金融号

8月22日晚间，中梁控股发布2019年中期业绩公告。本期，中梁以自身独特的快周转、全覆盖、全结构布局在实现盈利高增长的同时，做到了低负债，实现了稳健的财务水平。

前7月完成年度销售目标58% 全覆盖全结构布局分散风险

中梁上市不过一月有余，递交的第一份答卷已显露锋芒。公告显示，中梁本期实现合约销售额636.7亿元，同比增长26.8%，完成全年销售目标1300亿元的49%。截至2019年7月底，中梁已完成年度销售目标的58%。

从区域维度来看，中梁在长三角地区收获349.8亿元销售额，占总销售额的55%，平均售价更是达到了每平方米12934元，这意味着未来中梁的结转收入中将有较多高毛利的项目；公司在中西部地区和海峡西岸地区分获151.1亿元及77.0亿元的销售额，占比分别为23.7%、12.1%。

此外，中梁多点开花，在逾100座城市内收获了不同比例的销售额，其中公司在温州、台州、金华、丽水的销售额占比为9.2%、6.1%、6.0%及5.3%，分列期内前四。全覆盖、全结构的销售布局给中梁带来的是较为平均的分城销售额，以及体量稳定的总销售额，很大程度上分散了经济及政策的风险。

另一方面，中梁也在加快自己的周转速度。截至期末，中梁有214个在建项目及在建物业约1185.0亿元，较期初的994.8亿元增长19.1%；还有28个已完工物业项目及持作待售的已完工物业约14.4亿元，较期初的36.0亿元减少60.1%。

高盈利低负债 规模与利润将逐渐平衡

2016年-2018年，中梁分别实现190亿元、649亿元及1015亿元的总销售额，近两年的复合增长率高达131.1%，在公司销售规模由百亿跨过千亿之后，其营收规模也逐渐走高。期内，中梁实现营收205.6亿元，同比大涨111.2%；其中开发项目结转收入204.1亿元，同比大涨112.2%，结算面积由去年同期的79.0万平方米大涨129.8%至181.7万平方米，这一数字是中梁期末竣工面积149.8万平方米的1.2倍，中梁方面亦表示，2019年上半年去化率超过70%，其周转速度可见一斑。同时，公司已签约未结转金额约1500亿元，未来营收增长空间较大。

中梁本期的毛利亦大增89.2%至50.3亿元；实现净利润约19.0亿元，同比大涨126.8%；实现归母净利润12.0亿元，同比大涨81.8%。此外，随着中梁盈利规模与销售规模逐渐平衡，其费用的“错配”亦将逐步改善，能在未来释放出更多的净利润。

中梁在实现高营收的同时，还做到了低负债，净负债率由期初的58.1%降至43.5%，保持行业低位；公司期末在手现金247.2亿元，预收房款较期初增长187.0亿元至1141.8亿元，一年内到期负债144.7亿元，资金流动性充裕，偿债压力不大。

因此，中梁稳健的财务状况得到了权威评级机构的认可，获得标普、惠誉、穆迪三大国际信用评级机构给予B+评级，展望稳定，属于去年以来上市内房股的高层次评级。

值得一提的是，中梁还将派发中期股息每股13.8分，派息总额达4.9亿元，占核心净利润总额的40%。

二三线城市布局比例超八成 拿地主要依靠内部造血

中梁多年来通过对市场周期的把握与全结构布局战略实施精准落子，在市场、外部环境发生变化时不断调整自身的战略。

中梁将自己的拿地逻辑总结为：当公司资金充裕、土地竞争较为激烈的时候，公司将加重三、四线城市的布局比例；反之则会加重二线城市的比例。2018年至今，中梁增加了二线及三线城市买地的比重——期内，中梁新进入18个城市，包括西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等重点二三线城市；截至期末，中梁布局二、三线城市的比例分别为18.2%及64.1%，二者占比超八成。

期内，公司以招拍挂为主要拿地方式获取70个项目，规划建筑面积810万平方米，平均土地成本为每平方米3934元，总地价款252亿元。中梁副总裁游思嘉表示，公司上半年买地比较谨慎，相对同业亦比较保守，同时得益于内部高达90%的销售回款，中梁得以在没有大量外部融资的情况下获取土地。“上半年中梁没有做特别的融资，包括IPO是7月才到账的。”游思嘉如是说。

此外，公司期末总土地储备约5300万平方米，权益储备面积4200万平方米。游思嘉表示，截至目前中梁未售货值超过3400亿元，可以覆盖两年以上的销售，今年可售的资源大概在1900亿元。同时，中梁期末在建面积3259万平方米，竣工面积150万平方米，持作未来开发面积791万平方米，可见中梁还将保持自己独特的高周转节奏。