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来源 ：中国网地产

2017 年以来，在“房住不炒”、“租购同权”等政策导向下，住房租赁行业逐渐成为市场热点，包括房企、资本、长租公寓运营公司等在内的众多机构，都盯上了住房租赁市场这块蛋糕，纷纷跑马圈地、加码投资。过去几年，作为一个整体，长租公寓已经成为一个标准化的行业，且已经初具规模，形成多层次、广覆盖的供给体系。大力发展长租公寓对城市的发展而言无疑有积极且长远的正面作用，但是，对长租公寓行业来说，尽管有政策支持，但是，包括增值税、房产税等在内的税费支出仍是摆在行业面前的现实压力，如何实现盈利仍然是所有长租公寓企业不得不面对的行业性难题。在中国网地产趋势沙龙上，中国饭店协会公寓委员会执行秘书长、中公委租赁式公寓创新研究中心院长赵然就此发表了自己的观点。

赵然提出，根据平时工作中做的品牌认知度的监测发现，近几年长租公寓目标客群发生巨大变化。之前人们在租房过程中几乎没有长租公寓的概念，几乎处于仅听说过市场上个别大品牌的阶段。但是近几年，根据检测结果，大部分人群对长租公寓有了一定的品牌认知度。同时，长租公寓的需求端也变化巨大的，现在主要由消费观前卫的95后、00后等年轻人组成长租公寓客群的中坚力量，这部分人注重体验同时对价格敏感度较低，市场更应关注他们的需求。

同时，赵然认为，下一步市场要做的，是对集中式公寓的目标客户分级，以推出相应的产品。以美国为例，美国市场上的租赁型住房按照目标客源的市场定位可以分为豪华型、中高端型、中低端型、低端型和补贴型。豪华型目标人群是财务自由人群，常见物业形态是豪华公寓和别墅，内部装饰配套也比较奢华，这种一般位于城市核心地段和度假区。中高端型覆盖群体为中高收入的单身人士或没有小孩儿的家庭，这类群体没有能力购房或暂时没有发生触发购房的事件（如生育等），对高品质居住有强烈需求，同时注重良好的社区环境和社交氛围。中低端型主要面向“灰领”劳动者。客源的主要特征为：中低收入者，没有能力购房，租房是刚需行为。地理位置方便且有生活品质的社区对这类客源具有较大吸引力。低端型面向客源为收入水平较低，但仅能够支付较低的房租水平。租房是刚需行为。房源通常较老旧且配套设施有限，多为小面积、多样户型的公寓产品。补贴型即为保障性住房，面向较低收入家庭，享受政府直接补贴或租金限价的廉租型公寓。一般是由闲散厂房，年代久远的商业楼等存量改造而成，不产生资产溢价。保障住房的保障功能一般由政府承担，也有一些大型的公司会承担一部分，但是所占份额很少。类比国内，赵然提出，保障型住房发展一方面需要政府发力，另一方面也需要社会资本的参与。单靠政府或者企业任一方都不现实，如何平衡政府职责和企业社会责任，这是一个问题。

长租公寓是近两年比较火热的话题，但实际上已经发展多年，对此，赵然分析，中国租赁式公寓行业经过多年的发展已经正式进入了阶段性调整期，目前主要表现出几个特点：

1. 市场有效需求被激活，但供给在规模和结构两个方面都不能匹配需求。

在规模层面，北京和上海两个国家中心型城市还存在大量刚性需求得不到满足，但部分准一线城市，如杭州又存在供给过剩、租金坪效遭遇天花板的情况；

在结构层面，有效需求开始出现结构性分化的趋势，以青年公寓为例，出现了中高端、中端、低端需求的细分；但是，从供给端来看，还为得到有效回应。

2. 行业发展逐步从资本驱动，转向运营驱动，公寓运营商开始注重品牌壁垒的打造。

一方面，行业逐步趋于冷静，不再被动式的盲目扩张，对于运营质量的要求越来越高，开始逐步回归到运营本质；

另一方面，为了获得更好的运营结果，各品牌开始打造自身的knowhow和品牌壁垒，品牌的差异化逐步凸显。

3. 租赁式社区开始出现，未来将成为行业发展新方向。

 随着各地纷纷推出大规模的专项租赁型用地，打造租赁式社区将成为行业下一阶段发展的重头戏。目前，如V领地、贝客、优望、魔方等多个品牌，已经开始进行了社区化产品的研发；

无论是从年龄结构，还是收入结构来看，预计未来租赁式社区将覆盖更广的目标客源，这也将为国家真正落实租售并举的大政方针奠定基础，也为行业的发展提供了挑战和机遇。