金融号

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2022年52家物企资产和负债规模稳步上升；资产负债率进一步扩大，但仍处于50%以下，流动比率也处于合理区间，整体风险可控。同时，物企持有现金规模也呈现下降走势，超6成物企现金减少。商管类物企的现金流普遍较为稳健，偿债能力更优。

一、 资产、负债规模持续走高，金茂服务资产增幅远高于负债

（一）52家物企资产负债规模稳步上升，负债增速赶超资产增速

2022年物企规模的增长带动资产及负债规模继续走高，同时拓展脚步的明显放慢也使得资产及负债的增长减速。根据诸葛数据研究中心选取的52家重点物业企业，2022年总负债达1558.9亿元，同比上涨12.3%，较上年38%的同比增速回落25.7个百分点。其中流动负债为1336.8亿元，占比达85.8%，较2021年收窄1.3个百分点。从资产来看，52家物企总资产为3411.2亿元，同比上涨9.6%，较上年39.6%的同比增速下滑30.1个百分点。随着物企间的兼收并购持续推进，2022年总资产和总负债规模继续走高，且较2021年相比，总负债的增长速度赶超总资产，财务状况不稳定性有所增加，其实这也是在预料之内的，2022年房地产行业遇冷，房企经营压力加剧，作为其关联方的物管企业，自然也难独善其身。

从各大物企总负债规模来看，各负债阵营物企数变化较小。2022年百亿以上负债规模的物企有3家，较2021年增加1家，分别为碧桂园服务、万物云和华润万象服务；50-100亿元负债规模的物企有6家，也较2021年增加1家，分别为绿城服务、雅生活服务、招商积余、世茂服务、中海物业、保利物业；20-50亿元负债规模的物企有8家；10-20亿元负债规模的有7家，较2021年减少4家，10亿以下负债规模的物企为28家，较2021年增加1家。

（二）金茂服务以121%的资产增速领先，12家物企负债总额减少

从各大物企的总资产来看，碧桂园服务资产规模仍然领跑各大物企，并且遥遥领先，2022年总资产为700.8亿元；万物云位居第二，2022年总资产369.1亿元，华润万象生活与雅生活服务总资产均超200亿元，分别为258.4亿元、227亿元。与此同时，烨星集团、德商产投服务、宋都服务等在内的6家物企总资产均低于6亿元。

与2021年相比，有8家物企总资产规模下降，其余44家物企资产规模均上涨。其中，金茂服务资产增速达121%，位居涨幅首位，这离不开金茂服务4种城市服务经营模型取得了良好的进展，带动规模实现高速增长；其次为滨江服务，以77.7%的增速紧随其后，星盛商业与和泓服务增速分别为48.9%和39.1%，位居第三、四。

虽然大部分物企总资产呈现上升态势，但仍有少数物企面临资产收缩的局面。其中，正荣服务2022年总资产为19.8亿元，较2021年下降21.3%，金科服务2022年总资产为83.6亿元，下降20%。不难发现，资产下滑的物企多与地产母公司出险有关，由于在业务、财务等方面具有一定关联，因此地产母公司出现资金问题，则分拆物企的资产情况也会受到一定牵连，如正荣服务、金科服务、融创服务等。

从各大物企的总负债来看，资产体量偏大的物企，负债规模也较高，2022年物企负债规模排行与资产排行基本一致。其中，碧桂园服务负债总额居首，为301.7亿元，较2021年上涨6.1%。万物云位居负债榜TOP2，2022年总负债为199.1亿元，较2021年上涨8.1%。华润万象生活位居第三，2022年总负债为115.1亿元，上涨49.4%。

从负债变化来看，52家物企中有12家企业实现了降负债，其他40家企业负债规模均上涨。其中，星盛商业负债涨幅达225.8%，跃居涨幅首位。2022年星盛商业负债大幅上升，主要由于嘉兴星河COCO City和厦门星河COCO Park整租项目交付时确认大额的租赁资产和租赁负债所致。滨江服务、合景悠活紧随其后，2022年负债规模分别达到17.1亿元、35.2亿元，同比分别上涨140.2%、136.6%，位居涨幅第二，收并购等拓展脚步加快的同时，也带来了滨江服务、合景悠活负债的猛增。和泓服务、华润万象生活、金茂服务和德信服务集团负债涨幅也均达40%以上。降负债取得进展的物企有世茂服务、正荣服务、中奥到家等12家，其中有6家物企负债规模下降超10个百分点。

二、 物管行业偿债能力下降，商管类物企偿债能力更优

（一）资产负债率上升1.11个百分点，流动比率、速动比率下降

偿债能力指标是一个企业财务管理的重要指标，是指企业偿还到期债务的能力。具体的衡量指标主要包括资产负债率、流动比率、速动比率三项。通常以资产负债率来判断企业长期偿债能力，以流动、速动比率来衡量企业短期偿债能力。一般来说，流动比率在1.5-2.0之间比较理想，越高就说明日常经营越不需要短期资金的支持，但比率过高表明资金利用效率越低；速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。国际上通常认为，速动比率在1.0时较为适当，大于1表明企业会因现金及应收账款占用过多而增加企业的机会成本，小于1表明企业面临较大的偿债风险。

根据诸葛数据研究中心监测的重点52家物企，2022年资产负债率为45.7%，较2021年扩大1.11个百分点。与此同时，流动比率和速动比率均较上年下降，2022年流动比率为1.68，速动比率为1.45。整体来看，2022年物企长短期偿债能力均稍有下滑，但上市物企资产负债率仍处于50%以下，流动比率处于合理区间，整体风险可控。但为实现优质发展，行业仍需积极抓回款、优化债务结构内外兼并，降低债务风险，提升自身抗风险能力。                                                                                                        

（二）商管类物企资产负债率较低，金茂服务去杠杆成效显著

2022年，52家物企中有9家资产负债率在60%以上，较2021年减少1家，资产负债率在50-60%的物企也有9家，较2021年增加1家，在40-50%的物企有20家，较2021年增加9家，而在30-40%的企业为11家，较上年减少7家。整体来看，近6成物企资产负债率处于30-50%区间，多数物企的财务水平维持在合理稳定的范畴。

华发物业服务蝉联“杠杆王”，2022年资产负债率为99.4%，虽然较上年下降15.3个百分点，但资产负债率持续居于高位，在轻资产运营的物企阵营中显得格格不入。银城生活服务位居TOP2，资产负债率为70.7%，京城佳业紧随其后，资产负债率为64.1%，较2021年上升2.6个百分点。中海物业、建发物业等资产负债率也在60%以上，均处于较高水平。与此同时，身贴商管标签的物企的资产负债率相对较低，如中骏商管以18.7%的资产负债率成为“最轻松”的物企，卓越商企服务负债率为28.4%。

从资产负债率变化来看，2022年有23家物企负债率下滑，有29家物企负债率上升。其中，金茂服务下降30.3个百分点，位列第一；其次为华发物业服务；东原仁知服务资产负债率下降11.8%，位列跌幅第三。同时，星盛商业、合景悠活、滨江服务、德信服务集团的资产负债率均上升超10个百分点，这也为接下来企业发展带来一定的隐藏风险。

三、 物企“囤金量”下降，滨江服务、万物云增幅翻番

（一）持有现金规模同比转降，超6成物企现金减少

进入2022年，地产开发行业的下行压力已经逐步延伸到对物企经营以及现金流安全等问题的担忧。根据数据显示，2022年52家物企现金及等价物为1084亿元，较2021年下降5.9%。其中，现金及现金等价物破百亿的物业企业共有3家，较上年增加1家；现金及现金等价物在50-100亿元之间的物企仅有保利物业1家，较上年减少3家；现金及现金等价物在10-50亿元的物企共有20家，较去年增加3家；大部分物企现金及等价物规模在10亿元以下，占比超50%。

（二）万物云、华润万象生活、碧桂园服务手握超百亿现金，滨江服务现金流翻倍

从现金及现金等价物排行来看，万物云以133.5亿元超越华润生活万象跃居第一，主要为其2022年上市募集资金及经营活动产生的现金流。华润万象生活与碧桂园服务紧随其后，2022年现金及现金等价物分别为125.9亿元、112.2亿元。不可否认，强大的现金储备和稳健的财务使得碧桂园服务更加从容面对行业短期的波动。保利物业紧随其后，2022年现金及等价物达89.6亿元，较2021年上升16.5%。

从现金及现金等价物变化来看，滨江服务现金及等价物上涨115.3%，跃居首位，2022年滨江服务继续秉持着优质扩张的发展战略，回款能力显著提升。其次为万物云，现金及等价物较2021年上涨107.5%。金茂服务、祈福生活服务、鲁商服务、招商积余涨幅均在50%以上。此外，在部分企业现金流改善的同时，也有部分物企现金流规模在缩减，远洋服务2022年现金及等价物为4.7亿元，较2021年下降81.3%。世茂服务现金规模下降76.6%，跌幅紧随其后。宋都服务、德信服务集团、中骏商管跌幅均超5成，现金流状况不容忽视。

（三）物企现金覆盖度下降，商管类物企现金覆盖度偏高

所谓的短期现金覆盖度，指的是企业产生的现金流覆盖短期负债的程度，揭示企业现金流对贷款的偿还能力，体现企业的财务安全状况。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2022年52家上市物企短期现金覆盖度为81.1%，较2021年的95.3%下降了14.2个百分点，表明物管企业当前的现金覆盖债务的能力有所下滑。从52家物企来看，有33家企业现金覆盖度小于1，其余19家物企现金覆盖度大于1。其中，祈福生活服务现金覆盖度最高达394.7%；兴业物联位居第二，现金覆盖度达270.2%，宝龙商业位居第三，短期现金覆盖度为219.3%，越秀服务、卓越商企服务、中骏商管覆盖度均在200%以上。不难发现，商管属性的物企现金流普遍较为稳健。