金融号

2019年北京房地产政策环境进一步严峻，政策层面并没有放松。自2017年“317调控”后，改善需求受到大幅抑制，2018年9月和2019年年初公积金贷款政策收紧，刚需释放受阻。除了政策面的压力，2019年二手房还面临大量限竞新房的分流。那么从更长时间来看，北京二手房市场处在什么位置？房价到底跌没跌？客户和业主的心态发生了怎样的变化？基于最一线的市场指标，贝壳研究院从6个维度还原了最真实的2019年北京二手房市场。

成交：月均成交腰斩

2017年这轮调控前，北京二手房月均成交2.1万套，调控后月均1.1万套。2019年全市二手房网签量14.5万套，同比2018年下滑5.5%。调控后的三年北京全市二手房成交量维持在15万套左右的低位，较2016年27万套的峰值下滑近半。

图：北京全市二手房成交量（套）

数据来源：贝壳研究院

房价：由单边涨到震荡稳，累计跌幅超过10%

不同于调控前房价一路上涨，调控后成交均价随成交量的波动而小幅上涨、下跌，2019年全年均价与2018年持平。2019年12月北京二手房成交均价5.9万元/平，较调控当月历史峰值下跌12%，且2019年末北京房价不再是“内地第一”。

图：北京二手房成交均价（元/平）走势

数据来源：贝壳研究院

区域表现：价格表现回归价值，核心区房价坚挺

在调控前的市场上行期，外围城区如通州、大兴及门头沟等房价涨幅明显。而调控后，中心城区表现出良好的抗跌性，与2017年一季度比，2019年四季度西城区跌幅不到6%，海淀、东城及朝阳等房价跌幅亦相对较小，而外围城区跌幅靠前。

图：北京各城区2019Q4二手房成交均价较2017Q1累计变动

数据来源：贝壳研究院

买房者：从“永远涨”到“再等等”

高压政策下房价下跌，购房者陷入观望，不再被恐慌的市场情绪牵动，而是多看多选。调控前北京购房者买到一套房子平均需要40天，调控后成交周期持续拉长至三个月以上，客户快速成交率亦由64%降至36%。

购房者在交易中的地位逐渐提升，反映其价格谈判力的议价空间由调控前不到2%的水平升至2019年底5%的水平，北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡。

图：北京链家购房者成交周期及快速成交率走势

数据来源：贝壳研究院

买房者：从“一夜涨价20万”到“不好卖”

购房者的观望导致市场上可售房源积压，业主卖房难度加大。2019年底北京链家库存房源的去化周期达18.5个月，业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。业主为出售所持房产要根据带看反馈数次下调报价，2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万/套，而成交房源均价为500万/套，意味着从谈判到成交过程中，业主还需要降价近20万。回顾调控前夜“卖家报价728万，买家从7点砍价到夜里11点，745万成交”，买卖双方的位置发生了互换。

图：北京链家二手房业主调价中调涨、调降次数占比

数据来源：贝壳研究院

换房者：从“手中有房，再换不愁”到“换不动”

调控后“双认”重压下，换房者负重前行。2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50%，而调控前2016年这一占比仅36%。翻倍的首付不仅让换房年龄后移，且换的越来越差。2019年换房后套均面积扩大16.6平，比调控前19平左右的水平有所缩小。可见“换房不仅难、还换得小”。

图：北京链家换房者换房后面积平均扩大值（平）

数据来源：贝壳研究院

2020已来，北京二手房市场步入调控后第四个年头，政策不会有大的放松，市场供需矛盾极大缓和，市场预期平稳，北京二手房市场将延续低位稳定态势，预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。