金融号

传统淡季效应下，新房市场供需两端走弱

（一）7月进入传统淡季苏州新房成交止升转降

今年以来，全国多城频频出台松绑政策，长三角城市出台较为密集，苏州作为长三角经济圈的重点城市，自4月份以来多次释放宽松信号，4月21日苏州发布提高住房公积金最高贷款额度，5月初，苏州再次发布新政放松限购限售，提出新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间调整为不再限制转让年限，非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。加上信贷端也释放积极信号，苏州部分国有大行的首套房贷款利率降至最低4.4%，多重利好政策加持下，市场活跃度提升，6月，进入房企冲刺年中业绩的节点期，房企推盘节奏加快，优惠促销活动频频，带动成交量上升，进入7月份，市场进入传统淡季，推盘量减少，成交量随之下降。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月苏州新房成交4313套，环比下降75.01%，同比下降52.33%。展望后市，预计8月份成交水平难见明显回升，大概率延续7月份市场行情。

（二）成交结构性影响下苏州新房价格连续两月呈上升态势

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月苏州新房成交均价为22895元/㎡，环比上涨7.54%，同比下跌4.45%。受到成交结构性影响，成交均价连续两月上升。进入6月份开始，低价项目集中的吴江区成交占比明显下降，高新区、工业园区等占比提升，本月改善项目成交成为主力。

（三）7月库存量小幅降低，去化周期有所拉长 

进入7月份，受到传统销售淡季等因素影响，房企推盘量明显减少。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月新建商品住宅批准上市套数为2484套，环比下降81.7%，同比下跌59.8%。从库存量来看，根据数据显示，2022年7月苏州新房库存量为67294套，环比下降1.89%，同比上升4.15%。从去化周期来看，本月去化周期为10.3个月，较上月小幅增加0.4个月。7月份受到推盘量明显减少的影响，库存量有所降低，同时，去化表现不佳，去化周期有所拉长。

（四）各大行政区成交量均下滑，高新区成交占比提升明显 

从苏州区域成交表现来看，相城区本月成交领先，单月成交1037套，环比下降77.13%。其次为吴中区，本月成交1006套，较上月下降84.25%，高新区位居第三，7月成交905套，环比下降64.7%。由于6月份是房企冲刺年中业绩的节点期，成交量升至高位，进入7月份，各行政区成交水平均有下滑。从占比来看，相城区、吴中区、高新区均占比20%以上。与上月相比，姑苏区、工业园区、高新区等成交占比均有提升，其中高新区成交占比提升6.1个百分点。

（五）高新区科技城板块成交热度领衔

从7月各大板块的成交来看，热门板块仍主要聚集在相城、吴中和吴江三区，分别占据6、5、4个席位。其中，高新区的科技城板块本月成交量跃居首位，单月成交380套，成交均价为28926元/㎡。苏州科技城由政府重点规划建设，是新区重点发展区域之一，坐拥众多新兴产业，吸引高科技人才涌入，未来发展潜力巨大。其次为木渎板块，7月成交207套，位居第二，高铁新城板块成交203套，紧随其后。高铁新城作为苏州“一核四城”中四大新城之一，并且新房项目稀缺，供不应求，市场认可度较高。