金融号

放下傲慢与偏见，才能看到本质。

众所周知，长三角、珠三角和京津冀等中国三大都市圈各有规模，定位也各不相同，其发展很大程度上代表着中国经济发展的最高水平。尤其是京津冀都市圈，因其战略地位发展潜力不可小觑。数据显示，2019年，京津冀地区生产总值合计84580亿元，同比增长6.1%。

2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，京津冀协同发展加速前行。五年来，京津冀新兴产业快速发展，科技创新不断实现新突破。据国家统计局报告显示，京津冀区域总体发展稳中向好，经济实力不断增强。

伴随多重战略机遇的叠加，以廊坊、北三县、保定等城市为代表环京都市圈正在扮演越来越重要的角色。加之，诸如交通、产业、人口政策等相继落地，环京都市圈正在崛起，而环京楼市在经历最严调控的三年蛰伏后，正逐步挤掉水分，重新焕发生机。

基建交通迅猛发展 环京离北京更“近”

“要致富，先修路”，前人留下的宝贵经验总是很有道理。

2017年调控靴子落地之后，环京区域开始正视自己，努力完善自己。其中，最重要的一点，便是环京在基建交通方面不断发力。

先看建成通车。京台高速、京开高速拓宽、京秦高速已先后建成通车，实现了环京区域内国家高速公路网“断头路”清零；京雄高速正在紧锣密鼓建设中，将是北京城区连接雄安新区最便捷的高速通道。

京礼高速今年1月全线贯通，作为冬奥会重大交通保障项目，将实现崇礼到北京六环90分钟通达。此外，首都地区环线高速已经贯通运行，有效串联7条首都放射线国家高速，将绝大多数环京城市纳入“首都一小时生活圈”。

京张高铁2019年末开通运营，线路全长174公里，最高设计时速350公里，将张家口至北京的运行时间压缩至47分钟。京雄城际新建线路全长92.03公里，与全国主要城市实现高铁互联互通，北京达大兴国际机场段已于去年9月开通，今年底全线通车后，北京城区至雄安新区可实现30分钟通达。

值得一提的是，作为区域发展新引擎，大兴国际机场已经于2019年9月正式投入运营。 

数据显示，迄今一年，大型国际机场累计完成航班起降8.4万架次，客流量突破1000万人次，航班正点率在全国主要机场中排名第一，成为国际航空枢纽建设运营新标杆。这座超级机场规划年客流吞吐量1亿人次，飞机起降88万架次。

再看加速在建。京唐城际和京滨城际都起自北京城市副中心站，在天津宝坻分流,分抵唐山和天津滨海新区。建成通车后，两地进京时间可望压缩到30分钟左右。

轨道交通方面，北京轨道交通22号线（平谷线）2020年全线开工，计划2024年建成通车，在燕郊镇、神威大街、潮白大街、高楼镇、齐心庄设站，燕郊可在半小时内通达北京三环。

城际铁路联络线串联首都机场和大兴国际机场，设计时速为200公里，一期从廊坊东站到大兴国际机场站，2019年开工，计划2022年10月建成通车；二期从南法信站到廊坊东站，计划2024年投入使用。通武廊轻轨北起通州，经亦庄、采育、廊坊到武清，再向南和天津地铁5号线相连，时速160公里，将以轨道方式实现沿线地区的公交出行。

环京交通的快速建成与落地，将使环京都市圈的连接更为紧密，进而促进京津冀协同发展，助力环京承接北京非首都功能疏解和产业、人口外移，并重新定义区域价值。

产城融合势不可挡 环京与北京更“紧”

京津冀产业结构近年来不断优化升级，新兴产业快速发展，科技创新不断实现新突破。

近几年，京津冀协同发展过程中，特别是北京在疏解非首都功能的过程中，将产业、机构、物流基地等过去承载过多的对象输入到周边，环京作为接收第一站，也在结合自身发展做到有效吸收。

自去年9月大兴国际机场启用后一个月，临空经济区便开始启动建设，由北京市与河北省合作共建共管，总面积150平方公里，将带动15万个就业岗位，未来产出高达1.6万亿元。其中，临空经济区廊坊片区占地100平方公里，规划到2035年建成设施和服务国际一流、高端要素聚集、航空导向的科创基地，将带动廊坊城区、固安、永清、霸州等地构建现代产业体系。

此外，雄安新区坚持高端引领，瞄准国际前沿领域，集中布局人工智能、大数据、云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业，以及北斗卫星通信导航、智能机器人、新材料等高端服务业，打造世界级高端高新产业集群。目前，起步区内登记进驻的企业已达3000多家，其中90%的高端高新企业来自北京，产业布局框架已基本成形。

专业人士分析，依托雄安新区、临空经济区等战略区域发展新一代信息技术、高端智能装备、生命健康、航空科技创新、航空物流和高端服务等临空产业，必将给环京区域发展注入强劲新动能。

此外，环京区域产城融合方面，不仅有政府参与，也吸引不少实力房企入驻。不仅有万科、碧桂园、恒大、中海等TOP10房企也在此投资布局，河北本土开发商荣盛发展也积极承担责任，参与其中。

因体量大、建设周期长，开发难度也随之加大，因此也愈发考验开发商的实力与耐心。荣盛发展结合自身优势和地方特色，打造产业链集聚平台，有力提升居民就业和收入水平，助力所在区域产城融合发展。

数据显示，荣盛发展在香河、永清、霸州、兴隆、固安、宣化等环京节点城市，已布局十余座产业新城。

激活人才流动 环京楼市重获新生

环京产业不断发展辅以逐步完善的交通网络，加速了区域间的人口流动。

数据显示，从2016年到2019年，北京人口减少近80万人，平均每年外流20万人，其中很大一部分随产业转移奔向环京。在此期间，廊坊常住人口从2015年的456.32万，增至2018年的483.66万，今年有望进一步增加到500万人左右，五年净流入约45万人。

值得注意的是，2019年，廊坊人均GDP已从2015年的53118万元增至去年的67412元，在河北省内仅次于唐山。廊坊本土房企这五年也在强势崛起，长期深耕环京的荣盛发展和华夏幸福，都已跻身千亿行列。以荣盛发展为例，荣盛发展2015年净利润24.28亿元，2019年则为91.20亿元，五年增长了3.76倍，复合增长率高达30%。

根据国家统计局数据测算，2020年6-9月，全国新建商品住宅单月成交均价连续四个月位于1万元以上水平，这标志着包含全国661个市（含374个县级市）、1636个县的平均房价正式进入“万元时代”。

根据克而瑞2020年10月21日发布的百城房价数据，环深的东莞成交均价为23563元/平方米，环沪的昆山均价为18496元/平方米，环京的大厂均价为13533元/平方米、香河为13452元/平方米、固安为13049元/平方米，而各项优势如地段、规划、交通、环境等更加集中和均衡的廊坊，则仅为10950元/平。

三年间，尽管环京区域的交通、产业、人口红利都有所发展，但环京城市的房价不仅不能与东莞、昆山等城市相比，也因为严厉的调控和无产业支撑的四线小县城持平。

环京区域三年蛰伏后，楼市也正逐步挤掉水分，重新焕发生机。剥离了投资属性的环京市场，正在向居住价值回归。

此外，市场也不断传来好消息。10月21日开始，大厂政府每天视情况而向市场投放400-600个号，取代之前每周200个落户名额，以满足落户者的需求。近年来，各地出台的人才新政，倡导职住平衡，环京多数地区具备合法稳定住所与当地就业便可落户，有利于这部分人才转移到环京就业、置业，此举将打开环京楼市限购的新窗口。

根据北京中原市场研究部统计，2020年3季度，环京住宅市场（廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄+张家口）成交环比表现为量涨价稳；成交套数16061套，环比上涨17%，同比上涨22%；成交均价为1.51万元/平方米，环比持平。

值得注意的是，近几年，房企进进出出环京区域，荣盛发展则非常坚定地深耕环京区域。

数据显示，截止2020年上半年，荣盛发展先后在京津冀、长三角、中西部区域的22个城市获得土地45宗，规划建筑面积467.43万平方米，总土储为4036万平方米，并在京津冀区域布局了十个产业园区，是京津冀区域不可忽视的龙头房企。

如今，诸多规划相继落地，环京区域正逐渐摆脱“坏京”偏见，其价值也被不断接受与认可。而一直坚信环京发展前途的房企，也将迎来凛冬后的暖春。