金融号

2019年上半年，在坚持“房住不炒”的政策大环境下，房地产市场调控力度不减，相关管理部门从市场预警、货币闸口管控、资金流向监管三个方面构建风险防范机制，各地政府遵循“因城施政，一城一策”方针，以确保市场平稳运行。

多种因素之下，品牌房地产企业的战略普遍开始朝两个方向进行调整，一方面，提高产品竞争力，采取灵活的销售和营销策略加速项目去化；另一方面，积极扩充资金，并适度增加优质土储支撑未来业绩增长。

在经历了2013-2015年的扩张期、2016-2018年的升级期之后，正荣地产提前嗅到了“调整期”的临近，并先于行业，提前顺应变化做出了“新三年战略”——正荣将2019-2021年设定为“高质量发展期”，计划在这三年内，在企业规模持续稳步增长的同时，谋求高质量发展，通过提升运营水平，改善债务结构，带动营收及盈利水平持续提升。

而具体来看，2019年作为“新三年战略”的首年，正荣提出在承继2018年千亿销售的良好发展基础之上，坚持稳中求进，把“高质量发展”作为今年企业发展的首要目标。

如今，2019年已过去了9个月，正荣的高质量发展战略成效凸显——企业提效，产品提质，境内外大行纷纷看好。

高质量运营与布局 盈利路径清晰且可持续

半年报数据显示，2019年上半年，正荣地产营收及盈利水平持续稳步提升——实现营收达136.48亿元，同比增长10.8%、实现净利润达11.79亿元、同比增长23.2%、核心净利润11.51亿元，同比增长33.4%。

细对比指标增速可以发现，2019年上半年，正荣地产的净利润和核心利润的增长率均超过其营收收入增速，公司整体运营效率明显提升。

而这与正荣地产今年里加强了成本控制和风险控制能力有较大的关系。2019上半年，正荣销管费用与营业收入的比例同比降低了0.32个百分点至6.44%。此外，报告期内，得益于总权益与在手现金的增长，正荣地产净负债率由去年年底的74.0%下降至70.8%；报告期内，公司加权融资成本为7.6%，较去年全年下降20个百分点。

而未来，在企业持续加强成本控制与改善债务结构的背景下，预计正荣的净利率还会有提升的空间。

除了运营提效，从中报来看，正荣地产未来盈利能力的提升保证，还来自于优质的土储布局带动。

2019年，正荣地产基于“1+6+X”的战略布局（即一个职能总部、六大发展区域、X个项目深耕），持续加码在核心都市圈及核心的一、二线城市的土地布局，推动全国布局的进一步深化。

从大区域上来看，今年以来，正荣地产在夯实长三角、海西等传统优势区域的基础上，还重点关注中部、西部以及珠三角区域。

区域战略的倾向，与目前的市场形势高度吻合，并给正荣带来了成效。正荣半年报显示，今年上半年正荣中部和西部两大区域贡献的销售额占比为15%，比去年同期增长了4个百分比。如果从合约销售金额变化来看，今年上半年，正荣中部和西部区域分别实现68.12亿元和22.61亿元销售额，同比增速分别为23.29%和233.43%。

目前，正荣还在继续强化在南京、合肥、武汉、西安、成都、重庆、天津、福州、南昌等城市的布局。这些城市均位于国家战略重点布局区域，土地升值空间大且具有极强的可变现能力，后期将享受更多的溢价空间。

截至2019年6月30日，正荣土储规划建面达2634万平方米，货值4500亿元，覆盖六大区域29个城市，其中71%土地储备位于上述所提到的核心一、二线城市，且每平方米土地的平均成本仅为4624元，仅为正荣地产平均销售价格15392元/平方米的30%，土地成本维持在行业较低水平，同时随着企业运营管理效率的提升，将进一步确保正荣未来的盈利能力，为企业的未来持续发展打下坚实基础。

三大住宅产品系落地 奠定高品质规模发展基础

正荣“高质量发展”目标除了体现在企业运营的上，还体现在产品上——坚持以匠心打造产品，用匠心传递美好，积极塑造企业品牌形象，品牌影响力持续提升。

正荣地产以“改善大师，匠心正荣”作为品牌定位，在产品上推行“匠心品质”，深研东方人居文化和现代生活习性，尊重城市地域文化，以客户为导向，通过专业的产品标准体系和研发能力，从项目选址、生活环境、产品品质、居家体验等多个维度，在价值各异的产品序列中打造人居精品，满足不同层级的人居需求。正荣地产基于“想得更多一点，做得更好一点”的产品匠心，实现了比同类产品更多的改善提升，并树立起自身的品牌影响力和市场号召力。

2019年6月，Global Future Design Awards 2019全球未来设计大奖获奖名单揭晓，正荣·财富中心|天樾城市展厅突破重围，斩获GFDA2019全球未来设计大奖荣誉提名奖。正荣·财富中心|天樾城市展厅位于福建莆田市，依山傍海，地理位置优越。HWCD设计师深入探寻地域文化，以莆田的信仰妈祖——海神为灵感源泉，提取出富有海洋精神的色调“蓝”，融合当代美学形式，营造出极具空灵之感的艺术空间。

目前正荣地产建立起“正荣府”、“紫阙台”及“云麓”三大住宅标杆产品品牌，通过产品标准化实现了三大产品系列的全国布局。

境内外机构集体看好

凭借高质量表现，正荣在中报披露后获得了多个境内外知名券商的关注，机构给予正荣地产买入或增持评级。

西南证券在在半年报点评研报中表示，正荣地产作为销售增速较快的成长性房企，通过对杠杆的有效控制、保持了融资成本的持续走低，给予正荣地产增持评级

东吴证券在8月27日的报告中指出，正荣地产在2019 年上半年新增土地 22 幅、总建筑面积达290 万平米，其中超过90%位于强二线城市。公司继续聚焦于一二线城市“攻城略地”，土地储备规模稳步上升，值得“增持”。

东北证券认为正荣地产控杠杆成果显著，且优质的土地储备有助其未来的长足发展。从销售结构上看，正荣地产土地布局和拿地策略的精准性已经得到充分印证。正荣地产持续深耕二线城市、贯彻1+6+X全国布局，为未来创造了广阔的盈利空间。

海通国际亦看好正荣地产上半年整体表现，认为其较高的盈利能力和持续改善的财务状况对其后续业绩形成了良好支撑。在海通国际看来，正荣地产的市值依然被低估，其对每股资产净值的交易折价率维持在66%的较高水平。

国泰君安认为充足的储备和优质的布局确保正荣地产业绩的高速增长。优质且充沛的土地储备，将为后续业绩形成良好支撑。同时，为正荣地产“后千亿”征程奠定，坚实基础。

而大华继显认为正荣地产2019年上半年的业绩符合其与市场的预期，尤其是净利润表现令人惊喜。

9月11日，国际三大评级机构之一的惠誉亦对正荣给出了正面预期，将正荣地产的主体评级上调至B+。至此，今年正荣地产已获得国际三大评级机构——标普、穆迪、惠誉上调评级，境内获得了中诚信AAA评级。

惠誉认为正荣地产的主体评级受到其高质且多元的土储、健康的合约销售增长、销售周转及良好的利润率支撑，正荣地产的土地成本控制依然是行业最佳之一。另外、可持续的杠杆率和更平衡的资本结构将令正荣地产的财务结构持续优化，未来正荣地产的融资成本将进一步下降。