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“三道红线”自发布至今已有将近三年之久，2022年房地产行业进入深度调整期，房企生存难题日益凸显，部分房企爆发流动性危机，大型房企犹不能幸免，活下去成为行业的重要共识。进入2023年初市场复苏迹象明显，行业现筑底回升态势，但是短期内房企风险尚未能完全出清，行业分化加剧上演。诸葛数据研究中心选取100家典型上市房企，基于2022年年报数据，盘点房企三道红线情况，据统计，2022年100家上市房企中绿档占比29%，黄档房企占比20%，橙档房企占比21%，红档房企占比30%。且21家房企较2021年升档，仅6家房企实现降档。具体榜单如下：

2022年，中国房地产进入“黑铁时代”，整个行业进入深度调整期，房企生存压力凸显，行业大洗牌、房企债务违约、销售承压、烂尾楼风波等压力席卷而来，进入2023年初，在政策多轮救市、疫情防控放开等因素下，市场现底部复苏态势，房企纾困也取得进展，年初包括佳兆业、景瑞控股、融创在内的房企成功复牌，走出了关键性的一步，但与此同时，很多房企仍然处于停牌中，截止至目前，包括恒大、世茂、奥园、花样年等在内的房企仍未刊发2022年报。根据诸葛数据研究中心监测的重点100家上市房企来看，2022年100家房企的平均净负债率为174.8%，较2021年扩大49.8个百分点，剔除预收款后的资产负债率为73%，较2021年底扩大0.4个百分点，现金短债比为1.09，较2021年下降0.17。与2021年相比，三道红线指标呈现恶化迹象，可见，2022年在整体行业大环境的影响下，房企销售失力、债务压顶、经营困难，导致各项财务指标均不理想。

 二、房企“三道红线”合格率不足3成，红档房企增加9家

根据诸葛数据研究中心监测的100家上市房企来看，2022年三条红线均未踩中、处于安全区间的绿档房企为29家，较2021年减少6家；只踩中一条红线，处于黄档区间的房企有20家房企，较2021年减少2家；踩中两条红线，处于橙档区间的房企有21家房企，较2021年减少1个，三条红线全部踩中的红档房企有30家，较2021年增加9个。整体来看，房企三道红线的合理率不足3成，红档阵营房企最为集中，变动最大的集中于红档和绿档房企，两极分化现象凸显，且红档房企成为四档中唯一数量增加的。

从各项指标来看，现金短债比合格率最低，2022年踩中这条线的房企占比为60%，较2021年扩大10个百分点。也就是说超半数房企在现金短债比这一指标上未达到监管部门的标准，通常来看，该指标大于1则说明企业手中的现金及等价物足够用于偿还短期负债，而该指标小于1，则表明2022年多数房企现金流难以覆盖短期债务，面临着短期偿债压力。其次为剔除预收款的资产负债率指标，踩中该线的房企占比为49%，较2021年回落1个百分点，资产负债率指标反映的是企业资产和负债的平衡程度，剔除预收款后该指标大于70%，则说明负债占比过高，长期来看企业面临的债务压力较大。净负债率指标的踩线率为43%，较2021年扩大15个百分点。2022年净负债率指标恶化最为严重，而净负债率大幅上升的背后，则是企业经营现金流减少，销售回款变缓，融资恶化，负债压力增大的现状，对于企业而言，2022年是艰难求生的一年，销售业绩不佳，资金回流承压，加上高额的债务压顶，企业面临着空前的生存压力。2022年末，中央端祭出“金融16条”以及支持房企融资的“三箭齐发”，助力解决房企资金难题，改善融资环境，预计接下来房企的资金压力将逐步缓解。

根据三道红线标准，绿色档指的是三条红线均未踩中，未来有息负债增速不得超过15%。从29家绿档房企来看，不难看出国家队占据半数以上份额。其中，万科、保利、招商蛇口、金地、龙湖、华润等都是连续多年位居绿档区间，长期处于优等生行列，财务状况稳定，偿债能力良好，这些房企不是国央企背景就是优质头部民企，企业运营状况稳健，布局合理，现金流充足，短期内偿债无忧。

黄色档代表踩中一条线，有息规模负债不得超过10%，监测100家上市房企中，居于黄色档的房企为20家。根据数据显示，黄色档大部分集中于现金短债比这一指标踩线。该档位以中部阵营房企为主，如绿城中国、金科股份、雅居乐、旭辉、弘阳地产等。其中，绿城中国连续两年处于黄档区间，踩中一条红线，仅剔除预收款后的资产负债率指标略微超出70%，预计今年有望进入绿档区间。金科股份在2021年失守绿档落入黄档，现金短债比降至1以下，2022年仍然处于黄档区间，预计随着今年市场触底回升，销售端回温，2023年有望回归绿档。

橙色档代表踩中两条线，有息负债规模不得超过5%，监测100家上市房企中，橙色档的为21家。其中引人注目的是央企出身的中国铁建和中梁控股也连踩两条红线，进入橙档区间，在面临行业下行、销售降温等压力下，即使是国央企背景也不能成为永久的护身符，企业仍然要以降负债、稳资金为主要导向。荣盛发展两道越线，剔除预收款后的资产负债率超70%，现金短债比小于1，落入橙档。自2019年以来，荣盛发展杠杆拉满，加速扩张，在业绩突飞猛进的同时，利润却连年下滑，荣盛发展自2022年开始调整战略，放缓拿地扩张步伐，但是不得不说企业高杠杆、高扩张的隐患已经埋下，加上2022年疫情等负面因素的影响，企业不可避免的陷入危机，股价闪崩、债务违约等接踵而来，由此企业正式开始自救之路。

红档房企意味着连踩三条红线，对于房企本身来说也意味着进入危险区，有息负债不能超过当前水平。在监测的100家上市房企中，红色档的房企达到30家，多数房企已经发生长期违约甚至暴雷，阳光城、蓝光发展、富力地产、融创中国等均在其列。其中，融创中国于近期刊发了2022年报，成为头部房企中首个成功复牌的房企，境外债重组方案已经获得超75%的债权人支持，也就是实际上宣告了重组成功。从2022年报数据来看，三道红线全部踩中，尽管已经成功复牌并且债务重组取得突破进展，但是当前来看企业的债务压力仍然突出。无论如何企业已经迈出了恢复正常运营的关键性一步，后续财务状况有望好转。身处央企阵营的中交地产也迈入红档，近年来追求规模突破的中交地产积极拿地扩张，开拓新兴业务板块，但是在业绩表现上却并未有实质性突破，财务状况也开始急剧恶化，2022年净负债率达185%，剔除预收款的资产负债率达82%，现金短债比为0.45，三道红线全部踩中。

 三、100家房企中21家房企升档，仅6家房企降档

根据诸葛数据研究中心监测的100家上市房企来看，2022年实现降档的房企有6家，维持不变的房企有73家，21家房企较2021年升档。具体来看，降档的房企中，有3家房企由黄转绿，有2家房企由橙转黄，1家房企由红转橙。升档的房企中，有6家房企由绿档升至黄档，3家房企由绿转橙，2家房企由黄转橙，4家房企由黄转红，6家房企由橙转红。在2022年行业整体承压的环境下，碧桂园、美的置业、广宇发展成功实现转绿之路，作为民企中的头部力量，2022年碧桂园与美的置业、龙湖等一起被监管机构选为示范企业，发债并启用保护工具，成为民企中恢复融资的标杆。自三道红线出台后，碧桂园就一直致力于进入绿档之路，到2021年仅剔除预收款的资产负债率一条红线未合规，2022年成功实现进入三档全绿的阵营，这主要得益于碧桂园前瞻性的战略部署，从早期就积极调整节奏，慢下来，稳经营。美的置业也成功进入“三好生”的行列，2022年三条红线全部合格，净负债率为53%，剔除预收款的资产负债率为68%，现金短债比为2.56%，在2021年唯一踩线的剔除预收款的资产负债率指标也转绿，美的置业秉承着聚集核心一二线的城市战略方针，重仓长三角、大湾区等热点经济圈，销售集中度进一步提升，为保证稳定的销售回款奠定了坚实的基础。并且在过去一年里，面对行业的波动，美的置业以稳杠杆、稳资金为核心原则，保证财务状况的优良运行。

在行业新旧周期轮动之间，房地产企业经历了一轮大浪淘沙，许多房企经历了起起落落，有些成功脱险走出困境，也有一些房企仍未脱离危机，甚至进一步恶化。升档房企中，有10家房企进入红档危险区，其中佳兆业、远洋集团、时代中国、龙光地产等均在起列，佳兆业在2021年末出现首笔债务违约，正式进入出险房企阵营，使得2021年还处于黄档的佳兆业在2022年升至红档，2022年净负债率为375%，剔除预收款的资产负债率为87%，现金短债比为0.02，三条红线全部踩中，究其原因，佳兆业多年来激进扩张，横跨多个板块，后遗症逐渐显现，导致债务风险拉升。

三道红线新规已经出台了两年多的时间，从最开始成为房企降负债、降杠杆的重要催化剂，到现在已经很少提及，但仍然是衡量房企财务稳健性的重要指标。从2022年来看，房地产企业经历了起起伏伏、优胜劣汰，行业面临重新洗牌，绿档房企数量正在减少，不少曾经的黄档、橙档房企掉入红档，两极分化现象凸显。随着2023年政策端继续发力，疫情防控的全面放开，销售回暖，市场预期转好，房企资金端压力有望逐步缓解，预计2023年房企三道红线情况将会好于2022年。