周转率平均值以下，周转速度也跑输世茂等同级水平的企业，但其因其拿地成本、资金成本低，在加上低价和物业升值部分，可以覆盖开发期间累积的各种成本，单位毛利较高，也算活得不错。

据年报显示，绿城2018年实现毛利137.52亿元，较2017年的毛利80.76亿元增加 70.3%，实现毛利率22.81%较2017年的19.25%增长3.6个百分点。2018年绿城总营业收入达到605.46亿元，排在了100家样本企业的第12位，较去年增长43.7%。

而恒大、碧桂园、万科属于高周转企业，尽管单位毛利有限，2018年周转速度还慢于一些中小房企，但当存货快速增加时，这些规模房企具有稳定的销售作为保障，消化掉存货，所以企业规模上升很快。这三家企业在2018年分别以4678亿元、3811亿元、2973亿元的总营收位列100家样本企业的前三甲。

而一些高周转企业因为核心资本缺乏，外部融资比例高且融资成本高，即使周转速度很快，却也获利甚微；如果周转速度下降，就可能成亏损和企业运营困难。如果现金流恶化，企业就可能陷入危机之中了。

对房地产企业来说，存货周转率越大说明房子卖的好，但是有时太大，对企业也有不利，比如回款不及时，产品供不应求及库存短缺，资金周转不灵等，理想比值应该是1：1。

因为，一些企业为了清理存货，搞促销，做活动，这个时候存货卖出就很快，存货周转率提高同时，销售收入也随之提高。但正所谓盈满则亏、过犹不及，有的只是应收账款，若万一对方破产，应收账款就要提坏账了，钱就收不回来了。对企业而言，现金没到手里，怎么着都存在风险。

过低存货周转率加速存货周转，过高存货周转率控制存货周转率，如何把握好这两者之间的度，对企业运营者来说，显然是一个伤脑细胞的问题。