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12月14日，北京、上海先后发布了优化调整购房政策的通知，内容涉及优化普通住房认定标准、下调新发放个人住房贷款最低首付款比例以及降低商业银行新发放房贷利率政策下限等，向市场释放了强烈的积极信号。而且，在中央经济工作会议后，北京、上海快速落地购房政策的优化举措，充分发挥了一线城市在房地产市场政策优化上的带动作用，预计将会引导全国房地产市场信心的积极回升。

接下来，诸葛数据研究中心将从政策内容出发，深度探究本次京沪新政对房地产市场会带来哪些影响？

1）政策松绑力度大、覆盖面较广，利好信号强烈。从本次北京、上海政策优化调整内容来看，两城调控方向基本一致，主要包括优化普宅标准、下调首二套房首付比例以及降低新发放贷款利率下限三方面，除此之外，北京还延长了贷款年限，利好信号明显。可以看到，本次京沪2城政策工具箱明显发力，除放松限购外，其他实质性利好政策基本全盘推出，覆盖面较广。与此同时，本次政策松绑力度加大除了体现在内容的广度外，还体现在下调的深度上，购房门槛明显降低。

其一，首二套房首付比例大幅下调。北京、上海均明确首套房首付比例下限降至30%，原来北京普宅为35%、非普宅为40%，上海首付为35%，最高下降了10个百分点；二套首付比例方面，北京由原来普宅60%、非普宅80%，调整后，城六区最低首付比例50%，城六区以外最低首付比例40%，最高下降了40个百分点，上海最高下调了30个百分点。

其二，新发放利率下限也有明显的下降。北京、上海同步降低了房贷利率下限，其中北京非城六区二套房贷利率下降幅度最大，下调了50BP，上海房贷利率下限下调幅度整体高于北京，最高下调了85BP。

其三，放宽普宅认定标准。继11月22日深圳优化享受优惠政策的普通住房认定标准后，本次北京、上海也均对普宅认定标准进行了一定的放松，除调整单套面积、取消总价限制外，北京还明显提高了单价限制，成交单价最高提高了1.15倍。

2）重点聚焦降低购房成本，区域差异化松绑促进职住平衡。本次京沪新政重点聚焦于降低购房成本，其中，大幅降低首二套房首付比例，旨在缓解购房者前期购房资金压力；降低新发放房贷利率下限，这将意味着购房利息负担明显减轻，此项举措对购房需求释放的刺激力度或将更大；优化普通住房认定标准，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠等政策，或明显降低购房者的交易税费，降低购房成本。另外，值得注意的是，两城新政都对区域划分了不同的松绑标准，此举有利于促进中心城区人口疏解，更好的促进职住平衡。

3）短期成交动力或增强，楼市预期有望好转。结合北京、上海房地市场表现来看，当前北京新房成交活跃度偏弱，截至11月新房成交量呈现“二连降”，累计成交规模不及往年同期，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月北京新建商品住宅成交4409套，同环比分别下降9.3%、14.8%；前11月累计成交较2021年、2022年同期分别下降26.1%、0.6%；二手房则相对稳健，单月及累计成交量均呈现正增长。

上海11月楼市表现则相对活跃，在供应持续加码下，成交量积极上升。11月单月新房、二手房成交量双双回升，但累计成交规模仍不及2021年以前同期水平。

而且，可以明显看到，今年下半年以来，一线城市成交复苏持续性明显减弱，成交规模不及3、4月份，或许正是这样曲折的复苏走势催促了更大利好政策的出台。预计随着新政逐步发酵，北京、上海成交端短期成交动力或增强，楼市预期有望好转。

4）京沪新政或将撬动“新一轮”政策松绑，促进市场回温。自上一轮一线城市全面落地“认房不认贷”后，并未再有大幅度的松绑政策巩固加持，市场对于一线城市政策松绑具有较高期待，本次北京、上海接连松绑购房政策无疑是向市场传递出了重磅利好信号。一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现及政策动向对于整个楼市发展的带动力突出，本次新政对整个房地产市场信心的重塑和巩固回升具有积极作用。

此外，今年中央政治局会议提出了“以进促稳”的定调，也是比较符合当前房地产市场政策端的调控需求的，政策工具箱“进”取式创新性的探索将有助于促进房地产市场“稳”发展，预计后续政策端或将延续宽松基调，各地将会进一步发力因城施策用好政策工具箱。