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5月9日，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。

一石激起千层浪。从渐次松绑到全面放开，杭州7年半的限购时代，正式终结。

放眼全国，北京、上海、深圳等一线城市陆续推出房产新政，虽力度不一，但目标明晰，给楼市“松绑”。

这轮房产新政，会刺激居民的买房需求吗？对房地产市场会有什么样的影响？

“要买房吗？”

新政发布后，杭州绍兴路某房产中介工作人员小罗一直在接电话。“大部分客户都是咨询政策的，还有客户还会直接问，现在是不是入手的好时机。”小罗的声音有些沙哑。中午一点多，他才吃上午饭。

电话咨询的，不少是外地客户。“我手上有几位台州和温州的客户，他们的需求主要是让孩子来杭州上学，目标是学区房。”小罗说，这还要配合后续的落户政策，但和之前相比，肯定会方便不少。

在小罗看来，新政的出台无疑可以为市场注入一剂强心针。“按以往的经验判断，新政将衔接起房市第二季度的成交量，无论新房还是二手存量房，都会迎来一波‘跑量’，客户的情绪被调动起来了。”小罗和同事们都觉得，房地产市场，情绪太重要了。

拱墅区运河新城一个新楼盘前停满了车，看房的人在外排起了队，等待销售一对一接待。

“今天看房的人多了不少，还有30多组客户来加微信，大多都是咨询刚出台的新政。”销售小沈一天下来几乎没有休息，除了接待现场的客户，稍有空闲还要拿出手机，线上解答问题。

即便没有前些年明显的倒挂，新楼盘的关注度也一直很高。“限购全面放开后，主城区热门板块的新楼盘如果不解除限价，接下来可能会出现白热化的局面。”一位业内人士预测。

看似火热的“需求”背后，有人加速了看房的进度，也有人选择继续观望。

家住城北的黄先生一早看到政策有些激动，“时机到了！”他酝酿许久，想要置换一套改善型的新房。家里的两个小孩子，都快到了入学的年龄，入手一套地段好、学区不错、面积更大的新房，是他当下的需求。

他分析，从目前的政策出发，置换首付压力会小一点。此前，杭州四大中心城区二套房贷利率为4.25%，新政出台后，若符合首套条件，就可按首套房贷利率3.75%计算。“政府的降负指向很明显，我今天已经在看申花、桥西板块的新楼盘了。”黄先生说。

田女士的心态则截然不同，尽管也有改善住房的需求，但她决定再观望一阵子。

“二手房市场放开还没多久，这次的政策必然会激励一部分新房投入到市场中去，成交量或许会往上走，但房价会不会下跌还不知道，不如观望一下再做决定。”她说。

杭州走在前列

对杭州来说，这似乎是一轮预期中的新政。把时间线拉得更长一些，近一年来杭州的房地产政策一直在调控中——

2023年10月，杭州松绑限购范围，限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。

2024年3月，杭州进一步放开二手房限购，明确取消在上城区、拱墅区、西湖区、滨江区购买二手住房的购买条件和购买套数的限制。

2024年5月，杭州全面取消住房限购。

易居研究院研究总监严跃进分析，回顾杭州近一年限购放松的路径，先是针对近郊区市场进行放松，而后针对核心区二手房进行放松，有条不紊。

“虽晚于其他强二线城市，但力度却超过任何一个一线和二线城市。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析，本次调控中，地方政府权限内的政策，能上的全上了。他认为，短期来看，杭州楼市新政的出台会提升房地产市场的流动性。

在杭州贝壳研究院院长上官剑看来，本次新政中一项重要的政策是，首套房贷挂钩原有房子挂牌出售，就可享受首套房待遇，极大降低了计划“以旧换新”家庭的购房成本。有专家预计，这项政策预计可惠及90%以上的购房者。

按照以往的逻辑，若二手房挂牌待售，其认购新房按照二套房的标准进行，自然影响了“以旧换新”的进展。而现在，只要在普通中介门店只要挂牌，即可以享受首套房的首付比例和房贷利率。在全国范围来看，杭州成了第一批“吃螃蟹”的城市。

此外，本次新政还提出，优化积分落户政策，在杭州市取得合法产权住房的非杭州市户籍人员，可申请落户。虽然并非恢复原有的购房落户政策，而是基于现有积分落户政策进行优化调整，但仍给出了明确信号，将提振住房市场和提供落户政策进行有机结合，迈出了重要一步。这项政策的推出，也将对周边城市的人口产生“虹吸效应”，进一步提升城市的吸引力。

各项“组合拳”之下，不少人关注的是，解锁的房票，有多少能转化为实际购买力？而一座城市的人口流入数据，往往决定了潜在住房需求规模，甚至为未来房地产市场的发展提供需求支撑。

数据显示，2023年年末，杭州常住人口达1252.2万，已连续9年实现常住人口的两位数增长。如果杭州保持对年轻人才等外来人口的吸引力，杭州的住房需求就不会减少，等待买房机会的刚需群体就一直存在。

直面“去库存”

同样在昨天，西安官宣“全面取消住房限购措施”。五一前后，包括北京、上海、深圳、成都、天津在内的重点城市，已密集释放了新一轮宽松信号。

在不少专业人士看来，各大城市密集推出房产新政，绕不开一个重要的会议——

4月30日，中共中央政治局召开会议，提出要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

房地产市场如何“去库存”，成为摆在各大城市面前的一道难题。

易居研究院4月30日发布的《百城住宅库存报告》显示，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存平均去化周期为25.3个月。这意味着，按照目前既有的销售速度，100城的新房库存需要25.3个月时间才能消化完，而新建商品住宅的合理去化周期应为12至14个月。

面对销售不振导致的库存去化周期加长，在“消化存量房产”的消息释出后，需求侧首先出现变化，颇具风向标意味的热点城市纷纷放松限购。

“以杭州为例，本次新政明确优化住宅用地供应，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡，回应了自然资源部供地的新政。”严跃进表示，这意味着一些高库存区域的城区，后续会通过减少供地、暂停供地或盘活存量和闲置土地的方式进行，从而落实中央政治局提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”的政策导向。

丁建刚则建议，对于去化速度比较慢，库存量比较大的区域，减少甚至暂停土地供应，在一定时期内，让供需关系得到缓和和修复，对稳定市场会更科学和精准。

从另一个层面来看，在房地产市场，信心比黄金更珍贵。“房地产市场未来的走势，并不完全取决于房地产市场政策，更多的是取决于人们的预期和信心，而决定预期和信心的，更大程度上是人们对经济的体感，比如就业和收入等因素。”丁建刚表示，接下来期待中央政府层面出台一揽子稳定楼市的政策，让政策的落地更加有效。

政策的效果，自然需要时间的验证。回过头看，先一步松绑的城市效果如何？链家数据显示，今年“五一”期间北京二手房日均成交量同比增长43%，成都、天津分别同比增长28%、19%。

业内人士认为，随着国家层面支持刚性和改善性需求的一系列改革措施持续发挥作用，地方政府充分运用调控自主权，因城施策，优化调整房地产政策，市场预期值得期待。