金融号

自2019下半年开始，香港与内地营商环境面对多种不确定因素充满严峻考验，要熬过现在的艰难时期，并要脱颖而出，需要的必然是耀目的投资亮点及强大的现金流支持，以及投资者最关心的股息水平。

笔者留意于2月底新世界发展(0017.HK)公布的2019/20年度中期业绩显示，于香港及内地投资亮点多元化，可售资源充裕，现金流源源不绝，股息更采取可持续及渐进式的政策。

卖楼收入强劲 毛利大提升

公司一直在中港两地维持丰富及稳定的销售资源，卖楼表现屡创新高。在香港快将推出的沙田大围站住宅项目，共提供约3,000个住宅单位，第一期的预售许可申请已于2020年2月提交。项目是近年区内唯一大型新盘，尽享沙中线等完善铁路网络优势，市场高度关注，分析估计单是这个项目的总贡献将超过400亿港元，所以新世界未来2-3年，香港卖楼金额每年做到150亿港元的水平游刃有余。

公司在2020财年提升了内地物业销售目标25%至人民币200亿元，上半年在大湾区项目的支持下，已完成目标的58%，每平方米人民币33,000元的住宅均价更优于其他发展商。值得留意是，中港卖楼的毛利率在上半年分别达到60%和48%，反映公司项目质素及品牌威力，并有足够资源保持内地销售在人民币200亿元以上。

快人一步 完善布局大湾区

新世界一直积极在大湾区寻找发展机会，是香港发展商中眼光最独到及布局最完善的。过去三年多，公司以不同形式，以多元化途径及合理的成本，在大湾区成功夺得多个项目的发展权，新增总面积接近150万平方米，反映新世界在区内的良好网络及执行力。

于2019年12月31日，公司在内地持有的土地储备总楼面面积约670万平方米。其中核心物业发展项目主要分布于广州、佛山、深圳、武汉、宁波、杭州、北京及沈阳等高增长城市，土地储备总楼面面积达到约590万平方米，50%位于大湾区。

近期重点集中在与招商蛇口合作开发的太子湾项目。其中已经开售的太子湾·湾玺BAYHOUSE是豪华精装公寓，此外亦将会落成K11购物艺术馆及以亲子为定位的地标性商场D·PARK，刷新市场对深圳的文化印象。太子湾·湾玺BAYHOUSE及写字楼可销售面积约11万平方米，周边的同类型公寓产品每平方米平均销售单价超过人民币10万元，贡献将带动今年的销售表现。

新世界是参与旧城改造的唯一港商

新世界独有生态圈的品牌优势，成为公司能在内地、特别是大湾区内活跃于旧城改造的唯一香港发展商。近年，新世界在广州及深圳核心地区取得丰硕的成果，相关的土地资源将陆续纳入用作发展的土地储备中，加强销售资源的延续性及盈利表现的增长。市场预期，新世界在旧改方面的好消息将陆续有来，在相对合理的地价成本及新世界品牌对销售均价的信心保证，一众大湾区旧改项目将持续为公司带来爆发性的亮点。

截至2019年12月31日，公司已成功成为深圳南山区西丽项目、广州荔湾区山村项目、广州海珠区南箕村项目及广州增城区塔岗村项目等多个旧村改造项目唯一的意向合作企业，上述项目预计在2022年开始陆续纳入公司的土地储备中，体现了公司以获得较公开招标位置更优越及成本更合理的土地策略，大大增加长远发展的资源。此外，位于深圳罗湖区文锦渡口岸经济带的合作改造项目亦正积极进行中。

积极财务管理 已完成今年再融资

除了销售方面的亮点，新世界积极管理财务而其表现十分稳健。截至2019年12月31日，新世界现金及银行存款连同可动用的银行贷款超过940亿港元，手头资金充裕。再者，附属上市公司新创建 (0659.HK) 同样采取可持续及渐进式派息政策，为新世界带来稳健的派息收入。此外，新世界已超前完成2020财年到期的借贷再融资，2020年6月将会完成下一个财年到期的贷款再融资。融资成本稳定，维持在3.7%的低水平。

可持续及渐进式的派息政策 共享成果

新世界管理层十分重视股东利益，自2014财年起，派息保持平稳增长势头，丰富的可售资源带来可靠的贡献、经常性租金收入增长、项目组合扩张及积极出售非核心资产。目前，新世界发展及新创建同样采取可持续及渐进式派息政策，在多元化的核心动力引领下，可为公司未来的股息带来强劲增长动力，这简单直接的策略，自然深受投资者的追捧。

综合来说，新世界发展透过强大的品牌优势，在中港两地为消费者提供多元化的优质居住选择，特别是在大湾区，通过城市综合体、旧城改造，公司获得成本合理的长远发展资源，当然，公司在香港仍拥有丰富的农地储备，待时机成熟，将进一步提升可售资源的贡献。今年经营环境绝不容易，持盈保泰是发展基调，相信新世界的一系列亮点正蓄势待发，清晰的发展蓝图、可观的现金流及积极的财务管理，加上可持续及渐进式派息政策，与股东分享更多成果，指日可待。

聂振邦 (聂Sir)

证监会持牌人

笔者确认本人及其有联系者均没有出现以下两种情况，其一是在执笔前三十天内曾交易上述分析股票；其二在文章发出后三个营业日内交易上述的股票。此外，笔者现时也并未持有上述股份。

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