金融号

前不久，知名房地产企业佳源国际2768.HK于2019年8月27日公布了其半年度中期业绩。中报显示，佳源国际2019年上半年录得收益53.04亿，较去年同期增长20.2%，公司半年毛利超过18.40亿，较去年同期增长27.1%，公司期内溢利（净利润）也较去年同期上涨约13.6%,调整公允变动和金融资产损益后的核心净利润更是较去年同期上浮22.7%，各项财务经营指标较去年同期均有显著提升。值得一提的是，作为一家房地产企业，佳源国际2768.HK于中报表现，其净资本负债率较2018年底的159.3%大幅下降，到 2019年6月30日，净资产负债率仅为107.6%。经笔者推测，业绩的稳步增长、经营杠杆的大幅改善，很大可能归功于佳源国际控股近年来的几次重大的项目开展与资产并购，下面我们就来一探究竟。

资料来源：佳源国际控股2019中期业绩公告

积极扩充粤港澳大湾区土地储备，提升品牌影响

佳源国际2016年进入广东省，先后在深圳取得多个优质项目，通过并购与合营开发模式获得多个位于粤港澳大湾区核心城市的物业项目，重点拓展休闲旅游领域。2017年9月佳源国际宣布成功收购两块位于澳门氹仔孙逸仙博士大马路的两块土地，占地面积分别为2,323平方米和3,274平方米，总建筑面积约60,969平方米。该次投地对集团深化在粤港澳的发展具有重要意义，使集团成功进军澳门房地产市场，进一步扩大了在珠三角地区的业务版图，扩充了集团在粤港澳大湾区的土地储备，并提升了集团的国际形象和品牌影响力。并且，集团于2018年在港成立合资公司，正式进军香港房地产市场。 

资料来源：网络（港珠澳大湾区示意图）            

长三角经济区全面辐射，优质项目交付带来收益增长

佳源国际大股东沈天晴生先于1995年进军房地产行业，在中国多个城市如江苏、浙江、青岛、上海等地发展项目。沈先生把其中以江苏省为首的房地产发展项目进行重组，成立佳源国际公司，并于2016年把公司上市。佳源国际控股在2016、2017年透过并购及招拍挂方式取得5个位于扬州广陵区、邗江区、江都区三大市辖区的大型住宅项目，以巩固集团在扬州房地产市场的领导地位，2017年11月，集团宣布收购扬州雨润房地产在广陵区的两个项目，分别为雨润桂府和雨润星雨华府。2017年开发区域涵盖南京、扬州、苏州、南通、镇江、泰州、宿迁等主要城市。并且，佳源国际表示，中报业绩增长，毛利率增加与交付了位于江苏省扬州的佳源西峰玖墅及佳源雨润桂府等项目显著相关。

进一步，在长三角经济区的核心城市——上海，佳源国际在2018年6月宣布与集团主席沉天晴签署买卖协议，以作价约5.6亿人民币收购其私人持有位于上海的项目股权。集团透过目标公司持有上海项目90%的权益。注入的目标公司持有的3个项目分别位于中国上海市奉贤区，东邻浦东新区，其中“汇景华庭”与“奉成名都”为已建成的住宅项目，其优质资产如酒店、养老公寓及商业配套将用作为集团自持物业；而“佳源梦想广场”为正在开发中的住宅综合体，项目周边发展成熟，公共设施、交通配套相当完善，并坐拥优质学校资源。这几个项目的资产质量极佳，将陆续为集团提供充沛的销售现金流，持续改善经营杠杆，优化企业的资产配置。

资料来源：佳源国际官网首页—热销楼盘

大股东注入私人资产，多元化经营，提升销售预期

2018年9月20日，佳源国际宣布与集团主席沈天晴先生订立买卖协议，以作价6.89亿人民币收购其私人名下持有的浙江佳源物业集团，全数由集团按每股代价13.73港元发行5千万馀股予支付。佳源物业成为集团的全资附属公司。此次注入物业管理资产不但使得集团的业务价值链更加全面，集团还能从中获取稳定的物业管理费与租金收入。佳源物业依托集团房地产事业的蓬勃发展，历经18年已发展成为社区综合运营商，并多次获得物业类奖项，2018年更是荣膺中国金钥匙联盟“6S管理创新奖”，为集团带来多元化的盈利来源。2019年半年期内，佳源国际的收益组成中，物业开发的收益为50.66亿元，同比增加20.8%；物业投资收益为4840万元，同比增长197.3%；物业管理收益为1.9亿元，同比增加34.5%。

资料来源：佳源国际官网—佳源物业获中国金钥匙联盟“6S管理创新奖”

2019年8月8日，集团完成向主席沈天晴收购其私人持有的安徽省物业开发项目公司的全部已发行股本。于完成后，目标集团已成爲公司的间接全资附属公司，集团将间接持有合肥、马鞍山及蚌埠市等物业开发项目，主要包括多个大型住宅综合体及商业综合体项目，以及公寓、办公室、购物中心、酒店及其他配套设施等。由于目标集团的物业开发项目大多处于安徽省的国内二、三线城市，集团预计安徽省未来的房地産发展，将继续呈现平稳向上的增长趋势，有助于提升集团的销售预期。佳源国际在今年年初定下280亿元的销售目标。而上半年佳源国际完成物业合约销售额87.23亿元，同比增长18.6%，合同销售面积为68.72平方米。

资料来源：佳源国际收购安徽省物业开发项目公告

优化资产结构，投资价值凸现

综合以上内容，我们可以看出，佳源国际近年来不断通过并购等多种方式扩大公司的资产规模，致力于持续发展长三角、粤港澳大湾区等核心区域的物业项目，已经取得了长足的发展。此外，佳源国际还开拓了”一带一路”沿线地区的一些优质项目，2018年5月10日,佳源国际成功以约2.79亿港元收购五块位于柬埔寨金边市水净华区的优质土地, 此举不但进一步扩阔集团在海外市场的业务版图，对深化集团在东南亚地区的战略布局也起了积极的作用。佳源公司收购优质资产，拓展企业版图，深化集团的战略布局，目前业绩增长显著。此外，不断地并购与资产重组中，集团的股权分配也进一步优化集中。

集团大股东的优质资产注入，令股权进一步集中，有助于提升集团的市场价值，提升人们对于未来的增长预期。例如集团收购沈天晴私人持有的安徽省物业开发项目公司的全部已发行股本。集团向卖方按发行价每股3.513港元配发及发行13.78亿股代价股份。代价股份相当于紧接完成前已发行股份总数的约53.69%，并相当扩大的已发行股份总数的约34.94%。沈天晴的持股比例从52.86%上升至69.09%。虽然没有明确的资产注入时间表，但是沈天晴在业绩会上表示，佳源会在下半年将通过重组兼并购的方式，继续增加土地储备。“首要考虑的区域是粤港澳大湾区，其次是长三角地区，最后是国内的其他核心城市”。虽然没有明确的时间，但持续的优质资产注入，令股权的进一步集中，可提高公司市值，为股东创造可观的回报，足以令投资者们可以对下半年佳源国际控股表现有所期待。

资料来源：wind数据库（2768.HK佳源国际最新持股统计）

新科技新地产，管理层对集团未来业绩增长有信心

据悉，佳源国际目前对新的建筑科技与投资机会也格外关注。公司目前对3D建筑打印技术也进行持续的探索与应用，并致力将此技术从园艺及户外用品的运用推广至本集团所得的项目若干层面上，提升整个项目的附加值，新科技新机会的投入，未来可能成为佳源新的盈利增长点。并且，前不久佳源国际董事会副主席兼总裁张翼在业绩会表示，下半年公司将重点力推8个项目（8个重点项目分别是香港汇贤一号、庐江城南印象、南京五星广场、扬州玖珑湾、扬州荣御府、泰兴威尼斯、南通佳源都市、合肥佳源巴黎都市）预期8个项目的累计可售货值为272.24亿元，计划合约销售额为111.2亿元，公司足够的信心完成全年的目标。

资料来源：网络（3D建筑打印技术）

佳源国际自上市后逐步被纳入MSCI明晟中国指数成分股，港股通，恒生综合大中型指数成分股；沪港通下的港股通交易名单。我们注意到，从2018年开始，2019年尤其明显，集团大股东沈天晴沈总以及机构投资者，多数增持公司股本，尤其是沈总透过注入私人优质资产完成对公司股本的增持与投入，从这一侧面也反映公司管理层对公司未来的信心与勇气。

资料来源：wind数据库（2768.HK佳源国际重大股东买卖）

总结：优质资产持续注入，未来可期

总而言之，佳源国际2768.HK，首先，集团稳健的财务政策和风险控制措施令集团经营风险可控；其次，作为一家房地产企业，保证建筑质量和安全，强化合同销售及回款，严控各项成本及费用支出，以保障稳定的经营性现金流和投资回报率，是其企业经营之命脉根本，必不会被忽视；此外，以务实策略补充优质土地储备，持续优化项目区位布局，并且针对中国城镇化的不同阶段制定相应的投资组合，捕捉各地市场的购房需求，是佳源国际的经营亮点。

目前，佳源国际业绩增长稳健，大股东持续注入优质资产，集团积极展开项目并购、进行资产重组与优化，融资杠杆风险逐步降低。据悉，集团八大重点项目预期下半年开始收割溢利，并且极大可能下半年就又有优质资产注入，市场前景可期，目前市值或被低估，提醒投资者关注。