金融号

2019年，中国奥园（03883.HK）的千亿期望与现实逐渐重叠在一起，继上半年实现54%的销售目标之后，中国奥园在年底成功撞线千亿。随着房企2019年年报公布，很多冲规模的地产公司将千亿目标设定在2020年。显然，中国奥园在新一轮规模赛跑中处于领先位置。

受益于规模效应，中国奥园期内的多项盈利指标皆出现了较大幅度的增长。但更为亮眼的是，中国奥园大量的结余现金在手，不仅体现了公司强劲的造血能力，也显示其财务安全性。后千亿时代，没有了规模的掣肘，中国奥园将以适度规模、可持续的高质量增长为驱动力，不断增强产品与品牌竞争力，将精细化的运营管理进行到底。

晋升千亿新贵  布局由区域迈向全国

“2019年，中国奥园的销售目标是突破千亿。”这是中国奥园运营总裁马军在2017年业绩会上放出的豪言。彼时，中国奥园的销售规模尚未达500亿元。随着2018年销售额实现惊人的翻倍之后，中国奥园已触及千亿门槛。为此，中国奥园董事局主席郭梓文就自信地表示，“2019年中国奥园的销售额目标是在2018年的基础上增长25%”。

如今，千亿变成了现实，甚至超过了郭梓文当初的预期。数据显示，中国奥园2019年实现合同销售额1180.6亿元，同比增长29%，超额完成1140亿元的全年销售目标。

自2012年实行“快速开发，快速销售”的开发策略之后，中国奥园逐步增强了精细化管理，实现提质增速。2016年-2019年，中国奥园合同销售额的年复合增长率达到了66%，同时缩短了项目的开发周期，不仅将拿地到开盘的时间由2017年的8.8个月缩短至2019年的7.5个月；新购项目当年的开盘率也从2017年的47%稳步提升至2019年的55%。

分区域来看，中国奥园延续了2019年中期在广东、四川、浙江等区域的销售势头，分别实现332.6亿元、107.2亿元及104.4亿元，区域贡献占总销售额的28.2%、9.1%及8.8%。

更为重要的是，中国奥园的销售区域非常均衡，极大分散了单一市场波动的风险。期内，有5个省的销售额超过50亿元，分别位于华南地区、中西部核心区及华东地区；同时在河北实现销售额48.7亿元，也体现出中国奥园在环渤海地区的项目布局逐渐成熟。

此外，在2017年-2019年，中国奥园紧跟国家战略及政策，在深耕粤港澳大湾区的基础上，完成“布局－聚焦－深耕”三步曲，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域，由区域性房企成长为全国性规模房企。

基于对市场的精准判断，中国奥园综合疫情等因素，为2020年设定了销售增幅12%的稳健目标，即1322亿元的销售额，保证销售规模适度增长。同时，中国奥园预计在2021年和2022年依然会保持25%-30%左右的增速，并力争在2022年达到2000亿元的销售规模。

营收结算加速  盈利能力增强

受益于近年来规模的快速增长，中国奥园的营收规模也因此有较大幅度的提升。2019年，中国奥园实现营业收入505.3亿元，同比增长63%；实现毛利150.2亿元，同比增长56%；实现毛利率29.7%，维持在25%-30%的区间。

从收入类型来看，中国奥园通过物业结转收入480.9亿元，同比上升61.7%，占总收入的95.2%。所交付物业的总楼面面积较2018年的330万平方米上升至521万平方米，同比增加57.9%；平均售价由2018年的每平方米约9007元上升至每平方米约9227元，同比增加2.4%，主要是因为交付的物业中占比最高的住宅性公寓销售均价比2018年同期增加约19.7%。

同时，中国奥园“一业为主，纵向发展”的战略进一步深化，物业管理收入同比增长45.6%至9.0亿元。

通过精细化的成本能力，中国奥园将两费的增幅控制在了50%以下，进一步提升了净利润的含金量，实现净利润52.2亿元，同比增长78%；核心净利润率为10.3%。据观察，中国奥园的各项盈利指标涨幅都超过了50%，可见公司在销售额快速增长的同时，也实现了有质量的增长。

未来，中国奥园的营收结算还将持续受益于销售规模的增长。截至2019年年底，中国奥园已签约未确认的合同销售约1705亿元，将在未来两年里逐步确认。同时，据管理层在业绩会上透露，已售未结项目的毛利率会维持在26%-28%的水平。

开启多元化扩张路径 优质土储持续增加

中国奥园的快速扩张离不开对市场周期的研判。2019年，中国奥园继续发挥收并购优势，新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增可售货值约1861亿元。

不过，以收并购为主要扩张方式的中国奥园，不仅在持续寻求优质项目的收并购机会，也在逐步丰富自身的拿地方式，通过多元化的拿地手段有效降低土地成本。据悉，中国奥园拿地有四大基本途径，分别为收并购、招拍挂、城市更新及产业拿地。

期内，中国奥园积极推进城市更新项目的获取，实现了“旧城镇、旧厂房、旧村庄”三旧改造全覆盖，在锁定中长期土储的同时，也为长期收入提供了保障。

截至期末，中国奥园拥有超过30个城市更新项目，总规划建筑面积1425万平方米，规划可售面积约845万平方米，可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占比89%，将持续受益于大湾区的利好政策。

2019年年底，中国奥园共拥有280个项目，分布于85个境内外城市，土地储备总建筑面积达4503万平方米，其中权益面积约为3557万平方米，权益占比79%；总货值约4585亿元，计入城市更新项目后的总货值约6845亿元。

据悉，2020年中国奥园的拿地预算在370亿元左右，不仅将继续活跃在收并购、招拍挂市场，还将加大“三旧”改造的力度。

强化财务安全性 注重现金流管理

在规模发展的同时，中国奥园也注重运营的稳定性与财务的安全性，不仅延续了强大的融资能力，更注重销售回款增强流动性。

从融资手段来看，中国奥园在境内以银行类的融资为主，主要包括开发贷与并购贷款，其中收并购贷款占整体融资规模的比例超过50%。中国奥园还通过多种融资渠道募资，于期内发行了五笔共计15.4亿美元的优先票据，其中两年期1笔、三年期1笔、四年期3笔，保证了流动性充足。

销售回款的大幅上涨，也增强了中国奥园的流动性。期内，中国奥园通过物业合同销售回款约78%，公司的合同义务一项也由期初的599.7亿元同比大幅上升134.2%至860.6亿元。

因此，中国奥园期末的在手现金较期初大幅上涨284.4亿元至680.6亿元。其中，现金及现金等价物为580.4亿元，受限制存款93.1亿元，结构性存款7.1亿元。

此外，中国奥园的债务结构也更趋合理。期内有息负债约957.6亿元，占总负债的37.9%，与去年的37.8%持平。其中，一年内到期负债约为418.7亿元，长期负债约为538.9亿元。在部分前期债务转化的情况下，长短债比依然维持在1.29左右，债务曲线较为平滑。经过计算可知，中国奥园的现金短债比大于1，短期偿债能力向好。

与此同时，中国奥园期末拥有的长短期债务授信额度合计约1840.0亿元，较去年的949.2亿元有较大幅度提升。其中，未使用授信额度约646.7亿元，后续融资亦有所保障。

良好的流动性是中国奥园未来发展的重要支撑。公司管理层表示，中国奥园将继续提升回款率至80%，预期销售回款总额约958亿元，预计今年年末的现金流约为610亿元。