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“从房地产私募基金角度来看，展望未来十年，基于租金收益型的广义的商业地产，将是所有资产类别中房地产投资标的首选。”中信资本房地产部执行董事张平曾在自己的专栏文章中这样预判未来十年商业地产投资的趋势，她认为可供投资的空间并未枯竭反而令中信资本的选择多样化了起来。

11月，在由中国互联网新闻中心·中国网、中国网地产、全联房地产商会联合举办的“第五届中国城市镇运营商大会”上，张平在接受中国网地产专访时，重申了存量市场的发展是企业与投资机构重运营的时代，股权投资基金也正迎来新的机遇。

图为中信资本房地产部执行董事张平

重运营时代来临

站在投资机构的立场上看房地产行业的未来，张平认为 “准确地说，开发商以开发为竞争力的产品时代已经过去了，未来以存量为主的、依托企业运营能力的提升来实现资产价值增值的重运营时代来临了”。

张平提到“中信资本和万科印力一同发起中国零售升级并购基金，专注于在中国大陆地区的消费升级投资机会；而作为专业基金经理，中信资本注重募投管退的全周期能力，一直致力于资产端投资机会的挖掘，并希望通过专业资产管理来最大程度实现资产价值增值，”张平说。

其实，并没有一条一成不变的投资标准，就像房地产行业的发展趋势一直在变化一样。房地产商业化发展的20多年来，前半程被称为“黄金时代”，房企大举拿地抢占市场；而后随着行业及经济形式的变化，经济增速在逐渐放缓，融资也趋于收紧，地产行业正面临着严峻的市场环境。增量时代过去，行业迈向了存量时代，产业风向同时也在转向，这都搅动了资本的一池活水。张平回忆道，“十年之前，从开发商来讲，大家重视的是产品能力。大家日常沟通的都是产品端的细节，强调的是开发能力、产品能力、产品升级。” 但如今，行业关注点发生了诸多变化，张平表示，“相较于十年前企业产品的升级我们更关注的是目前的金融创新，以前重视开发能力当下更重视城市更新与存量改造的机遇，重视通过资产管理来提升资产价值。而随着科技的进步需求的升级，也从物业管理转到智慧运营，从租户组合到生态重构”。如张平所言，投资机构和开发商一样，告别了重开发的时代，逐步进入了重运营的时代。

股权投资基金正迎来新的机遇

增速的放缓迫使企业在存量资产上要效益、挖价值，创造出了符合投资方偏好的多样化产品。张平表示，房地产生态的逐渐丰富对于持有长情资本的机构投资者来说存在利好。众所周知，资金来源的不同决定了投资策略的差异，如核心型、核心增值型、价值增值型、机会型等策略方向均有其不同特点。

不同来源的资金则有不同的保值增值需求，张平向中国网地产表示“所谓的长情资本，更多的是适合核心型的投资策略，往往对应的资金来源以保险机构类型的投资者居多，如保险资金、主权基金、养老基金。此类基金的特点是资金规模大，但是对于资金的安全性要求也相应较高，尤其强调本金的安全性。保证安全的基础上，低风险匹配低收益，适合该类型的资产配置例如核心地段满租的持有型物业。所以是钱的来源决定了“钱长钱短”和投资偏好，投资偏好决定了相应的投资策略，策略所对应则是相应的收益——投资的逻辑就这样形成了”。张平强调，虽然资本的种类很丰富，但能匹配核心型策略的现金流持续良好的基础资产在大宗交易的市场上并不多见，寻求转型的开发商们应注意到这一点，并要着手打磨适合这种类型的投资产品，并锻造自身的核心竞争力，这样才可以更加适应资本机构的变化，从而获得更多更有效的投资。

虽然目前可供长情资本选择的产品较难寻觅，但张平对未来的发展形势抱有希望，张平坦言，“虽然经济增速放缓，但是实际上从机构投资者的角度而言，各种开发商的融资渠道收紧，原来传统的银行贷款从严，部分银行只针对行业前二十强甚至十强房企发放贷款，此外信托渠道也在收紧。各种监管的限制使得房地产传统的融资渠道越来越有限，融资对于企业来讲越来越难，但这也恰恰给我们专门做房地产真股权投资的基金带来了新的机遇。正如我们中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人程骁远的观点，在融资紧缩时私募股权基金的市场作用将凸显。” 张平提到的“真股权基金”，即中信资本是与投资人同股同权进入的，而非明股实债，这是中信资本房地产投资深耕的领域。

当下不是投资的寒冬

 “现在虽然很多人觉得当下不是行业最好的光景，但是也不一定是不适合投资的光景，要看站在谁的立场上来评价，目前更适合资金储备充裕的机构投资者寻找多样化的投资标的。”张平告诉中国网地产。   

中信资本房地产部执行董事张平接受中国网地产采访

张平表示，从资产类别看，长情资本钟爱的核心型现金流稳定的写字楼资产仍然是长期投资的首选标的物，尤其是在一线城市。“虽然受国际经济环境及国内经济增速放缓的影响，我们从数据报告中看到目前部分一线写字楼市场空置率在上升，短期内写字楼租赁市场出现了一些振荡，且未来几年，北京和上海等一线城市的新增供应量将会逐渐增加，这种情况下确实会给写字楼的吸纳造成一定的压力。但是长期来看，中国一定是最大的存量资产的市场，而且也一定是机构投资者做资产配置的非常重要的板块。所以长期来看，核心型的写字楼这类存量资产在未来十年甚至更长期都将持续作为一个投资重点。”

消费升级带来的新机遇也被张平和中信资本持续看好。张平认为，消费依然存在升级空间，尤其在具备人口基数以及购买力充沛的城市和中青群体之间，人们对实体商业的消费体验需求在持续增长，实体商业并不会被线上消费完全取代，因此中信资本持续看好满足人民群众美好生活向往的体验式购物中心这一业态。加之很多尚未转型或处于转型期的开发商并不擅于经营购物中心，导致了低效、甚至闲置的市场机会出现，所以使得投资机构有可能收购到以购物中心为基础的存量资产，而这类资产价值往往是被低估并具备增值潜力的。张平表示，“我们会持续的投资消费升级的存量资产，还有跟随电商需求一起增长的物流资产。”

此外，不良资产投资以及数据中心、养老地产等利基市场投资也备受关注。张平告诉记者，不良资产的成因可能会很复杂，可能来自于市场、法律、金融杠杆等诸多方面，使得企业或资产面临困境，但也使得投资者获得了更低价格的收购机会，如果产权确权清晰及问题解决之后，不良资产是可以重新赋能的，资产价值的提升带来的效益空间也相较可观。

张平表示，在如此环境下，相对于依托主体信用的债权投资，私募股权投资对于基金经理的专业能力和过往经验就显得更为重要。因为作为投资人利益的代表，私募股权投资基金经理既要懂资产，具备价值挖掘的能力去选择适合的投资标的，获取具备改造空间的存量资产，同时通过专业改造能力及资产运营管理能力做好投后管理，实现资产价值的最大化增值。“目前，懂房地产资产端，懂房地产行业市场，也懂得房地产运营管理，以及拥有丰富多元化渠道退出经验，尤其是懂得融投管退流程的专业基金经理的价值会显得更为重要。因为真正的股权投资考量的就是基金经理的投资眼光、价值增值以及价值兑现的能力。而我很幸运，所在的中信资本房地产专业团队拥有完整的专业投资能力、资产管理能力、改造能力及价值增值能力。我们团队深耕房地产股权投资十多年，针对标的项目生命周期的风险判断、价值判断形成了一套完善的投前决策、投资交易及投后管理综合系统。”张平如是说。  

投资人、运营人面临行业新的机遇与挑战下，能否带领行业步入新的发展路径，我们将拭目以待。