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5月，“三条红线”等监管要求影响持续，房企发债意愿进一步下降，整体债市发行规模较上月再次出现萎缩现象，境内外债发行规模均不及4月。出于融资规模增长限制，以及降杠杆要求，房企的债务规模将继续走低。境内债仍占据房企融资主导位置。

随着重点城市首批集中供地进入收官阶段，资金规模较厚的房企拥有较大优势，具有国企或央企背景的开发商频繁现身，并屡有斩获。

境内债发行环比大幅减少 融资成本差异化明显

从2021年5月中国房地产企业境内外融资TOP榜来看，5月境内债规模环比大幅收窄，境内外的融资规模保持了2月以来的发展态势，虽有分化但有所改善。其中，境内债与境外债的发行规模差额有所减少，境内债的发行规模约为417.11亿元，境外债的发行规模为37.18亿美元。境内债仍占据主导位置。

5月份房企境外融资规模仍处于较低水平。疫情海外蔓延趋势仍存不确定因素，同时5月末，海外多国多城市经济正常运行面临较大风险，预计6月境外债券市场或受较大影响。

房企延续了此前的融资倾向，但与4月相比，境内债发行规模大幅减少，境外债发行规模有所上升。具体来看，5月共有28家房企发行境内债，环比减少24家，发行规模环比减少382.75亿元，降幅达47.9%；11家房企发行境外债，比4月增加2家。

就境内债而言，华润置地以60亿元夺得境内债发行规模的第一，其后为天恒置业34.96亿元、保利发展30.3亿元。境外债方面，旭辉控股、仁恒置地、佳兆业集团均为5亿美元，并列境外债发行规模的榜首；其次是远洋集团4亿美元，以及合景泰富3.78以美元。

从融资成本来看，不少房企的票面利率高企，房企之间融资成本的差异化较为明显。以境外债为例，旭辉控股两笔债券票面利率分别为4.45%、4.8%，宝龙地产为4.9%；而佳源国际与佳兆业融资成本均高于10%，分别为11%、11.7%。

供应链ABS快速增长 表外融资监管加强

“三道红线”之下，部分房企开始聚焦表外融资渠道，供应链融资逐渐成为房企获取资金的重要来源之一。不过，随着5月份监管力度不断加强，资产证券化融资，特别是供应链ABS产品的快速增长，已引起监管层注意。

 据中指研究院监测，2021年第一季度，房地产行业资产证券化产品共发行160支，总发行规模975.97亿元，同比上升65.14%。其中，有107支供应链ABS产品，规模达575.33亿元，占比59%。5月初，基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，加大房地产金融监管及防风险力度。

融资总额下降 平均利率上升

2021年1-5月，房企融资总额亦处于下降通道。中国房地产企业融资总额融资为8577.48亿元，同比减少10.15%。

其中，信用债占比25.07%，海外债占比19.30%，信托融资占比41.27%，资产支持证券(ABS)融资占比14.35%。

中指监测数据显示，5月房地产企业融资总额为1331.42亿元，同比下降15.94%，环比下降20.13%，单月融资规模自3月以来持续下降。 2021年1-5月，房地产企业共融资8577.48亿元，同比减少10.15%。行业平均融资利率为5.69%，同比下降0.55个百分点，较上月上升了0.29个百分点。

融资总额连续下降及平均融资利率上升，表明房企外部融资环境持续偏紧。房企应紧抓上半年融资窗口期，加快拓展融资渠道，积极探索新融资方式，加强融资。另外，要加快促销，提高销售回款率，保障充裕的现金流。

5月，在“三条红线”压力下，房企致力于降低企业融资成本，短期内将存在房企意愿与资本市场预期的博弈；而长期看，房企融资成本整体保持下降趋势与企业之间差异加剧的趋势不变。